Niederaichbach

Marktüberblick

Niederaichbach liegt im Westen des Landkreises Landshut an der Isar und weist überdurchschnittliche Miet- und Kaufpreise auf. Die Angebotsmiete von 11,79 Euro je Quadratmeter liegt sowohl über dem Kreisdurchschnitt (10,60 Euro) als auch über dem bayerischen (10,11 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.520 Euro je Quadratmeter übertrifft ebenfalls die Vergleichswerte für den Kreis (3.496 Euro), das Land (3.246 Euro) und Deutschland (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 24,88 liegt jedoch unter dem Kreis- (27,4) und Landesdurchschnitt (26,1). Das bedeutet: Die Mieten sind im Verhältnis zum Kaufpreis in Niederaichbach höher als in den umgebenden Gebieten. Die Bruttomietrendite von 4,02 % liegt knapp unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 4,1 %) und deutlich unter dem deutschen Niveau von 5,1 %. Niederaichbach ist ein Markt, in dem die Mieten stark gestiegen sind, während die Kaufpreise moderater reagiert haben.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise haben zwischen 2018 und 2026 eine durchschnittliche jährliche Steigerungsrate von 4,73 % erreicht – von 8,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,30 Euro im Jahr 2026. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 9,96 Euro im Jahr 2019 folgte 2020 ein Rückgang auf 8,55 Euro, bevor die Preise ab 2021 wieder stiegen und 2025 mit 12,99 Euro ihren höchsten Wert erreichten. Die Kaufpreise zeigen eine noch stärkere Volatilität. Sie bewegten sich zwischen einem Tief von 2.797 Euro je Quadratmeter im Jahr 2023 und einem Hoch von 3.850 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020. Die durchschnittliche jährliche Veränderung (CAGR) liegt bei −1,70 %. Der aktuelle Kaufpreis von 3.520 Euro je Quadratmeter liegt damit deutlich über dem 2023er-Tief, aber unter dem 2020er-Hoch.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Niederaichbach durch eine besondere Preisstruktur ab. Die Kaufpreise liegen deutlich unter denen der unmittelbaren Nachbarn: Wörth an der Isar (2,8 km Entfernung) weist einen Angebotskaufpreis von 4.393 Euro je Quadratmeter aus, Essenbach (7,3 km) sogar von 4.482 Euro je Quadratmeter. Niederaichbach liegt mit 3.520 Euro je Quadratmeter rund 20 % unter diesen Werten. Bei den Mieten ist der Unterschied geringer – Wörth liegt bei 11,86 Euro, Essenbach bei 11,72 Euro, Niederaichbach bei 11,79 Euro. Die Folge ist eine deutlich höhere Bruttomietrendite in Niederaichbach (4,02 %) im Vergleich zu Wörth (3,24 %) und Essenbach (3,14 %). Dieser Unterschied von rund 0,8 bis 0,9 Prozentpunkten ist auf den niedrigeren Kaufpreis bei vergleichbarer Miete zurückzuführen. Im Kreis Landshut liegt der Durchschnitt bei einer Rendite von 4,16 %, im Bundesland Bayern bei 4,13 %. Niederaichbach liegt damit knapp unter dem regionalen Durchschnitt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Niederaichbachs ist von 3.975 im Jahr 2015 auf 4.274 im Jahr 2024 gestiegen – ein Wachstum von 7,5 %. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Zunahme von rund 33 Personen. Besonders ausgeprägt war der Zuzug in den Jahren 2020 bis 2022, als die Bevölkerung von 4.092 auf 4.218 Personen wuchs. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 4.274. Die Bevölkerungsdichte beträgt 125 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,7 %, nach 5,4 % im Jahr 2015. Der Anstieg ist vor allem auf die Pandemie-Jahre zurückzuführen, als die Quote 2020 auf 7,0 % anstieg. Seitdem ist sie leicht gesunken, bleibt aber über dem Vorpandemieniveau.

Standortfaktoren

Der Landkreis Landshut, dem Niederaichbach angehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen den 71. Platz in der Gesamtwertung – das entspricht einem Rang im oberen Fünftel. Besonders gut schnitt der Kreis beim Teilindex Stärke mit Rang 55 ab. Beim Index Dynamik liegt der Kreis mit Rang 233 im unteren Mittelfeld. Der Wohlstand-Index rangiert mit Platz 57 ebenfalls im oberen Bereich. Für die Gemeinde bedeutet dies: Sie profitiert von der strukturellen Stärke des Landkreises, ist aber nicht selbst Treiber dynamischer Entwicklung. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil des Regionalen Planungsverbands Landshut und des Schulverbands mit Wörth an der Isar, was die infrastrukturelle Anbindung an die Kreisstadt sichert. Die Isar mit ihrem Wasserkraftwerk und dem Stausee Niederaichbach prägen das Ortsbild.