Loitzendorf

Marktüberblick und Preisniveau

Das aktuelle Preisniveau in Loitzendorf weist ein widersprüchliches Bild auf. Die Angebotsmiete von 6,37 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,75 Euro und dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Gleichzeitig beträgt der Angebotskaufpreis 2.543 Euro pro Quadratmeter – damit unter dem Kreisdurchschnitt von 2.894 Euro, aber über dem deutschen Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 33,26 ist der höchste unter allen acht Nachbarorten und liegt über dem Kreisdurchschnitt von 27,56 sowie dem bayerischen Mittel von 26,10. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den umliegenden Gemeinden. In Kombination mit der niedrigen Angebotsmiete ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,01 Prozent – die niedrigste aller Vergleichsgemeinden im Umkreis. Zum Vergleich: Stallwang weist 5,49 Prozent auf, Rattenberg 6,09 Prozent, Haibach sogar 8,62 Prozent.

Die niedrige Miete bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor beschreibt denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Der Kaufpreis liegt über dem Bundesdurchschnitt, die Miete darunter, und die Rendite ist die niedrigste im Umland. Diese Kombination ist für eine ländliche Gemeinde mit begrenztem Mietwohnungsmarkt charakteristisch.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine volatile Entwicklung, die für kleine Märkte typisch ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,00 Euro (2023) und 11,07 Euro (2022) – eine Bandbreite, die auf wenige Vergleichsobjekte und hohe Streuung hindeutet. Der Jahreswachstumswert (CAGR) von 6,9 Prozent für die Miete ist statistisch kaum belastbar, da er auf nur vier Datenpunkten zwischen 2021 und 2026 basiert und die extreme Volatilität nicht abbildet.

Der Kaufpreis zeigt einen klareren Aufwärtstrend: Von 846 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg er auf 2.106 Euro (2021) und 2.750 Euro (2023). Der CAGR von 26,6 Prozent ist ebenfalls auf den kurzen Zeitraum und den starken Anstieg in den ersten Jahren zurückzuführen.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotsmietenwert von 6,37 Euro und dem Zeitreihenwert von 7,68 Euro für 2026. Dieser Unterschied könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte, veränderte Angebotsstrukturen oder eine Anpassung der Inserate an den aktuellen Markt zurückzuführen sein. Die Zeitreihenwerte sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreis ist seit 2018 um mehr als das Dreifache gestiegen, während die Miete in der gleichen Zeitspanne nur moderat zugenommen hat. Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass sich der Kaufpreisfaktor im Zeitverlauf erhöht hat.

Regionale Einordnung

Loitzendorf liegt im Perzentilrang 11,58 im Bundesland Bayern – damit unter den 12 Prozent der günstigsten Immobilienmärkte des Landes. Dieser Rang bezieht sich auf die Kombination aus Miet- und Kaufpreisniveau im Vergleich zu 2.056 bayerischen Orten.

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,4 Kilometern fällt auf, dass Loitzendorf sowohl die niedrigste Angebotsmiete (6,37 Euro) als auch die niedrigste Bruttomietrendite (3,01 Prozent) aufweist. Der Kaufpreis von 2.543 Euro liegt im Mittelfeld – unter Konzell (2.728 Euro) und Traitsching (2.690 Euro), aber deutlich über Rattenberg (1.365 Euro) und Haibach (1.189 Euro).

Der Kreis Straubing-Bogen liegt mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 8,75 Euro und einem Kaufpreis von 2.894 Euro über Loitzendorf. Die Bruttomietrendite des Kreisdurchschnitts beträgt 3,95 Prozent. Loitzendorf weicht damit in allen drei Kennzahlen vom regionalen Mittel ab – die Miete ist niedriger, der Kaufpreisfaktor höher, die Rendite geringer.

Demografie und Wirtschaftsstruktur

Die Gemeinde hat 628 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 12,03 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 52 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 leicht positiv: Von 614 auf 628 Einwohner, einem Anstieg von 2,28 Prozent. Der höchste Wert der Reihe wurde 2022 mit 646 Einwohnern erreicht, gefolgt von einem Rückgang auf 628 in den Jahren 2023 und 2024.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,08 Prozent, was unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. Neun Personen waren arbeitslos gemeldet. 2021 gab es am Arbeitsort nur elf sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im produzierenden Gewerbe, während 263 Einwohner am Wohnort beschäftigt waren. Das bedeutet, dass der Großteil der Erwerbstätigen außerhalb der Gemeinde arbeitet.

Die landwirtschaftliche Struktur ist prägend: 20 Betriebe bewirtschaften 544 Hektar, davon 242 Hektar Ackerfläche und 302 Hektar Dauergrünfläche. Diese Fläche entspricht etwa 45 Prozent der Gemeindefläche. Die geringe Anzahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter am Arbeitsort und die hohe Zahl Beschäftigte am Wohnort charakterisieren Loitzendorf als Wohngemeinde mit landwirtschaftlichem Hintergrund.

Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Stallwang und gliedert sich in 22 Gemeindeteile, darunter mehrere Dörfer (Kager, Loitzendorf als Pfarrdorf, Rißmannsdorf, Rottensdorf, Streitberg) sowie zahlreiche Weiler und Einöden. Diese Zersplitterung trägt zur geringen Bevölkerungsdichte bei.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Straubing-Bogen, in dem Loitzendorf liegt, auf Rang 164 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Im Bereich Arbeitsmarkt liegt der Kreis auf Rang 277, was auf strukturelle Schwächen im lokalen Arbeitsmarkt hinweist. Dagegen erreicht der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage Rang 15 von 400 – eine sehr hohe Position, die auf vergleichsweise gute Lebensbedingungen und geringe soziale Spannungen schließen lässt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus niedrigem Prognos-Rang im Arbeitsmarkt und hohem Rang im Wohlstandsindex beschreibt ein Muster, das für viele ländliche Gemeinden in Ostbayern typisch ist: Die Lebensqualität ist hoch, die sozialen Spannungen gering, aber die wirtschaftliche Dynamik und die lokalen Beschäftigungschancen sind begrenzt. Dies korrespondiert mit der beobachteten Datenlage: niedrige Arbeitslosigkeit bei gleichzeitig hoher Auspendlerquote und begrenzter lokaler Wirtschaft.