Scheyern

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Der Immobilienmarkt in Scheyern ist durch überdurchschnittliche Preise bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Kapitalverzinsung gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt mit 4.524 Euro pro Quadratmeter rund 39 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und mehr als 87 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete von 12,16 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls deutlich über dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro und dem deutschen von 8,92 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,23 Prozent liegt damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 31,01 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 31-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der sowohl über dem Kreisdurchschnitt von 29,28 als auch über dem bayerischen Mittel von 26,10 liegt. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohen Preisen zeigt einen nachfrageseitigen Markt, in dem die Kaufpreise die Mietniveaus überproportional übertreffen.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Anstieg

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen überaus volatilen Immobilienmarkt in Scheyern. Die Angebotsmiete stieg von 7,93 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,24 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg um 67 Prozent. Der Jahresdurchschnitt 2024 von 13,24 Euro wurde jedoch bereits 2025 auf 11,98 Euro und 2026 auf 12,62 Euro korrigiert, was auf eine gewisse Marktberuhigung hindeutet.

Die Kaufpreisentwicklung war ebenfalls schwankungsanfällig: Nach einem Tief von 2.975 Euro im Jahr 2019 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 4.823 Euro im Jahr 2020, gefolgt von einer Korrektur auf 3.911 Euro im Jahr 2022. Seit 2023 stabilisiert sich der Preis wieder bei rund 4.700 Euro, mit einer leichten Abwärtskorrektur auf 4.157 Euro im Jahr 2025 und einem leichten Anstieg auf 4.291 Euro im Jahr 2026.

Der CAGR der Miete liegt bei knapp 6 Prozent pro Jahr, der der Kaufpreise bei rund 2,4 Prozent. Die Mieten haben sich also schneller entwickelt als die Kaufpreise – ein Muster, das die Rendite unter den Durchschnitt drückt.

Regionale Einordnung: Über dem Kreis- und Landesdurchschnitt

Scheyern liegt mit seinen Immobilienpreisen konsequent über allen Vergleichswerten. Im Kreis Pfaffenhofen an der Ilm, in dem der Durchschnittskaufpreis bei 4.205 Euro und die Durchschnittsmiete bei 11,98 Euro liegt, gehört Scheyern zu den teureren Gemeinden. Mit 4.524 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 12,16 Euro Miete übertrifft Scheyern den Kreisdurchschnitt in beiden Kennzahlen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Der Nachbarort Hettenshausen liegt mit 5.612 Euro deutlich höher im Kaufpreis, bei einer noch niedrigeren Rendite von 2,65 Prozent. Ilmmünster liegt mit 3.705 Euro deutlich unter Scheyern, bei einer höheren Rendite von 4,06 Prozent. Die Kreisstadt Pfaffenhofen a.d.Im liegt mit 5.256 Euro und 14,23 Euro Miete ebenfalls über Scheyern. Reichertshausen liegt mit 4.388 Euro und 3,22 Prozent Rendite nahezu auf demselben Niveau wie Scheyern.

Die Lage Scheyerns im Perzentil der Mietrendite im Bundesland liegt bei knapp 20 Prozent – das bedeutet, dass nur etwa 20 Prozent der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Scheyern gehört damit zu den Orten mit den niedrigsten Kapitalverzinsungen in Bayern.

Standortfaktoren: Wohlstand und Auspendlerstruktur

Die demografische Entwicklung Scheyerns ist positiv: Die Einwohnerzahl stieg von 4.862 im Jahr 2015 auf 5.070 im Jahr 2024, einem Zuwachs von 4,3 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 132 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,5 Prozent (55 Promille). Der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 82 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Rang 13 – ein Wert, der die Kaufkraft und die wirtschaftliche Stabilität der Region unterstreicht. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 187 deutlich niedriger, was auf strukturelle Schwächen im lokalen Arbeitsmarkt hinweist.

Diese Struktur zeigt sich auch in der Pendlersituation: Im Jahr 2018 standen 2.028 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Scheyern nur 688 Beschäftigte am Arbeitsort gegenüber. Das bedeutet, dass 1.340 Einwohner täglich zur Arbeit auspendeln. Die lokale Wirtschaft bietet also nicht ausreichend Arbeitsplätze für die Wohnbevölkerung. Das Klostergut der Benediktinerabtei wird als Forschungsgut des Helmholtz-Zentrums München betrieben, was einen wissenschaftlichen Akzent setzt. Eine Hochschule ist am Ort nicht vorhanden.

Die Kombination aus hoher Kaufkraft, schwachem lokalen Arbeitsmarkt und überdurchschnittlichen Immobilienpreisen beschreibt ein typisches Muster für Wohngemeinden in wohlhabenden ländlichen Regionen Oberbayerns: Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das lokale Angebot an Arbeitsplätzen, was zu Zuzug und steigenden Preisen führt.