Wiesenfelden

Marktüberblick

Wiesenfelden liegt im niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen auf einer Hochebene im Falkensteiner Vorwald, etwa 13 Kilometer nordöstlich von Wörth an der Donau. Die 78,2 Quadratkilometer große Gemeinde mit 3.881 Einwohnern (2024) und 50 Einwohnern je Quadratkilometer ist eine der größten Kommunen des Landkreises und umfasst 87 Gemeindeteile. Die Gemeinde entstand 1818 mit dem Gemeindeedikt und wurde bei der Gebietsreform 1978 durch Eingemeindungen von Teilen der Gemeinden Saulburg und Zinzenzell vergrößert. Das über die Hälfte bewaldete Gemeindegebiet erstreckt sich auf Höhenlagen zwischen 430 und 749 Metern und liegt im Naturpark Bayerischer Wald.

Das Preisniveau in Wiesenfelden ist im bundesweiten Vergleich moderat und im bayrischen Vergleich deutlich unterdurchschnittlich. Die Angebotsmiete liegt bei 8 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.001 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Kreisdurchschnitt (Miete: 8,75 Euro, Kaufpreis: 2.894 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 Euro, Kaufpreis: 3.246 Euro). Auch im bundesweiten Vergleich liegt Wiesenfelden mit der Angebotsmiete knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro je Quadratmeter.

Preisentwicklung und Rendite

Die Preisentwicklung in Wiesenfelden zeigt eine ausgeprägte Volatilität. Die Angebotsmiete stieg von 4,55 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,87 Euro im Jahr 2026 – das entspricht einer Verdopplung in acht Jahren. Der Kaufpreis verhielt sich ähnlich schwankend: Er kletterte von 1.190 Euro je Quadratmeter (2019) auf einen Höhepunkt von 2.261 Euro (2022), fiel dann auf 1.403 Euro (2024) und erholte sich bis 2026 wieder auf 2.052 Euro.

Der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,84 und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 27,56 sowie dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass der Kaufpreis in Wiesenfelden im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in den Vergleichsräumen.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,8 Prozent und liegt damit über dem Kreiswert von 3,95 Prozent und dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent. Im bundesweiten Vergleich liegt sie jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 80,2 im Bundesland positioniert sich Wiesenfelden damit im oberen Drittel der bayrischen Orte – die Rendite liegt höher als bei rund 80 Prozent der vergleichbaren Orte in Bayern.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Wiesenfelden zu den günstigeren Orten im Umkreis gehört. Von den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 10 Kilometer Entfernung liegt Wiesenfelden bei der Angebotsmiete mit 8 Euro je Quadratmeter im unteren Mittelfeld – nur Michelsneukirchen (7,16 Euro) und Ascha (7,81 Euro) sind günstiger. Bei den Kaufpreisen ist Wiesenfelden mit 2.001 Euro je Quadratmeter einer der günstigsten Orte im direkten Vergleich. Stallwang (1.947 Euro) liegt nur knapp darunter, während Falkenfels (4.001 Euro) und Ascha (3.683 Euro) das Doppelte kosten.

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft stark: Von 2,53 Prozent in Falkenfels und Ascha bis 5,49 Prozent in Stallwang. Wiesenfeldens 4,8 Prozent liegen damit im oberen Segment der Nachbarn und nur knapp unter dem Spitzenwert in Stallwang. Dieser Unterschied erklärt sich aus dem Zusammenspiel von Miet- und Kaufpreisniveau: Stallwang hat sowohl einen niedrigeren Kaufpreis als auch eine höhere Miete als Wiesenfelden, was die überlegene Rendite erklärt. Falkenfels und Ascha hingegen weisen hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten auf, was die Rendite auf unter 2,6 Prozent drückt.

Standortfaktoren und Demografie

Die demografische Entwicklung in Wiesenfelden ist positiv: Die Bevölkerung wuchs von 3.712 Einwohnern (2015) auf 3.881 (2024), was einem Anstieg von 4,6 Prozent entspricht. Im längeren Zeitraum von 1988 bis 2018 betrug das Wachstum sogar 23,2 Prozent (von 3.055 auf 3.765 Einwohner). Diese Entwicklung steht im Kontrast zu den Standortfaktoren des Landkreises Straubing-Bogen: Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis im Gesamtrang Platz 162 von rund 400 deutschen Kreisen – damit liegt er im unteren Drittel.

Besonders problematisch sind die Teilindizes Arbeitsmarkt (Rang 277) und Demografie (Rang 243). Die Arbeitslosenquote im Kreis fiel von 2015 bis 2018 deutlich, stieg dann bis 2021 an, fiel leicht 2022 und legte 2023 deutlich zu. Gleichzeitig erreicht der Kreis im Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Rang 15 einen der Spitzenplätze – ein deutliches Signal für eine stabile lokale Kaufkraft trotz struktureller Arbeitsmarktschwächen. Der Dynamik-Index (Rang 160) und der Index Wettbewerb und Innovation (Rang 160) liegen ebenfalls im unteren Mittelfeld. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.