Kirchroth

Marktüberblick

Kirchroth ist eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen mit 3.895 Einwohnern auf 42,82 km² Fläche. Die Gemeinde umfasst 25 Gemeindeteile und liegt am südwestlichen Rand des Naturparks Bayerischer Wald, zwischen Regensburg und Deggendorf. Im Rahmen der bayerischen Gemeindegebietsreform von 1978 entstand die heutige Einheitsgemeinde aus mehreren Vorgängergemeinden.

Das aktuelle Angebotsmiete liegt bei 9,05 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.158 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,44 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 29,09. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Vergleichsmietwertesystem dar.

Preis- und Mietentwicklung

Der Mietmarkt in Kirchroth hat in den letzten Jahren deutlich an Dynamik gewonnen. Lag die Angebotsmiete 2019 noch bei 5,17 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2025 auf 10,09 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von rund 95 Prozent in sieben Jahren. Im Jahr 2026 korrigierte sich der Wert wieder auf 8,28 Euro pro Quadratmeter.

Der Kaufpreismarkt zeigt noch stärkere Ausschläge. Von 1.774 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert bis 2025 auf 3.988 Euro pro Quadratmeter. Allerdings weist die Kaufpreis-Zeitreihe starke Sprünge auf: Zwischen 2023 (3.528 Euro) und 2024 (1.311 Euro) fiel der Wert um mehr als 60 Prozent, ehe er 2025 wieder auf fast 4.000 Euro anstieg. Diese Volatilität deutet auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die Kombination aus steigenden Mieten und Kaufpreisen hat die Bruttomietrendite auf 3,44 Prozent gedrückt. Das bedeutet, dass die jährliche Mieteinnahme nur noch etwa 3,44 Prozent des Kaufpreises beträgt – ein Wert, der unter dem bayrischen Durchschnitt von 4,13 Prozent liegt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Kirchroth ist im Beobachtungszeitraum kontinuierlich gewachsen. Von 3.660 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2024 auf 3.895 – ein Plus von 6,4 Prozent. Dabei zeigt die Entwicklung ein klares Muster: Bis 2020 wuchs die Gemeinde fast durchgehend (von 3.660 auf 3.845 Einwohner), 2021 gab es einen leichten Rückgang auf 3.825, bevor das Wachstum 2022 und 2023 wieder einsetzte und sich 2024 bei 3.895 stabilisierte.

Die Arbeitslosenquote lag im Zeitraum 2015 bis 2019 zwischen 3,9 und 4,2 Prozent. Im Jahr 2020 stieg sie auf 5,5 Prozent – ein deutlicher Pandemiefolge-Effekt. 2022 erholte sich der Arbeitsmarkt mit 3,6 Prozent deutlich, 2023 lag die Quote bei 3,7 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 91 Einwohner je Quadratkilometer – ein typischer Wert für eine ländliche Gemeinde in Niederbayern.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Kirchroth ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,05 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 8,75 Euro und leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 3.158 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 2.894 Euro, aber unter dem bayrischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,44 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,95 Prozent und deutlich unter dem bayrischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Kirchroth liegt damit im unteren Drittel der bayrischen Orte (Perzentilrang 30,6). Der Kaufpreisfaktor von 29,09 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 27,56 und dem bayrischen Durchschnitt von 26,10.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich, dass Kirchroth bei der Miete im unteren Mittelfeld liegt. Höhere Mieten finden sich in Parkstetten (9,24 Euro) und Rain (9,65 Euro). Bei der Rendite schneidet Kirchroth mit 3,44 Prozent im oberen Mittelfeld der Nachbarn ab – besser als Steinach (3,31 Prozent), Aholfing (3,24 Prozent) und Parkstetten (2,71 Prozent), aber schlechter als Rain (4,58 Prozent) und Straubing (3,7 Prozent).

Standortfaktoren

Der Landkreis Straubing-Bogen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 162 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein deutliches Gefälle zwischen den Teilindizes: Der Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 15 an der Spitze – der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten in Deutschland. Im Gegensatz dazu rangiert der Arbeitsmarkt mit Platz 277 im unteren Drittel, und auch die Demografie (Rang 243) liegt unter dem Mittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im studentischen Segment ausschließt. Kirchroth entwickelt sich als Wohngemeinde mit ländlichem Charakter, deren Bevölkerungszuwachs auf Zuzug aus dem Umland hindeutet.

Die Kombination aus starkem Wohlstand im Kreis, aber schwächerem Arbeitsmarkt und steigenden Immobilienpreisen erzeugt einen Markt, in dem die Kaufpreise schneller gestiegen sind als die Mieten – was sich in der unterdurchschnittlichen Rendite von 3,44 Prozent niederschlägt.