Perasdorf

Marktüberblick: Ländlicher Immobilienmarkt mit niedrigen Preisen

Perasdorf liegt im niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen und zählt 523 Einwohner auf 16,04 km². Der Ort ist eine ländliche Gemeinde mit 42 Gemeindeteilen, die überwiegend aus Einöden und Weilern bestehen. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Schwarzach und hat keine Hochschulen oder nennenswerten Arbeitsplätze am Wohnort – von 231 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort entfielen 2020 nur sechs auf das produzierende Gewerbe am Arbeitsort. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt: 30 Betriebe bewirtschaften 648 Hektar, davon 240 Hektar Ackerfläche und 408 Hektar Dauergrünfläche.

Die Angebotsmiete liegt bei 6,69 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 8,75 Euro (−23,5 %) sowie unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro (−33,8 %). Auch im deutschlandweiten Vergleich von 8,92 Euro pro Quadratmeter liegt Perasdorf um 25 % niedriger. Der Angebotskaufpreis von 1.727 Euro pro Quadratmeter unterliegt dem Kreiswert von 2.894 Euro um 40,3 % und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro um 46,8 %. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,5 – ebenfalls unter dem Kreiswert von 27,6 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Die niedrigen absoluten Werte entsprechen dem Muster ländlicher Gemeinden ohne städtische Nachfrageimpulse.

Preis- und Mietentwicklung: Anstieg mit Korrekturphase

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg in den letzten Jahren. Lag die Angebotsmiete 2018 und 2019 noch bei 5,78 Euro pro Quadratmeter, stieg sie 2021 leicht auf 5,83 Euro, um 2022 mit 7,83 Euro einen sprunghaften Anstieg zu verzeichnen. Bis 2024 korrigierte sie sich auf 6,50 Euro zurück. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den verfügbaren Zeitraum beträgt 1,98 %. Der Kaufpreis liegt für das einzige verfügbare Jahr 2025 bei 1.727 Euro pro Quadratmeter; eine längere Zeitreihe ist nicht vorhanden.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,65 %. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 3,95 %, der bayerische bei 4,13 %, während der deutsche Durchschnitt bei 5,10 % liegt. Perasdorf belegt im Bundesland damit das 77. Perzentil – die Rendite ist höher als bei 77,5 % der 2.056 bayrischen Orte mit Daten. Dieser Befund ist jedoch vor dem Hintergrund der extrem niedrigen Kaufpreise zu sehen: Die niedrige Rendite in Nachbarorten wie Schwarzach (2,5 %) oder Hunderdorf (3,17 %) korreliert mit deutlich höheren Kaufpreisen (3.916 bzw. 3.266 Euro pro Quadratmeter). Perasdorfs Rendite ist also weniger ein Zeichen besonderer Attraktivität als vielmehr die Folge der niedrigen Kaufpreisbasis.

Im regionalen Vergleich zeigt sich eine große Spannbreite: Sankt Englmar weist mit 6,94 % die höchste Rendite auf (bei nur 1.611 Euro Kaufpreis), während Windberg mit 4,96 % und Bernried mit 4,27 % ähnliche Werte wie Perasdorf erreichen. Die Mieten liegen in diesen Orten jedoch unterschiedlich hoch, was die Kaufpreisrendite unterschiedlich ausfallen lässt.

Demografie und Standortfaktoren: Strukturwandel in ländlicher Gemeinde

Perasdorf verzeichnet einen anhaltenden Bevölkerungsrückgang. Von 573 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl bis 2024 auf 523, was einem Verlust von 8,7 % entspricht. Im längeren Zeitraum von 1988 bis 2020 betrug der Rückgang sogar 14,4 % (von 625 auf 535 Einwohner) – der deutlichste Einwohnerverlust einer Gemeinde im Landkreis Straubing-Bogen in diesem Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 33 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote stieg von 1,44 % im Jahr 2015 auf 3,75 % im Jahr 2023. Mit 13 Arbeitslosen ist die absolute Zahl gering, die relative Entwicklung ist jedoch deutlich. Dieser Anstieg korrespondiert mit der Struktur der Gemeinde: Von 231 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort (Stand 2020) gab es nur sechs Beschäftigte am Arbeitsort im produzierenden Gewerbe. Die Bewohner sind überwiegend Pendler, die außerhalb der Gemeinde arbeiten.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Landkreis Straubing-Bogen ordnet den Kreis auf Rang 162 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders auffällig sind die Werte bei Demografie (Rang 243) und Arbeitsmarkt (Rang 277), die auf strukturelle Schwächen hinweisen. Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 15 sehr gut, was auf die vergleichsweise gute finanzielle Ausstattung der Bevölkerung trotz der ländlichen Struktur schließen lässt. Die Teilindizes für Dynamik (160) und Wettbewerb/Innovation (160) liegen im Mittelfeld.