Bayerbach b.Ergoldsbach

Marktüberblick

Bayerbach b.Ergoldsbach liegt im südlichen Teil des Landkreises Landshut, rund 6,6 Kilometer von Ergoldsbach entfernt. Die Gemeinde umfasst 25,41 Quadratkilometer und hat 2048 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 81 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort ist damit deutlich unterdurchschnittlich dicht besiedelt – der bayerische Durchschnitt liegt bei über 200 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Angebotsmiete von 9,53 Euro pro Quadratmeter und der Angebotskaufpreis von 3.111 Euro pro Quadratmeter liegen unter den Durchschnitten des Landkreises Landshut (10,60 €/qm Miete, 3.496 €/qm Kaufpreis) und Bayerns (10,11 €/qm Miete, 3.246 €/qm Kaufpreis). Die Bruttomietrendite beträgt 3,68 %, der Kaufpreisfaktor 27,2. Diese Werte sind als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein klares Bild: Bayerbach b.Ergoldsbach ist preisgünstiger als die meisten Nachbargemeinden. Die Angebotsmiete liegt unter der von Wörth a.d.Isar (11,86 €/qm), Ergoldsbach (10,68 €/qm) und Postau (10,81 €/qm). Auch der Kaufpreis ist niedriger als in den meisten umliegenden Orten – nur Weng (3.144 €/qm) und Neufahrn i.NB (3.275 €/qm) liegen ähnlich niedrig.

Die Bruttomietrendite von 3,68 % ist die niedrigste unter allen Vergleichswerten: Der Landkreis Landshut erreicht 4,16 %, Bayern 4,13 %, Deutschland 5,10 %. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Bayerbach niedriger sind als andernorts – ein Hinweis auf einen eher nachfrageorientierten Wohnmarkt als auf ein renditestarkes Mietumfeld.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Angebotspreise zeigen zwischen 2018 und 2026 extreme Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten.

Bei den Mieten bewegt sich der Angebotswert zwischen einem Tief von 5,69 €/qm (2018) und einem Hoch von 10,64 €/qm (2020). In den Folgejahren pendelte er zwischen 8,73 und 10,40 €/qm. Der CAGR-Wert von 6,83 % über die gesamte Reihe ist durch diese Volatilität nur bedingt aussagekräftig.

Noch ausgeprägter sind die Schwankungen bei den Kaufpreisen: Von 3.373 €/qm (2018) über 2.245 €/qm (2021) und 4.608 €/qm (2022) bis hin zu einem Ausreißer von 826 €/qm (2024), gefolgt von einem Anstieg auf 3.886 €/qm (2025). Der CAGR von 2,04 % überdeckt diese extremen Ausschläge. Der Wert von 826 €/qm im Jahr 2024 ist ein deutlicher Ausreißer, der auf einzelne günstige Transaktionen oder eine veränderte Marktstruktur in diesem Jahr hindeuten könnte. Ohne Kenntnis der zugrundeliegenden Transaktionen bleibt die Einordnung dieses Wertes offen.

Die Volatilität ist ein typisches Merkmal kleiner Märkte: Schon einzelne Transaktionen zu ungewöhnlichen Preisen können die Durchschnittswerte stark verzerren. Für eine fundierte Marktbewertung wäre die Kenntnis der tatsächlichen Transaktionspreise des Gutachterausschusses hilfreich, die hier nicht vorliegen.

Regionale Einordnung

Bayerbach b.Ergoldsbach liegt im unteren bis mittleren Preissegment des Landkreises Landshut. Von den acht Nachbarorten im Umkreis von 6,6 bis 10,9 Kilometern hat nur Weng mit 3.144 €/qm einen ähnlichen Kaufpreis. Alle anderen Orte liegen deutlich darüber – Wörth a.d.Isar mit 4.393 €/qm und Ergoldsbach mit 4.335 €/qm bilden das obere Ende.

Bei den Mieten zeigt sich ein ähnliches Bild: Bayerbach liegt mit 9,53 €/qm im unteren Drittel der Nachbargemeinden. Nur Laberweinting (9,23 €/qm) ist günstiger. Wörth a.d.Isar liegt mit 11,86 €/qm deutlich darüber.

Der Kaufpreisfaktor von 27,2 liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 27,4 und über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 26,1. Das bedeutet, dass man in Bayerbach etwas mehr Jahre an Miete aufwenden muss, um den Kaufpreis zu decken, als im bayerischen Durchschnitt – aber weniger als im Kreis Landshut insgesamt.

Der Perzentilrang der Gemeinde im Bundesland beträgt 43,6. Das bedeutet, dass Bayerbach bei den betrachteten Kennzahlen etwa auf dem mittleren Niveau der 2.056 bayrischen Orte liegt – weder ein Spitzen- noch ein Randstandort.

Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerung von Bayerbach b.Ergoldsbach ist in der Beobachtungsperiode von 2015 bis 2024 deutlich gewachsen: Von 1.809 auf 2.048 Einwohner, ein Anstieg von 13,2 Prozent. Das Wachstum war dabei kontinuierlich – in jedem Jahr stieg die Einwohnerzahl, mit Ausnahme des letzten Beobachtungsjahres 2024, in dem sie bei 2.048 stagnierte.

Dieses Wachstum ist bemerkenswert für eine ländliche Gemeinde mit nur 81 Einwohnern pro Quadratkilometer. Es geht einher mit der Lage im Landkreis Landshut und der Nähe zur Kreisstadt Landshut, die als mögliche Erklärung in Betracht kommen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Landshut, dem Bayerbach b.Ergoldsbach angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 71 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im oberen Drittel der deutschen Kreise.

Besonders gut schneiden die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 66), Wohlstand und Soziale Lage (Rang 57) sowie die allgemeine Stärke (Rang 55) ab. Diese Werte deuten auf eine robuste wirtschaftliche Basis und eine gute Lebensqualität im Landkreis hin.

Schwächer ausgeprägt ist der Dynamik-Index mit Rang 233. Das bedeutet, dass der Kreis bei dynamischen Kennzahlen wie Digitalisierung, Gründungsaktivität oder strukturellem Wandel im unteren Mittelfeld liegt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Das schränkt die Attraktivität für Studierende und den akademischen Sektor ein, ist für eine kleine ländliche Gemeinde jedoch typisch.