Baar-Ebenhausen
Baar-Ebenhausen (PLZ 85107) liegt im Kreis Pfaffenhofen a.d.Ilm in Bayern. Der Ort zählt 5.664 Einwohner auf 14,8 km², das entspricht 383 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,16 € pro m², der Kaufpreis bei 3.932 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,71 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,9 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Baar-Ebenhausen über dem Renditeniveau von 45 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,34 € auf 12,78 € pro m², im Mittel 2,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Pfaffenhofen a.d.Ilm Rang 82 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 243, Stärkerang 57). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Reichertshofen, Manching und Karlskron an.
Immobilienpreise in Baar-Ebenhausen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Baar-Ebenhausen
Baar-Ebenhausen im Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm ist eine wachsende Wohngemeinde mit überdurchschnittlicher Angebotsmiete, aber unterdurchschnittlichem Kaufpreis im regionalen Vergleich. Die Bruttomietrendite von 3,71 % liegt über dem Landkreisdurchschnitt. Bevölkerungswachstum von 9,3 % seit 2015 und eine Arbeitslosenquote von 5,9 % (2023) zeichnen eine stabile Gemeinde ab. Der Landkreis profitiert von hoher wirtschaftlicher Stärke und Wohlstand, ist jedoch in der Dynamik weniger stark aufgestellt.
Gemeindeprofil
Baar-Ebenhausen ist eine 14,79 km² große Gemeinde im Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm in Oberbayern. Mit 5.664 Einwohnern (Stand 2024) und einer Bevölkerungsdichte von 383 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine dicht besiedelte Kleinstgemeinde. Die Gemeinde liegt in unmittelbarer Nähe zu Ingolstadt (ca. 10,5 km).
Marktüberblick und Preisniveau
Der Immobilienmarkt in Baar-Ebenhausen zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 12,16 €/m² über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m² und auch über dem Kreisdurchschnitt von 11,98 €/m². Der Angebotskaufpreis von 3.932 €/m² liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 4.205 €/m². Diese Diskrepanz führt dazu, dass die Bruttomietrendite von 3,71 % über dem Landkreiswert von 3,52 % liegt – Baar-Ebenhausen bietet im regionalen Vergleich eine der höheren Renditen bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mietniveaus.
Der Kaufpreisfaktor von 26,94 liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, aber deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 29,28. Das bedeutet: Der Preis pro Quadratmeter steht in einem günstigeren Verhältnis zur Miete als in vielen anderen Gemeinden des Landkreises.
Die Zeitreihe zeigt eine deutliche Volatilität: Die Angebotsmiete schwankte zwischen 9,46 €/m² (2019) und 13,43 €/m² (2024), der Kaufpreis zwischen 3.431 €/m² (2020) und 4.361 €/m² (2022). Beide Reihen erreichten ihre Hochpunkte während oder kurz nach der Pandemie-Phase, gefolgt von Korrekturen in 2025. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.932 €/m² liegt deutlich unter dem Pandemiehoch von 2022, aber noch über dem Vorkrisenniveau von 2018 (3.343 €/m²).
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung von Baar-Ebenhausen wuchs von 2015 bis 2024 um 9,3 % – von 5.181 auf 5.664 Einwohner. Dieses Wachstum ist bemerkenswert, da es in den letzten Jahren (2023–2024) stagnierte. Der stärkste Zuzug fand in den Jahren 2015 bis 2020 statt, als die Bevölkerung um über 360 Personen anstieg.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,9 % (59 Promille). Im historischen Vergleich zeigt sich ein Anstieg von 4,4 % (2015) auf einen Höhepunkt von 7,5 % (2021), gefolgt von einer Erholung auf 5,9 % (2023).
