Pfaffenhofen a.d.Ilm, St

Marktüberblick

Pfaffenhofen an der Ilm ist die Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises im Regierungsbezirk Oberbayern und eine von 13 leistungsfähigen kreisangehörigen Gemeinden in Bayern. Die Stadt liegt im Dreieck zwischen München, Ingolstadt und Augsburg, im Hopfenland Hallertau. Mit 27.143 Einwohnern auf 92,63 km² (293 Einwohner je km²) handelt es sich um eine mittelgroße oberbayerische Stadt mit eigenem Bahnhof an der Strecke München–Ingolstadt seit 1867. Das wichtigste Unternehmen der Stadt ist die Hipp Holding.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.256 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 14,23 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,25 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 30,78.

Die Mietentwicklung zeigt über den Zeitraum 2018 bis 2026 einen deutlichen Anstieg: Von 11,05 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Angebotswerte auf 14,34 Euro im Jahr 2025, ehe sie 2026 leicht auf 13,92 Euro zurückgingen. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 2,93 Prozent. Der Verlauf war nicht linear – im Jahr 2021 gab es mit 11,37 Euro einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahr, bevor die Werte ab 2022 deutlich zulegten.

Beim Angebotskaufpreis verlief die Entwicklung volatiler. Von 4.547 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte bis 2021 auf 5.571 Euro, fielen dann 2023 auf 4.939 Euro, um 2025 mit 6.140 Euro einen neuen Höchststand zu erreichen. 2026 korrigierten sie sich auf 5.167 Euro. Die CAGR liegt bei 1,61 Prozent.

Die hohen Angebotspreise bei gleichzeitig niedriger Rendite deuten auf einen nachfragestarken, aber bereits teuer bewerteten Markt hin.

Regionale Einordnung

Pfaffenhofen a.d.Ilm liegt bei beiden Hauptkennzahlen deutlich über den Vergleichswerten. Die Angebotsmiete von 14,23 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 11,98 Euro um rund 19 Prozent und den bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro um mehr als 40 Prozent. Beim Angebotskaufpreis liegt Pfaffenhofen mit 5.256 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 4.205 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 30,78 liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 29,3 und dem Landeswert von 26,1. Das bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mietpreisen höher sind als in den Vergleichsräumen.

Die Bruttomietrendite von 3,25 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,52 Prozent und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im bayerischen Perzentilrang belegt Pfaffenhofen damit Platz 21 von 2.056 Orten – die Rendite liegt also im unteren Fünftel des Landes. Das ist eine direkte Folge der hohen Kaufpreise bei moderaten Mietniveaus.

Im direkten Vergleich zu den Nachbargemeinden liegt Pfaffenhofen bei der Angebotsmiete im oberen Mittelfeld, beim Kaufpreis jedoch über den meisten Umlandorten. Ilmmünster (4,8 km) weist mit 3.705 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis aus, Hettenshausen (3,2 km) liegt mit 5.612 Euro leicht darüber.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Pfaffenhofen a.d.Ilm ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen – von 25.226 auf 27.143 Einwohner im Jahr 2024, das entspricht einem Anstieg von 7,6 Prozent. Besonders stark fiel das Wachstum in den Jahren 2021 bis 2022 aus, als die Einwohnerzahl um fast 500 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 27.143.

Die Bevölkerungsdichte von 293 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine oberbayerische Stadt mit Umland typisch. Die Stadt umfasst 62 Gemeindeteile auf 12 Gemarkungen, was auf die Eingemeindungen in den Jahren 1972/1978 zurückzuführen ist.

Zu den Arbeitsmarktdaten liegen absolute Zahlen der Arbeitslosen vor: 370 Arbeitslose im Jahr 2023 nach einem Höhepunkt von 436 im Jahr 2020. Die Werte vor der Pandemie lagen bei rund 300 bis 360. Eine Arbeitslosenquote im klassischen Prozentwert ist aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar.

Standortfaktoren

Nach dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Pfaffenhofen a.d.Im einen Gesamt-Rang von 82 von rund 400 deutschen Kreisen, was eine überdurchschnittliche Zukunftsfähigkeit ausweist.

Besonders stark ist die Dimension Wohlstand und soziale Lage mit Rang 13 – der Landkreis gehört damit zu den wohlhabendsten Regionen Deutschlands. Auch die wirtschaftliche Stärke (Rang 57) und der Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 95) liegen im oberen Drittel.

Schwächer ausgeprägt sind die Dynamik (Rang 243) und der Arbeitsmarkt (Rang 187). Die niedrige Dynamik-Rangierung könnte auf die bereits weitgehend ausgeschöpfte Wachstumskapazität der Region hindeuten. Der Arbeitsmarkt-Rang liegt im unteren Mittelfeld, was im Kontext der niedrigen absoluten Arbeitslosenzahlen jedoch differenziert zu betrachten ist.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die nächstgelegenen Universitätsstandorte sind München, Ingolstadt und Augsburg, die alle im pendlerfähigen Abstand liegen.

Die Kombination aus hohem Wohlstand, guter Infrastruktur (Eisenbahnverbindung seit 1867) und der Lage im Münchner Umland macht Pfaffenhofen zu einem attraktiven Wohnstandort, der sich jedoch durch hohe Immobilienpreise auszeichnet.