Neufahrn i.NB

Marktüberblick: Niedrige Mieten, relativ hohe Preise

Neufahrn in Niederbayern liegt im Landkreis Landshut auf 38,76 km² Fläche mit 4.538 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete von 9,60 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises Landshut (10,60 Euro) und unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.275 Euro je Quadratmeter liegt dagegen knapp über dem bayerischen Mittel (3.246 Euro), aber unter dem Kreisdurchschnitt (3.496 Euro).

Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,52 Prozent. Damit liegt Neufahrn im unteren Drittel aller bayerischen Orte (Perzentilrang 35). Der Kaufpreisfaktor von 28,44 liegt über dem Kreis- (27,40) und Landesdurchschnitt (26,10), was denselben Sachverhalt aus einer anderen Perspektive bestätigt: Die Preise stehen in einem ungünstigeren Verhältnis zu den Mieten als in den meisten Vergleichsorten.

Im direkten Umland zeigt sich ein heterogenes Bild. Während Nachbarorte wie Ergoldsbach (4.335 Euro/m²) und Mallersdorf-Pfaffenberg (3.810 Euro/m²) deutlich höhere Kaufpreise aufweisen, liegt Herrngiersdorf mit 2.948 Euro/m² unter Neufahrn. Die Mieten im Umkreis bewegen sich zwischen 9,23 Euro (Laberweinting) und 10,68 Euro (Ergoldsbach). Neufahrn liegt damit im unteren bis mittleren Segment der Nachbargemeinden.

Preisentwicklung: Volatiler Kaufmarkt, stabile Miete

Die historische Entwicklung der Kaufpreise in Neufahrn ist durch starke Schwankungen gekennzeichnet. Im Zeitraum 2018 bis 2026 zeigt die Reihe einen deutlichen Höhepunkt im Jahr 2020 mit 4.362 Euro je Quadratmeter – ein Wert, der mehr als 70 Prozent über dem Ausgangswert von 2.564 Euro aus 2018 liegt. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 2.251 Euro im Jahr 2023, bevor sich der Markt wieder erholte und 2024 bei 2.715 Euro sowie 2025 bei 2.785 Euro lag. Der Wert für 2026 weist mit 3.769 Euro einen weiteren Anstieg aus.

Die Mietentwicklung verlief deutlich ruhiger. Sie bewegte sich zwischen 6,99 Euro (2019) und 9,67 Euro (2025) und zeigt einen moderaten Aufwärtstrend mit einem jährlichen Wachstumsfaktor von 0,9 Prozent. Der Kaufpreis-CAGR liegt mit 4,93 Prozent deutlich über dem Mietwert-CAGR von 0,9 Prozent. Der deutliche Unterschied zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung zeigt, dass die Wertsteigerungen nicht auf gestiegenen Mieten basieren.

Die starke Volatilität im Kaufpreissegment – insbesondere der sprunghafte Anstieg 2020 und der anschließende Rückgang bis 2023 – ist in Neufahrn in extremerer Form ausgeprägt als in vielen anderen bayerischen Orten.

Demografie und Standortfaktoren: Wachsende Gemeinde mit stabiler Basis

Die Einwohnerzahl Neufahrns ist seit 2015 von 4.017 auf 4.538 gestiegen, was einem Wachstum von knapp 13 Prozent entspricht. Besonders dynamisch war der Zuzug in den Jahren 2017 bis 2022, als die Bevölkerung von 4.161 auf 4.488 Personen anstieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 4.538.

Gleichzeitig zeigt die Arbeitslosenzahl ein U-förmiges Muster: Sie ging von 86 Personen im Jahr 2015 auf 71 im Jahr 2021 zurück und stieg 2023 wieder auf 86. Bezogen auf die Bevölkerung entspricht dies einer Quote von rund 1,9 Prozent, was für einen ländlichen Raum in Niederbayern ein moderates Niveau darstellt.

Das Bevölkerungswachstum von 13 Prozent in neun Jahren steht in einem auffälligen Verhältnis zur moderaten Mietentwicklung (CAGR 0,9 Prozent). Ein Zusammenhang zwischen Zuzug und Mietniveau lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Auf Kreisebene belegt der Landkreis Landshut im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 71 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei den Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 66) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 57). Schwächer ist die Demografie (Rang 156) und die Dynamik (Rang 233). Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Neufahrn.

Verkehrsanbindung: Bahnhof als Knotenpunkt mit München-Bezug

Ein wichtiger Standortfaktor Neufahrns ist der Bahnhof Neufahrn (Niederbay), der seit 1873 als Trennungsbahnhof fungiert. Er liegt an der zweigleisigen, elektrifizierten Hauptbahnstrecke München–Regensburg und ist Knotenpunkt der eingleisigen Nebenbahn nach Radldorf (Gäubodenbahn). Der Bahnhof wird vom alex bedient, der im Zwei-Stunden-Takt zwischen München und Regensburg (weiter nach Schwandorf, Hof oder Prag) verkehrt. Seit 2018 hält zudem der Flughafenexpress der DB Regio im Stundentakt in Neufahrn auf seiner Route von Regensburg zum Flughafen München. Die Gäubodenbahn verbindet Neufahrn im Stundentakt mit Straubing und Bogen.

Die Verkehrsanbindung bietet eine direkte Verbindung nach München und zum Flughafen München. Sie könnte ein Faktor sein, der die Kaufpreise in einem höheren Niveau als im bayerischen Durchschnitt hält.

Die Gemeinde verfügt über keine eigene Hochschule. Die Gemeindesteuereinnahmen beliefen sich 2020 auf 4,66 Millionen Euro, davon 1,54 Millionen Euro aus Gewerbesteuern. Die Gewerbesteuereinnahmen deuten auf eine gewisse wirtschaftliche Aktivität in der Gemeinde hin.