Regionale Einordnung und Standortfaktoren
Der Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 82 von rund 400 deutschen Kreisen eingordnet. Besonders stark ist die wirtschaftliche Stärke mit Rang 57 und der Wohlstand mit Rang 13 – beide Werte liegen im vorderen Drittel aller Kreise. Die Dynamik mit Rang 243 liegt dagegen im unteren Mittelfeld, was auf begrenzte Wachstumsimpulse hindeutet.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Angebotsmiete in Baar-Ebenhausen (12,16 €/m²) liegt über der von Reichertshofen (11,80 €/m²) und Karlskron (11,89 €/m²), aber unter der von Ingolstadt (14,47 €/m²) und Manching (12,53 €/m²). Der Kaufpreis von 3.932 €/m² liegt unter dem aller genannten Nachbarorte außer Karlskron (3.767 €/m²) und Rohrbach (3.791 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,71 % ist im Nachbarvergleich mittelmäßig – sie liegt über der von Reichertshofen (3,34 %) und Manching (3,43 %), aber unter der von Karlskron (3,79 %) und Rohrbach (3,75 %).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Baar-Ebenhausen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Baar-Ebenhausen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,34 €/m² |
| 2019 | 9,46 €/m² |
| 2020 | 10,37 €/m² |
| 2021 | 11,13 €/m² |
| 2022 | 11,32 €/m² |
| 2023 | 10,28 €/m² |
| 2024 | 13,43 €/m² |
| 2025 | 11,29 €/m² |
| 2026 | 12,78 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Baar-Ebenhausen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.343 €/m² |
| 2019 | 3.495 €/m² |
| 2020 | 3.431 €/m² |
| 2021 | 3.773 €/m² |
| 2022 | 4.361 €/m² |
| 2023 | 3.882 €/m² |
| 2024 | 4.207 €/m² |
| 2025 | 3.542 €/m² |
| 2026 | 3.922 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Baar-Ebenhausen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,71 % |
| 2019 | 3,25 % |
| 2020 | 3,63 % |
| 2021 | 3,54 % |
| 2022 | 3,11 % |
| 2023 | 3,18 % |
| 2024 | 3,83 % |
| 2025 | 3,83 % |
| 2026 | 3,91 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Baar-Ebenhausen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 5.181 Einwohner |
| 2016 | 5.315 Einwohner |
| 2017 | 5.342 Einwohner |
| 2018 | 5.456 Einwohner |
| 2019 | 5.465 Einwohner |
| 2020 | 5.541 Einwohner |
| 2021 | 5.571 Einwohner |
| 2022 | 5.597 Einwohner |
| 2023 | 5.664 Einwohner |
| 2024 | 5.664 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Baar-Ebenhausen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,27 % |
| 2016 | 1,40 % |
| 2017 | 1,49 % |
| 2018 | 1,40 % |
| 2019 | 1,32 % |
| 2020 | 1,97 % |
| 2021 | 2,19 % |
| 2022 | 1,62 % |
| 2023 | 1,71 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 82,00 Rang |
| Dynamik | 243 Rang |
| Stärke | 57,00 Rang |
| Demografie | 103 Rang |
| Arbeitsmarkt | 187 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 95,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 13,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Baar-Ebenhausen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Baar-Ebenhausen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Baar-Ebenhausen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Baar-Ebenhausen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Baar-Ebenhausen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Ingolstadt | 14,47 €/m² |
| Großmehring | 12,85 €/m² |
| Manching | 12,53 €/m² |
| Baar-Ebenhausen | 12,16 €/m² |
| Karlskron | 11,89 €/m² |
| Geisenfeld | 11,89 €/m² |
| Rohrbach | 11,84 €/m² |
| Reichertshofen | 11,80 €/m² |
| Ernsgaden | 11,30 €/m² |
| Pörnbach | 10,26 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Baar-Ebenhausen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Baar-Ebenhausen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Großmehring | 3,86 % |
| Karlskron | 3,79 % |
| Rohrbach | 3,75 % |
| Baar-Ebenhausen | 3,71 % |
| Ingolstadt | 3,66 % |
| Manching | 3,43 % |
| Ernsgaden | 3,43 % |
| Reichertshofen | 3,34 % |
| Geisenfeld | 3,21 % |
| Pörnbach | 2,71 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Reichertshofen, M | 2,3 km | 85084 | 11,80 € | 4.243 € | 3,34 % |
| Manching, M | 4,6 km | 85077 | 12,53 € | 4.381 € | 3,43 % |
| Karlskron | 4,6 km | 85123 | 11,89 € | 3.767 € | 3,79 % |
| Pörnbach | 7,0 km | 85309 | 10,26 € | 4.546 € | 2,71 % |
| Ernsgaden | 9,5 km | 85119 | 11,30 € | 3.958 € | 3,43 % |
| Rohrbach | 9,5 km | 85296 | 11,84 € | 3.791 € | 3,75 % |
| Geisenfeld, St | 10,0 km | 85290 | 11,89 € | 4.448 € | 3,21 % |
| Ingolstadt | 10,5 km | 85047 | 14,47 € | 4.741 € | 3,66 % |
| Großmehring | 10,6 km | 85098 | 12,85 € | 3.998 € | 3,86 % |
Wo liegt Baar-Ebenhausen?
