Schwarzach, M

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis bei moderater Miete

Schwarzach im Landkreis Straubing-Bogen weist einen Immobilienmarkt auf, der sich durch ein auffälliges Preisgefälle zwischen Kaufpreis und Miete auszeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.916 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Landkreisdurchschnitt von 2.894 Euro und auch über dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 8,17 Euro je Quadratmeter liegt dagegen unter dem Landkreiswert von 8,75 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro.

Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 2,5 Prozent, die sowohl unter dem Landkreiswert von 3,95 Prozent als auch unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent liegt. Mit einem Kaufpreisfaktor von 39,94 liegt Schwarzach ebenfalls deutlich über dem Landkreisdurchschnitt von 27,56 und dem bayerischen Mittel von 26,10. Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland belegt Schwarzach mit einem Wert von 2,14 einen der untersten Plätze von 2.056 untersuchten Orten.

Der überdurchschnittlich hohe Kaufpreis bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Miete entspricht dem Muster von Wohn- und Erholungsstandorten, bei denen die Kaufnachfrage die Mietnachfrage überlagert. Schwarzach ist staatlich anerkannter Erholungsort und wurde Ende der 1970er Jahre als Kleinzentrum eingestuft.

Preisentwicklung: Volatile Kurse mit lokalem Ausreißer

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die für einen kleinen ländlichen Markt typisch sein kann, wo wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Die Angebotsmiete schwankte in der Zeitreihe zwischen 4,75 Euro (2026) und 10,48 Euro (2024) je Quadratmeter. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 2.580 Euro (2023) und 4.195 Euro (2024) je Quadratmeter. Beide Reihen erreichten 2024 einen deutlichen Höhepunkt, bevor sie 2025 und 2026 wieder sanken. Der langfristige Kaufpreisanstieg (CAGR) liegt bei 1,2 Prozent, während die Miete im gleichen Zeitraum um 3,6 Prozent pro Jahr sank.

Die starken jährlichen Schwankungen – etwa der Sprung der Miete von 5,50 Euro (2019) auf 8,33 Euro (2020) und zurück auf 5,65 Euro (2021) – deuten darauf hin, dass die Angebotswerte nicht auf einem breiten Transaktionsvolumen basieren, sondern von einzelnen Inseraten stark beeinflusst werden. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Ein Unterschied besteht zwischen den Zeitreihenwerten und den aktuellen Markt-Daten: Die Zeitreihe zeigt für 2026 eine Miete von 4,75 Euro und einen Kaufpreis von 3.320 Euro, während die aktuellen Werte 8,17 Euro bzw. 3.916 Euro ausweisen. Dies könnte auf unterschiedliche Berechnungszeitpunkte oder -methoden zurückzuführen sein.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Schwarzach mit 3.916 Euro je Quadratmeter deutlich über allen umliegenden Gemeinden. Der nächstgelegene Nachbarort Niederwinkling (3,2 km) liegt bei 1.967 Euro, Windberg (5,6 km) bei 1.652 Euro. Selbst der teuerste Nachbarort, Hunderdorf (7 km), liegt mit 3.266 Euro noch unter Schwarzach.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum bei Auspendlerstruktur

Die Bevölkerung von Schwarzach wuchs von 2.799 Einwohnern (2015) auf 2.940 Einwohner (2024), was einem Anstieg von rund 5 Prozent entspricht. Das Wachstum konzentrierte sich vor allem auf die Jahre 2019 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 2.841 auf 2.990 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 2.940 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,4 Prozent und bewegte sich damit im mittleren Bereich der vergangenen Jahre. Die Zeitreihe zeigt Schwankungen zwischen 3,3 Prozent (2018) und 6,2 Prozent (2021). Der Landkreis Straubing-Bogen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 162 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes liegen bei Dynamik auf Rang 160 und bei Stärke auf Rang 164.

Die wirtschaftliche Struktur von Schwarzach ist durch einen deutlichen Auspendlerüberschuss geprägt. Im Jahr 2020 waren 1.571 Einwohner am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während am Arbeitsort nur 738 Personen (176 im Handel und Verkehr, 562 in sonstigen Bereichen) beschäftigt waren. Das verarbeitende Gewerbe umfasste drei Betriebe, das Bauhauptgewerbe fünf. 31 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschafteten 1.349 Hektar Fläche. Die orthopädische Fachklinik mit 105 Planbetten und die Volksschule mit 274 Schülern sind wichtige lokale Arbeitgeber und Infrastruktureinrichtungen.

Standortfaktoren: Erholungsort mit ländlicher Prägung

Schwarzach positioniert sich als staatlich anerkannter Erholungsort und Kleinzentrum im ländlichen Raum Niederbayerns. Die Bevölkerungsdichte beträgt 89 Einwohner je Quadratkilometer, was für bayerische Verhältnisse niedrig ist.

Der Ort verfügt über keine Hochschulen. Die nächstgelegenen größeren Orte sind Bogen (8,9 km entfernt) und die Kreisstadt Straubing. Die Einbindung in die Verwaltungsgemeinschaft Schwarzach, der 67 Gemeindeteile zugeordnet sind, unterstreicht die Funktion als lokales Zentrum für die umliegenden Dörfer.

Die Kombination aus Erholungsort-Status und Kleinzentralität geht einher mit einem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis im Vergleich zu den Nachbarorten und einer niedrigen Mietrendite. Für Investoren mit Renditeinteresse bietet Schwarzach nur begrenzte Attraktivität, während der Ort für Eigennutzer und Zweitwohnsitzkäufer attraktiv sein kann.