Salching

Marktüberblick

Salching liegt fünf Kilometer südlich von Straubing im Gäuboden und hat 2.829 Einwohner auf 22 km² Fläche. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Aiterhofen im Landkreis Straubing-Bogen. Mit einem Angebotskaufpreis von 4.073 Euro je Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 10,69 Euro je Quadratmeter liegt Salching im obersten Drittel der bayerischen Gemeinden – sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den Mieten. Die Bruttomietrendite beträgt 3,15 Prozent, was dem unteren Siebtel aller bayerischen Orte entspricht (Perzentilrang 16,8). Der Kaufpreisfaktor von 31,77 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und dem Kreisdurchschnitt von 27,6.

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten drückt die Rendite. Salching ist damit ein preisdurchzogener Markt: Die Kaufpreise liegen 40,7 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt, während die Mieten nur 5,7 Prozent darüber liegen. Dieser Unterschied zwischen Preis- und Mietniveau ist der bestimmende Faktor für die niedrige Rendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete schwankt in den vergangenen Jahren deutlich: Von 8,38 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg sie 2023 auf einen Spitzenwert von 12,36 Euro, fiel dann aber auf 9,75 Euro im Jahr 2026 zurück. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,91 Prozent – moderat, aber die Schwankungen dazwischen sind beträchtlich.

Der Angebotskaufpreis zeigt einen klareren Aufwärtstrend: Von 3.306 Euro je Quadratmeter 2018 stieg er auf 4.772 Euro im Jahr 2026. Der CAGR von 4,69 Prozent liegt deutlich über dem Mietwachstum. Diese Schere zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung treibt die Rendite weiter nach unten.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und stützen sich auf tatsächliche Marktdaten. Allerdings handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Regionale Einordnung

Salching hebt sich von seinen Nachbarn vor allem durch hohe Kaufpreise ab. Mit 4.073 Euro je Quadratmeter liegt der Ort über allen acht verglichenen Nachbargemeinden – nur Oberschneiding (4.074 Euro) liegt praktisch gleichauf. Die Angebotsmiete von 10,69 Euro je Quadratmeter ist ebenfalls die zweithöchste im Umkreis, nur Straubing (10,83 Euro) liegt darüber.

Im Kreis Straubing-Bogen liegt der Durchschnitt bei 2.894 Euro je Quadratmeter Kaufpreis und 8,75 Euro Miete. Salching übertrifft diese Werte um 41 Prozent bzw. 22 Prozent. Im bayerischen Vergleich (3.246 Euro Kaufpreis, 10,11 Euro Miete) liegt Salching bei beiden Werten ebenfalls darüber.

Die Bruttomietrendite von 3,15 Prozent liegt im Nachbarnvergleich im Mittelfeld. Feldkirchen (3,05 Prozent), Oberschneiding (2,63 Prozent) und Straßkirchen (2,98 Prozent) weisen niedrigere Renditen auf, während Aiterhofen (4,04 Prozent), Perkam (4,01 Prozent) und Leiblfing (3,75 Prozent) höhere Renditen bieten. Der Unterschied entsteht durch die unterschiedliche Kombination von Kaufpreis und Miete: Aiterhofen und Perkam haben deutlich niedrigere Kaufpreise bei ähnlichen Mieten.

Im bayerischen Vergleich liegt Salching bei der Rendite im unteren Siebtel aller 2.056 erfassten Gemeinden. Das entspricht dem Muster von Gemeinden mit überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen in Bayern.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl Salchings ist seit 2015 um 10,2 Prozent von 2.567 auf 2.829 gestiegen – ein deutliches Wachstum für eine ländliche Gemeinde. Der Anstieg beschleunigte sich zwischen 2018 und 2021, als die Bevölkerung von 2.595 auf 2.749 wuchs, und setzte sich bis 2023 fort. Seit 2023 ist die Zahl stabil bei 2.829.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 129 Einwohner je Quadratkilometer, was für bayerische Verhältnisse niedrig ist. Salching bleibt eine ländlich geprägte Gemeinde.

Zwei industrielle Arbeitgeber prägen die lokale Wirtschaft: Die Sturm-Gruppe (Automatisierungs- und Fördertechnik) betreibt seit 1997 ein Werk in Salching, die Boysen-Gruppe (Abgasanlagen für BMW-Werke in Dingolfing und Regensburg) seit 1994. Diese Betriebe schaffen Arbeitsplätze vor Ort und ziehen Zuzügler an, was das Bevölkerungswachstum erklären könnte.

Der Landkreis Straubing-Bogen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 162 von rund 400 Kreisen. Besonders gut bewertet ist der Wohlstand (Platz 15), während der Arbeitsmarkt (Platz 277) und die Demografie (Platz 243) schwächer abschneiden. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Salching. Die niedrige Arbeitsmarkt-Rangierung deutet auf strukturelle Schwächen hin, die in der aktuellen Arbeitslosenquote nicht sichtbar werden.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.