Baierbrunn

Marktüberblick

Baierbrunn ist eine 7,21 km² große Gemeinde im Landkreis München mit rund 3.426 Einwohnern. Sie liegt am Isarhochufer zwischen Schäftlarn und Pullach und umfasst zwei Gemeindeteile: das Pfarrdorf Baierbrunn und die Siedlung Buchenhain. Die Gemeinde ist über die S-Bahn-Linie S7 an das Münchner Netz angebunden. Mit einem mittleren Bruttomonatsgehalt von 6.440 Euro wurde Baierbrunn 2024 in einer Auswertung von Zeit Online als einkommensstärkste Gemeinde Deutschlands eingestuft. Der Landkreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den ersten Platz von rund 400 deutschen Kreisen in den Gesamtwertungen, insbesondere in den Bereichen Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Innovation sowie Wohlstand und soziale Lage.

Der Immobilienmarkt spiegelt diese Lage wider: Die Angebotsmiete liegt bei 16,82 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.657 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,03 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 32,99. Alle Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Baierbrunn zeigt eine starke Volatilität. Von 12,96 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg sie bis 2021 auf 17,02 Euro, fiel 2022 auf 15,43 Euro, erholte sich 2023 auf 16,57 Euro, sank 2024 auf 15,73 Euro und erreichte 2025 mit 19,64 Euro einen neuen Höchststand, bevor sie 2026 auf 15,06 Euro zurückging. Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) über die Reihe beträgt 1,89 Prozent.

Die Kaufpreise entwickelten sich anders: Von 7.782 Euro je Quadratmeter 2018 stiegen sie bis 2022 auf 8.937 Euro, fielen 2023 leicht auf 8.245 Euro und brachen 2024 auf 4.444 Euro ein – ein Rückgang von über 46 Prozent in einem Jahr. 2025 erholten sie sich auf 7.214 Euro, sanken 2026 erneut auf 6.544 Euro. Der CAGR über die gesamte Reihe ist mit -2,14 Prozent negativ, was vor allem auf den extremen Ausreißer 2024 zurückzuführen ist.

Die Kombination aus einem Kaufpreisfaktor von 32,99 und einer Bruttomietrendite von 3,03 Prozent zeigt, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch sind. Ein Faktor von 33 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 33-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Regionale Einordnung

Baierbrunn liegt mit seiner Angebotsmiete von 16,82 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 19,41 Euro, aber deutlich über dem Bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 6.657 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 7.173 Euro, aber mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt von 3.246 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Miete liegt über der von Straßlach-Dingharting (15,81 Euro) und Schäftlarn (16,45 Euro), aber unter der von Grünwald (21,95 Euro), Pullach (20,63 Euro), Oberhaching (20,02 Euro), Neuried (21,24 Euro) und Gauting (17,59 Euro). Der Kaufpreis ist mit 6.657 Euro je Quadratmeter einer der moderateren Werte im Umland – nur Gauting (6.517 Euro) und Schäftlarn (6.910 Euro) liegen darunter.

Die Bruttomietrendite von 3,03 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,27 Prozent und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang der Gemeinden im Bundesland belegt Baierbrunn mit 12,45 Prozent einen der unteren Ränge, was bedeutet, dass die Rendite in nur etwa einem von acht bayerischen Orten noch niedriger ist. Unter den Nachbarorten liegt die Rendite über der von Straßlach-Dingharting (2,3 Prozent), Schäftlarn (2,86 Prozent), Pullach (2,72 Prozent) und Oberhaching (2,84 Prozent), aber unter der von Grünwald (3,13 Prozent), Neuried (3,56 Prozent) und Gauting (3,24 Prozent).

Standortfaktoren

Baierbrunn hat seit 2015 um 6,1 Prozent an Bevölkerung zugelegt (von 3.228 auf 3.426 Einwohner). Die Bevölkerungsdichte beträgt 475 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 41 Promille (4,1 Prozent).

Der Landkreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den ersten Platz in der Gesamtwertung von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders herausragend sind die Ränge 1 in den Bereichen Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Innovation sowie Wohlstand und soziale Lage. Der Rang in der Dynamik liegt bei 58, der in der Demografie bei 181. Diese Werte gelten für den Kreis München, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das Gemeindegebiet beherbergt jedoch ein kleines Zentrum für die Allgemeine Luftfahrt mit einer Versicherungsagentur, einem Avionik-Betrieb und einem Flugmotoren-Instandsetzungsbetrieb. Zudem sind der Wort & Bild Verlag (Herausgeber der Apotheken Umschau) und das Duftstoffunternehmen Drom Fragrances (2019 von Givaudan übernommen) vor Ort. Die S-Bahn-Linie S7 verbindet Baierbrunn mit dem Münchner Zentrum.