Leiblfing

Marktüberblick und aktuelle Preise

Leiblfing liegt im südlichen Teil des Landkreises Straubing-Bogen in der Region Donau-Wald. Die 78,41 km² große Gemeinde mit 4.332 Einwohnern (2024) hat eine Bevölkerungsdichte von 55 Einwohnern pro km² und gehört zu den ländlich geprägten Gemeinden Niederbayerns. Seit 2012 ist Leiblfing Mitglied der ILE Gäuboden, einem Zusammenschluss sieben benachbarter Gemeinden zur integrierten ländlichen Entwicklung.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein gemischtes Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 9,70 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (8,75 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro), aber unter dem bayerischen Mittel (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.103 Euro pro m² liegt ebenfalls über dem Kreis- (2.894 Euro) und Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), erreicht jedoch nicht das bayerische Niveau (3.246 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,75 Prozent ist die niedrigste unter allen Vergleichsebenen – sie liegt unter dem Kreiswert (3,95 %), dem bayerischen Wert (4,13 %) und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 26,66 liegt knapp über dem bayerischen Wert (26,10).

Die hohe Renditedifferenz lässt sich daraus erklären, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten stärker gestiegen sind als in den Vergleichsregionen. Ein Investor muss für die jährliche Bruttomiete von rund 116 Euro pro m² (bei 9,70 Euro/m²) den 26,7-fachen Jahreswert zahlen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Leiblfing verlief von 2018 bis 2026 mit einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 3,23 Prozent überdurchschnittlich dynamisch. Von 8,06 Euro pro m² im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2024 auf 11,26 Euro – ein Anstieg von fast 40 Prozent in sechs Jahren. Im Jahr 2025 folgte eine Korrektur auf 9,69 Euro, 2026 liegt der Wert bei 10,39 Euro. Die Volatilität in den letzten Jahren ist auffällig und deutet auf einen Markt hin, der sich von einer starken Aufwärtsbewegung in eine Phase der Stabilisierung oder Neubewertung bewegt.

Die Kaufpreisentwicklung war noch ausgeprägter schwankend. Von 2.050 Euro pro m² (2018) stieg der Preis bis 2025 auf 4.152 Euro – ein Verdopplungsanstieg in sieben Jahren. Im Jahr 2026 korrigierte er sich auf 2.937 Euro, was einem Rückgang von rund 29 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht. Der durchschnittliche jährliche Anstieg (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,60 Prozent.

Die starke Volatilität in den jüngsten Jahren (2024–2026) bei gleichzeitigem Bevölkerungswachstum von 3,4 Prozent seit 2015 lässt auf einen Markt schließen, der von externen Nachfrageimpulsen geprägt ist und nicht allein durch die lokale Bevölkerungsentwicklung getragen wird. Die Kaufpreisbewegungen übersteigen die Mietentwicklung deutlich, was die sinkende Rendite erklärt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Leiblfing wuchs seit 2015 von 4.188 auf 4.332 Einwohner, was einer Zunahme von 3,4 Prozent entspricht. Der Anstieg verlief jedoch nicht linear: Nach einem Tiefpunkt von 4.137 Einwohnern im Jahr 2020 folgte ein deutlicher Zuzug, der 2022 mit 4.354 Einwohnern seinen höchsten Wert der Reihe erreichte. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 4.332 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote schwankte im Beobachtungszeitraum zwischen 3,5 Prozent (2018) und 5,0 Prozent (2022). Der Wert von 4,9 Prozent (2023) liegt nahe dem Niveau von 2015 (4,9 Prozent) und damit auf einem moderaten Niveau. Der Anstieg auf 5,0 Prozent im Jahr 2022 entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden während der Pandemie.

Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum und stabiler Arbeitslosigkeit spricht für eine grundlegende Demografie-Stabilität. Die Gemeinde ist jedoch klein und hat nur 1.264 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort (2023), während 2006 noch 2.006 Beschäftigte am Wohnort gemeldet waren. Das Verhältnis von Arbeitsort- zu Wohnortbeschäftigten lässt auf eine gewisse Pendlerstruktur schließen – viele Einwohner arbeiten außerhalb der Gemeinde.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Leiblfing ein unterschiedliches Bild je nach Betrachtungsebene. Gegenüber den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11,3 km liegt der Kaufpreis von 3.103 Euro pro m² deutlich unter den Werten von Salching (4.073 Euro), Mengkofen (4.173 Euro) und Oberschneiding (4.074 Euro). Diese drei Orte liegen alle bei über 4.000 Euro pro m² und weisen entsprechend niedrigere Renditen von 2,63 bis 3,15 Prozent auf. Leiblfing liegt damit im unteren bis mittleren Preissegment seiner Nachbarschaft.

Günstigere Nachbarorte sind Perkam (2.662 Euro/m², Rendite 4,01 %) und Geiselhöring (2.977 Euro/m², Rendite 4,06 %). Leiblfings Rendite von 3,75 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn – höher als die vier Orte mit hohen Kaufpreisen (Salching 3,15 %, Feldkirchen 3,05 %, Mengkofen 2,92 %, Oberschneiding 2,63 %), aber niedriger als Perkam (4,01 %), Geiselhöring (4,06 %), Aiterhofen (4,04 %) und Moosthenning (4,72 %).

Die Mietpreise liegen mit 9,70 Euro pro m² ebenfalls im mittleren Bereich der Nachbarn. Höher sind Salching (10,69 Euro), Mengkofen (10,15 Euro), Geiselhöring (10,07 Euro), Aiterhofen (10,17 Euro) und Moosthenning (11,53 Euro). Niedriger sind Feldkirchen (7,96 Euro) und Oberschneiding (8,91 Euro). Leiblfing nimmt also eine Mittelposition ein – weder der günstigste noch der teuerste Ort im Umland.

Diese Positionierung als mittlerer Preisstandort im Umland könnte für Investoren interessant sein, die eine Balance zwischen Erschließungspotenzial und aktueller Mietnachfrage suchen.

Standortfaktoren und Struktur

Der Landkreis Straubing-Bogen, zu dem Leiblfing gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 162 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein klares Muster: Mit Rang 15 im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis an der Spitze aller deutschen Kreise. Im Gegensatz dazu rangiert er bei Arbeitsmarkt auf Platz 277 und bei Demografie auf Platz 243 – beide Werte im unteren Drittel. Dynamik (160) und Wettbewerb/Innovation (160) liegen im oberen Mittelfeld, die Stärke (164) ebenfalls.

Dieses Profil – hoher Wohlstand bei gleichzeitig schwachem Arbeitsmarkt und demografischen Herausforderungen – ist charakteristisch für ländliche Räume in Bayern, die von einer starken sozialen Absicherung profitieren, aber strukturelle Schwächen in der Wirtschaft und Bevölkerungsentwicklung aufweisen. Leiblfing selbst verfügt über keine Hochschule und ist als Gemeinde nicht separat im Zukunftsatlas abgebildet; die Prognos-Ränge gelten für den gesamten Kreis.

Die Gemeinde verfügt über zwei Kindertageseinrichtungen mit 234 Plätzen und zwei Schulen (Grund- und Mittelschule) mit 249 Schülern. Das Gewerbesteueraufkommen belief sich 2023 auf 2,2 Millionen Euro. Land- und Forstwirtschaft werden überwiegend als Nebenerwerb betrieben, während mittelständische Betriebe die lokale Wirtschaft prägen.