Lage
Baar-Ebenhausen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Baar-Ebenhausen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,16 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.932 € |
| Bruttomietrendite | 3,71 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,9 |
| Einwohner | 5.664 |
| Einwohner je km² | 383 |
| Fläche (km²) | 14,8 |
| Arbeitslosenquote | 1,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #82 |
| Prognos Dynamikrang | #243 |
| Prognos Stärkerang | #57 |
| Koordinaten | 48,6776, 11,4764 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Baar-Ebenhausen
Was kostet eine Wohnung in Baar-Ebenhausen?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Baar-Ebenhausen liegt bei 12,16 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.932 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Landkreis Pfaffenhofen a.d.Ilm (11,98 Euro Miete, 4.205 Euro Kaufpreis) ist die Miete leicht höher, der Kaufpreis jedoch niedriger. Gegenüber dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro Miete, 3.246 Euro Kaufpreis) liegen beide Werte deutlich über dem Landesdurchschnitt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Baar-Ebenhausen entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 10,34 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,78 Euro im Jahr 2026 gestiegen, mit einem leichten Rückgang 2025 auf 11,29 Euro. Der Kaufpreis entwickelte sich von 3.343 Euro pro Quadratmeter 2018 auf 3.922 Euro 2026, mit einem deutlichen Höhepunkt 2022 bei 4.361 Euro. Beide Reihen sind nicht geschätzt und basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Baar-Ebenhausen?
Die Bruttomietrendite in Baar-Ebenhausen beträgt 3,71 Prozent und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 3,52 Prozent, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,94 und liegt leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Mit einem Perzentilrang von rund 45 im Bundesland liegt Baar-Ebenhausen im unteren Mittelfeld – rund 55 Prozent der bayerischen Orte haben einen höheren Kaufpreisfaktor.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Baar-Ebenhausen?
Die Bevölkerung in Baar-Ebenhausen ist von 5.181 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.664 im Jahr 2024 gewachsen, was einem Anstieg von rund 9,3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 383 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,9 Prozent und war 2020 mit 6,8 Prozent am höchsten.
Wie ist die wirtschaftliche und zukunftsorientierte Lage in Baar-Ebenhausen?
Der Kreis Pfaffenhofen a.d.Ilm, zu dem Baar-Ebenhausen gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 82 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 13 ab, während der Arbeitsmarktrang mit 187 deutlich schwächer ausfiel. In Baar-Ebenhausen selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.
Woher stammen die Daten zu Baar-Ebenhausen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Baar-Ebenhausen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Baar-Ebenhausen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Pfaffenhofen a.d.Ilm
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Münchsmünster | 85126 | 12,05 € | 2.428 € | 5,96 % |
| Hohenwart, M | 86558 | 11,49 € | 3.280 € | 4,20 % |
| Ilmmünster | 85304 | 12,55 € | 3.705 € | 4,06 % |
| Rohrbach | 85296 | 11,84 € | 3.791 € | 3,75 % |
| Vohburg a.d.Donau, St | 85088 | 11,79 € | 3.945 € | 3,59 % |
| Gerolsbach | 85302 | 11,88 € | 4.148 € | 3,44 % |
| Ernsgaden | 85119 | 11,30 € | 3.958 € | 3,43 % |
| Manching, M | 85077 | 12,53 € | 4.381 € | 3,43 % |