Mallersdorf-Pfaffenberg, M

Marktüberblick

Mallersdorf-Pfaffenberg liegt im niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen und vereint mit 72,56 km² Fläche und rund 6.960 Einwohnern zwei historische Orte. Die Gemeinde ist als Mittelzentrum für das ländliche Umland eingeordnet und liegt jeweils etwa 30 Kilometer von Straubing, Regensburg und Dingolfing entfernt.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 10,08 Euro je Quadratmeter ein Niveau, das knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro liegt, aber deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 8,75 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.810 Euro je Quadratmeter liegt sowohl über dem Kreiswert von 2.894 Euro als auch über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite beträgt 3,17 Prozent und liegt damit unter dem Kreiswert von 3,95 Prozent und dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 31,51 ist höher als im Kreis (27,56) und im Bundesland (26,10).

Die Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreis, unterdurchschnittlicher Mietrendite und hohem Kaufpreisfaktor beschreibt denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Der Markt ist preisdurchsetzt. Die Miete liegt relativ zum Kaufpreis niedrig, was die Rendite für Investoren drückt. Gleichzeitig liegt die Miete absolut über dem Kreisdurchschnitt, was auf eine höhere Kaufpreisdynamik hindeutet.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der letzten Jahre ist durch extreme Schwankungen geprägt. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.538 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.042 Euro im Jahr 2019, fiel 2022 auf 1.829 Euro und erreichte 2025 mit 5.261 Euro den höchsten Wert der Reihe. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,82 Euro (2018/2019) und 10,78 Euro (2025/2026), mit einem Einbruch auf 8,62 Euro im Jahr 2022.

Der Kaufpreis-CAGR von 16,71 Prozent und der Miet-CAGR von 5,89 Prozent sind über den gesamten Zeitraum gerechnet. Bei der starken Volatilität der Reihe – der Kaufpreis schwankte zwischen 1.538 und 5.261 Euro – sind diese Werte jedoch nur bedingt aussagekräftig. Sie zeigen ein überdurchschnittliches Wachstum, das aber nicht linear verläuft. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Mallersdorf-Pfaffenberg entwickelte sich von 6.683 Einwohnern im Jahr 2015 auf 6.963 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 4,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 96 Einwohner je Quadratkilometer. Die absolute Zahl der Arbeitslosen stieg von 99 im Jahr 2018 auf 162 im Jahr 2023, was einem Anstieg von rund 63 Prozent entspricht. Die höchste Arbeitslosenzahl der Reihe wurde 2020 mit 145 erreicht, fiel 2022 auf 135 und stieg 2023 wieder auf 162.

Die Bevölkerungsentwicklung ist insgesamt stabil mit leichten Schwankungen. Der Anstieg von 2015 bis 2019 und der weitere Anstieg bis 2022 auf 7.064 wurden 2023/2024 teilweise korrigiert.

Standortfaktoren

Der Landkreis Straubing-Bogen, zu dem Mallersdorf-Pfaffenberg gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 162 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Mit Rang 15 im Index Wohlstand und Soziale Lage weist der Kreis eine starke wirtschaftliche Basis auf. Im Bereich Dynamik (Rang 160) und Wettbewerb & Innovation (Rang 160) liegt der Kreis im mittleren Drittel. Schwächer positioniert sind die Indizes Demografie (Rang 243) und Arbeitsmarkt (Rang 277), was auf strukturelle Herausforderungen in diesen Bereichen hindeutet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Einordnung als Mittelzentrum im Landesentwicklungsprogramm Bayern unterstreicht die übergeordnete Funktion für das Umland.