Aham

Marktüberblick: Ländliche Gemeinde mit geringem Preisniveau

Aham ist eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Landshut mit rund 1.950 Einwohnern auf 38 km² Fläche. Die Bevölkerungsdichte von 51 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht das ländliche Profil der Gemeinde. Aham ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Gerzen und liegt etwa 25 Kilometer östlich von Landshut im Tal der Vils.

Wirtschaftlich ist Aham durch eine Mischung aus Landwirtschaft und kleinem produzierendem Gewerbe geprägt. Im Jahr 2018 waren 133 Personen im produzierenden Gewerbe am Arbeitsort beschäftigt, während 828 Personen am Wohnort erwerbstätig waren – ein deutliches Ungleichgewicht, das auf eine hohe Pendlerquote hindeutet. Mit 74 landwirtschaftlichen Betrieben auf knapp 3.000 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche bleibt die Landwirtschaft ein struktureller Faktor. Die Gemeinde ist zudem Sitz der F.W. Klever GmbH, des Herstellers von Ballistol.

Das Immobilienangebot ist klein und preisdurchschnittlich deutlich unter dem bayerischen und bundesweiten Niveau angesiedelt.

Preisniveau und Mietrendite: Niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten

Das Angebot liegt bei einer Angebotsmiete von 9,38 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.674 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,88 – das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem 14,9-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert ist deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von rund 26 und dem deutschen Durchschnitt von rund 22,5. Die Bruttomietrendite liegt bei 6,72 Prozent und gehört damit zu den höchsten im bayerischen Vergleich: Aham liegt im 95. Perzentil aller bayrischen Orte, gemessen an der Rendite.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten erzeugt eine strukturell hohe Rendite. Im Vergleich zum Kreis Landshut, wo der Durchschnittskaufpreis bei rund 3.496 Euro pro Quadratmeter liegt, zahlt man in Aham weniger als die Hälfte. Die Miete liegt mit 9,38 Euro pro Quadratmeter zwar unter dem Kreisdurchschnitt von 10,60 Euro, der Abstand ist jedoch deutlich geringer als beim Kaufpreis. Diese Asymmetrie ist die Ursache für die überdurchschnittliche Rendite.

Preisentwicklung: Volatile Zeitreihen bei kleiner Gemeinde

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen extreme Schwankungen, die für eine Gemeinde mit unter 2.000 Einwohnern typisch sind: Bei geringen Fallzahlen können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,16 Euro pro Quadratmeter (2020) und 11,36 Euro (2022), bevor sie 2026 mit 9,42 Euro wieder ein mittleres Niveau erreichte. Die Schwankungsbreite von mehr als einem Faktor zwei innerhalb von sechs Jahren ist außergewöhnlich und spiegelt die Instabilität kleiner Märkte wider.

Bei den Kaufpreisen liegen nur vier Datenpunkte vor: Von 2.690 Euro pro Quadratmeter (2021) fiel der Wert auf 1.217 Euro (2025). Der Rückgang ist in der Stärke außergewöhnlich, beruht aber auf wenigen Beobachtungen.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang von 1.958 Einwohnern (2015) auf 1.947 (2024), was einer Abnahme von 0,56 Prozent entspricht. Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl auf dem aktuellen Niveau.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, aber mit Eigenprofil

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Aham ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,38 Euro pro Quadratmeter liegt unter der von Gerzen (10,61 Euro) und Loiching (10,87 Euro), aber über der von Frontenhausen (8,82 Euro) und Schalkham (9,16 Euro). Beim Kaufpreis liegt Aham mit 1.674 Euro pro Quadratmeter über Schalkham (825 Euro), aber deutlich unter allen anderen Nachbarorten, deren Werte zwischen 2.900 und 3.500 Euro liegen.

Diese Kombination aus moderater Miete und niedrigem Kaufpreis ist in der Nachbarschaft ungewöhnlich. Schalkham hat einen noch niedrigeren Kaufpreis, erzielt aber eine höhere Miete, was zu einer Bruttomietrendite von 13,32 Prozent führt – ein Wert, der auf ein sehr kleines Angebot hindeuten könnte.

Auf Kreisebene liegt Aham bei der Angebotsmiete unter dem Durchschnitt des Landkreises Landshut (10,60 Euro), bei der Rendite jedoch deutlich darüber (6,72 % gegenüber 4,16 % im Kreis). Das Kaufpreisniveau von 1.674 Euro liegt bei weniger als der Hälfte des Kreisdurchschnitts von 3.496 Euro.

Standortfaktoren: Stabile Arbeitsmarktlage, begrenzte Dynamik

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,44 Prozent. Mit rund 30 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von fast 2.000 Einwohnern ist die Arbeitslosigkeit gering.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Landshut mit dem Gesamtrang 71 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Teilindex Stärke liegt mit Rang 55 im oberen Drittel, während der Dynamik-Index mit Rang 233 im unteren Mittelfeld liegt. Dieser Befund beschreibt den Landkreis als wirtschaftlich stabil, aber mit begrenzter Entwicklungsdynamik. Für Aham als Teil dieses Landkreisverbunds bedeutet dies: ein standortstabiler, aber kein dynamisch wachsender Markt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Die Gemeinde hat 73 Gemeindeteile, was auf eine zersplitterte Siedlungsstruktur hindeutet. Bodenrichtwerte liegen für diesen Ort nicht vor.