Mengkofen

Marktüberblick: Höchste Preise im Umkreis, niedrigste Rendite in Bayern

Mengkofen liegt im Landkreis Dingolfing-Landau in Niederbayern und hat 6.092 Einwohner auf einer Fläche von 84,65 km². Die Bevölkerung ist seit 2015 mit einem Wachstum von 0,64 % nahezu stabil geblieben. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,41 %, was deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt.

Der Immobilienmarkt wird durch ein auffälliges Muster geprägt: Mengkofen weist unter allen acht untersuchten Nachbarorten im Umkreis bis 11,5 km die höchste Angebotsmiete mit 10,15 €/m² und den höchsten Angebotskaufpreis mit 4.173 €/m² auf. Gleichzeitig liegt die Bruttomietrendite mit 2,92 % am niedrigsten – alle Nachbarorte erreichen Werte zwischen 3,43 % (Postau) und 4,72 % (Moosthenning). Dieser Zusammenhang ist mathematisch zwingend: Ein überdurchschnittlich hoher Kaufpreis bei vergleichbarer Miete drückt die Rendite.

Der Kaufpreisfaktor von 34,25 bedeutet, dass der Kaufpreis das 34,25-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Er liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 28,19 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Die Bruttomietrendite von 2,92 % platziert Mengkofen im Perzentilrang 9,1 von 2.056 Orten in Bayern – der Ort gehört damit zu den 10 % der bayerischen Gemeinden mit der niedrigsten Rendite.

Preisentwicklung: Starker Anstieg mit hoher Volatilität

Die Angebotsmiete in Mengkofen hat sich zwischen 2018 und 2026 mehr als verdoppelt: von 5,23 €/m² auf 10,08 €/m². Der Kaufpreis stieg im selben Zeitraum von 2.527 €/m² (2019) auf 4.570 €/m² (2026). Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Entwicklung war jedoch nicht linear. Der Kaufpreis zeigt starke Schwankungen: Nach einem Anstieg von 2.527 €/m² (2019) auf 3.509 €/m² (2020) folgte ein Rückgang auf 2.706 €/m² (2021), bevor der Preis erneut stark anstieg und 2024 mit 5.191 €/m² einen Höchststand erreichte. 2025 folgte eine Korrektur auf 4.304 €/m², 2026 liegt der Wert bei 4.570 €/m².

Die Angebotsmiete verlief vergleichsweise stabiler: Nach einem Anstieg von 5,23 €/m² (2018) auf 8,00 €/m² (2019) folgte ein Plateau bis 2020 (8,09 €/m²), dann ein Anstieg auf 9,62 €/m² (2022), ein Rücksetzer auf 8,94 €/m² (2023) und ein erneuter Anstieg auf 10,47 €/m² (2024). Der Wert von 10,08 €/m² (2026) liegt leicht unter dem Vorjahreswert.

Die CAGR der Miete beträgt 8,55 %, die des Kaufpreises 8,83 %. Beide Werte sind hoch und deuten auf einen dynamischen Markt hin.

Ein Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Kaufpreis aus den Marktdaten (4.173 €/m²) und den Werten der Zeitreihe (2026: 4.570 €/m²). Dieser Unterschied von rund 9 % lässt sich nicht aus den Daten ableiten – möglicherweise stammen die Werte aus unterschiedlichen Erhebungszeitpunkten oder -methoden.

Regionale Einordnung: Mengkofen als Ausreißer im Kreis

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten hebt sich Mengkofen deutlich ab. Alle acht Orte im Umkreis von 6,4 bis 11,5 km Entfernung weisen niedrigere Kaufpreise auf – zwischen 2.931 €/m² (Moosthenning) und 3.783 €/m² (Postau). Die Angebotsmieten liegen bei allen Nachbarorten zwischen 9,53 €/m² (Bayerbach b. Ergoldsbach) und 11,53 €/m² (Moosthenning). Lediglich Moosthenning (11,53 €/m²) und Dingolfing (11,48 €/m²) liegen in der Miete über Mengkofen.

Die Bruttomietrenditen aller Nachbarorte liegen mit 3,43 % bis 4,72 % deutlich über dem Mengkofener Wert von 2,92 %. Das bedeutet: In keinem der umliegenden Orte ist die Kombination aus Kaufpreis und Miete so ungünstig wie in Mengkofen selbst.

Auf Kreisebene liegt der Durchschnittskaufpreis bei 3.369 €/m², der Mengkofener Wert von 4.173 €/m² liegt damit 23,8 % darüber. Die durchschnittliche Angebotsmiete im Kreis beträgt 10,01 €/m² – Mengkofen liegt nur knapp darüber (1,4 %). Die durchschnittliche Bruttomietrendite im Kreis liegt bei 3,6 %, in Bayern bei 4,13 %. Mengkofens Wert von 2,92 % liegt jeweils deutlich unter diesen Werten.

Mengkofen ist damit ein Ausreißer im Kreis: Hohe Preise bei moderater Miete machen den Ort für reine Kapitalanleger unattraktiv, während die niedrige Arbeitslosenquote (2,41 %) und die stabile Bevölkerungsentwicklung auf eine solide lokale Wirtschaft hindeuten.

Standortfaktoren: Starker Kreis, pendlerabhängiger Markt

Der Landkreis Dingolfing-Landau belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 29 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Positionierung ist das Ergebnis starker Werte in den Teilindizes Wettbewerb & Innovation (Rang 28) und Strukturstärke (Rang 22). Schwächer positioniert ist der Kreis in den Bereichen Demografie (Rang 71), Arbeitsmarkt (Rang 76) und Wohlstand & Soziale Lage (Rang 70). Die Dynamik liegt mit Rang 183 deutlich zurück.

Die wirtschaftliche Stärke des Kreises ist maßgeblich vom BMW-Werk Dingolfing geprägt, das 17.000 Mitarbeiter beschäftigt. Weitere bedeutende Arbeitgeber sind der Werkzeug-Hersteller Einhell in Landau an der Isar sowie Zulieferer der Automobilindustrie wie Dräxlmeier, Mann+Hummel, SAR und Brandl. Diese industrielle Basis erklärt die niedrige Arbeitslosenquote und die stabile Bevölkerungsentwicklung.

Am Ort Mengkofen selbst bestehen keine Hochschulen. Der Prognos-Rang bezieht sich auf den Kreis Dingolfing-Landau und lässt sich nicht direkt auf die Gemeinde Mengkofen übertragen. Die Bevölkerungsdichte von 72 Einwohnern je km² ist im ländlichen Raum typisch und liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 115 Einwohnern je km².

Die Kombination aus einem wirtschaftlich starken Umland und dem Fehlen eigener Bildungseinrichtungen am Ort geht mit dem spezifischen Marktprofil einher: Der überdurchschnittliche Kaufpreis bei moderater Miete entspricht dem Muster eines Ortes, dessen Nachfrage maßgeblich vom wirtschaftlichen Umland abhängt.