Hettenshausen

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Hettenshausen liegt im oberbayerischen Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm, etwa auf halber Strecke zwischen München und Ingolstadt. Die 18,6 km² große Gemeinde mit 2.247 Einwohnern (2024) umfasst 15 Gemeindeteile und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Ilmmünster. Der Hauptort liegt im Ilmtal auf 435 m ü. NHN, während sich das Gemeindegebiet vor allem nach Osten auf das angrenzende Hügelland erstreckt.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotskaufpreise liegen mit 5.612 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Angebotsmieten mit 12,37 Euro je Quadratmeter nur leicht darüber liegen. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 2,65 Prozent – der niedrigsten unter allen gemessenen Nachbarorten. Der Kaufpreisfaktor von 37,8 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 37,8-fachen der Jahreskaltmiete entspricht und damit über dem Kreisdurchschnitt von 29,3 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 liegt.

Preisentwicklung: Kaufpreise ziehen weiter an, Mieten volatil

Die Kaufpreise entwickeln sich seit 2018 deutlich positiver als die Mieten. Von 4.688 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 5.612 Euro im aktuellen Angebot – ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 4,2 Prozent. Die Mietpreise zeigen dagegen einen leichten Rückgang von 13,49 auf 12,37 Euro je Quadratmeter (–2,7 Prozent jährlich im Durchschnitt).

Beide Reihen weisen dabei starke jährliche Schwankungen auf. Die Mietpreise lagen 2020 und 2021 mit 8,20 bzw. 7,93 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Niveau von 2018, stiegen 2024 auf einen Spitzenwert von 20,56 Euro und liegen 2026 wieder bei 10,82 Euro. Bei den Kaufpreisen fiel der Wert 2020 auf 2.534 Euro je Quadratmeter, bevor er sich ab 2021 erholte und 2026 mit 6.497 Euro den höchsten Wert der Reihe erreichte. Die Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, weisen aber Lücken auf: Bei den Mietpreisen fehlt 2023, bei den Kaufpreisen ebenfalls 2023.

Die unterschiedliche Entwicklung von Kauf- und Mietpreisen treibt die Rendite weiter nach unten: Steigende Kaufpreise bei gleichzeitig stabilen oder leicht fallenden Mieten verkleinern die Spanne zwischen Mieteinnahmen und Investitionskosten.

Regionale Einordnung: Preistreiber im Umland

Hettenshausen hebt sich von allen Nachbarorten im Umkreis bis 10 km deutlich ab. Mit 5.612 Euro je Quadratmeter liegen die Kaufpreise etwa 51 Prozent über denen von Ilmmünster (3.705 Euro) oder 60 Prozent über denen von Paunzhausen (3.500 Euro), die nur 1,6 bzw. 5,4 Kilometer entfernt sind. Selbst die Kreisstadt Pfaffenhofen a.d.Ilm (3,2 km entfernt) weist mit 5.256 Euro je Quadratmeter niedrigere Preise aus.

Die Bruttomietrendite von 2,65 Prozent ist die niedrigste im Vergleich – alle Nachbarorte liegen mit Werten zwischen 3,15 und 4,06 Prozent deutlich darüber. Gleichzeitig liegen die Mieten mit 12,37 Euro je Quadratmeter im oberen Drittel der Nachbargemeinden, was die Diskrepanz zwischen Kaufpreisniveau und Mietniveau noch verstärkt.

Im Landesvergleich liegt Hettenshausen bei den Kaufpreisen mit 5.612 Euro je Quadratmeter deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro (+73 Prozent). Die Angebotsmiete von 12,37 Euro liegt 22 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Der Ort befindet sich im Perzentilrang von 4,0 im Bundesland, was bedeutet, dass nur etwa 4 Prozent der bayerischen Orte höhere Kaufpreise aufweisen – Hettenshausen gehört damit zu den teuersten Orten Bayerns.

Standortfaktoren: Wohlstand und Zuzug

Die Bevölkerung Hettenshausens wuchs zwischen 2015 und 2024 von 2.110 auf 2.247 Einwohner, was einem Anstieg von 6,5 Prozent entspricht. Dieser Zuzug geht einher mit der Lage in einem der wohlhabendsten Landkreise Bayerns: Der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 13. Rang von rund 400 Kreisen im Index "Wohlstand & Soziale Lage" und insgesamt Rang 82. Der Rang im Teilindex "Stärke" liegt bei 57, während der Dynamik-Index mit Rang 243 schwächer abschneidet.

Die Gemeinde ist eine Auspendlergemeinde: Von den 985 erwerbstätigen Einwohnern standen 2018 nur 314 Arbeitsplätze in der Gemeinde zur Verfügung. Die Zahl der Auspendler überstieg die der Einpendler um 671 Personen. Die 30 landwirtschaftlichen Betriebe (Stand 2016) bewirtschaften 873 Hektar Fläche. Die Gewerbesteuer-Einnahmen betrugen 2022 rund 0,9 Millionen Euro bei einem Hebesatz von 310 Prozent.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote wird in der Zeitreihe als absolute Zahl angegeben und lag 2023 bei 25 arbeitslosen Personen.

Fazit

Hettenshausen präsentiert sich als kleine Gemeinde mit überdurchschnittlich hohen Immobilienpreisen, die deutlich über dem Niveau der unmittelbaren Nachbarn liegen. Die Kaufpreise entwickeln sich seit 2018 stark positiv, während die Mieten volatil bleiben und leicht rückläufig verlaufen. Die daraus resultierende niedrige Bruttomietrendite von 2,65 Prozent ist die niedrigste im gesamten Vergleichsumfeld.

Das hohe Preisniveau korrespondiert mit dem Wohlstandsprofil des Landkreises Pfaffenhofen an der Ilm und dem anhaltenden Bevölkerungszuwachs der Gemeinde. Die starke Abhängigkeit von Arbeitsplätzen außerhalb der Gemeinde unterstreicht den Charakter als Wohngemeinde im Pendlerumfeld größerer Zentren.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.