Saal a.d.Donau

Ort und Standort

Saal an der Donau ist eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Kelheim mit 5.755 Einwohnern auf einer Fläche von 44 km². Die Gemeinde liegt im Tal der Donau an der Bundesstraße 16 zwischen Regensburg und Ingolstadt und ist über einen nahen Autobahnanschluss an die A93 angebunden. Der Bahnhof Saal (Donau) liegt an der Bahnstrecke Regensburg–Ingolstadt. Mit einer Bevölkerungsdichte von 131 Einwohnern je km² liegt Saal deutlich über dem Landkreisdurchschnitt von 119 Einwohnern je km².

Die Gemeinde verfügt über eine stabile wirtschaftliche Grundlage mit Handwerks- und Industriebetrieben. Das Kalkwerk Fels prägt seit Jahrzehnten Teile der Gemeinde. Die Cetto Group ist seit 1960 in der Kunststoffverarbeitung vor Ort, die Firma Mahlo hat hier ihren Hauptsitz. Der Hafen Kelheim-Saal entwickelte sich zum Güterverkehrszentrum, in dem sich unter anderem die KaiserWerft angesiedelt hat.

Markt und Preise

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.589 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,96 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,33 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 30,03.

Der Kaufpreis liegt mit 3.589 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 3.268 €/m² und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m². Der deutsche Durchschnitt liegt bei 2.409 €/m². Die Miete von 9,96 €/m² liegt knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m², aber über dem Kreiswert von 9,67 €/m² und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m².

Die niedrige Bruttomietrendite von 3,33 % im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und zum deutschen Durchschnitt von 5,10 % ist eine direkte Folge des überdurchschnittlich hohen Kaufpreises bei gleichzeitig nur leicht über dem Mittel liegenden Mieten. Der Kaufpreisfaktor von 30,03 liegt über dem Kreiswert von 28,69 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Im Perzentilrang des Bundeslandes liegt Saal bei 25,2 %, was bedeutet, dass etwa ein Viertel der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweist.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Kelheim (St) weist mit 3.359 €/m² einen niedrigeren Kaufpreis und mit 10,97 €/m² eine höhere Miete auf, was zu einer deutlich besseren Rendite von 3,92 % führt. Teugn liegt mit 2.632 €/m² Kaufpreis und 4,14 % Rendite auf der anderen Seite des Spektrums. Bad Abbach und Abensberg liegen mit Kaufpreisen von 3.767 bzw. 3.755 €/m² und Mieten von 11,23 bzw. 11,46 €/m² in einer ähnlichen Preisklasse wie Saal, weisen aber ebenfalls höhere Renditen auf.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine hohe Volatilität bei Miete und Kaufpreis, ohne einen klaren einseitigen Trend.

Der Angebotskaufpreis stieg von 3.125 €/m² (2018) auf 3.924 €/m² (2020), fiel dann 2021 auf 2.789 €/m², erholte sich 2022 auf 3.473 €/m², sank 2023 erneut auf 2.769 €/m² und erreichte 2024 mit 4.502 €/m² einen neuen Höchstwert. 2025 folgte mit 3.235 €/m² ein deutlicher Rückgang, 2026 liegt der Wert bei 3.659 €/m².

Die Angebotsmiete entwickelte sich ähnlich schwankend: Von 9,53 €/m² (2018) ging sie 2019 auf 8,39 €/m², stieg 2020 auf 10,60 €/m², fiel 2021 auf 8,73 €/m², erholte sich bis 2024 auf 11,13 €/m² und sank dann 2025 auf 10,13 €/m² und 2026 auf 7,54 €/m².

Der CAGR für die Miete liegt bei -2,89 %, der für den Kaufpreis bei +1,99 %. Diese Kennzahlen beschreiben die durchschnittliche jährliche Veränderung über den gesamten Zeitraum und verdecken die starken Schwankungen im Detail. Der Kaufpreis ist insgesamt leicht gestiegen, während die Miete im Durchschnitt leicht gesunken ist. Die hohe Volatilität macht eine einseitige Trendaussage schwierig.

Gleichzeitig wuchs die Einwohnerzahl der Gemeinde von 5.366 (2015) auf 5.755 (2024), was einem Anstieg von 7,2 % entspricht. Das Wachstum beschleunigte sich ab 2022, als die Bevölkerung von 5.472 auf 5.614 und 2023 auf 5.755 Einwohner stieg. Dieses Wachstum geht einher mit dem Kaufpreisanstieg im Jahr 2024.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Kelheim, zu dem Saal an der Donau gehört, auf dem Gesamt-Rang 81 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen dabei deutliche Unterschiede: Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 30 im vorderen Drittel, Wettbewerb und Innovation mit Rang 64 ebenfalls im oberen Bereich. Der Index Stärke liegt auf Rang 78. Der Index Dynamik liegt mit Rang 146 im unteren Mittelfeld, der Index Demografie auf Rang 117 im oberen Drittel. Der Index Arbeitsmarkt liegt mit Rang 214 im hinteren Drittel.

Diese Verteilung zeigt, dass der Landkreis Kelheim in den Bereichen Wohlstand und Wettbewerb gut aufgestellt ist, während Dynamik und Arbeitsmarkt schwächer bewertet werden. Der Landkreis profitiert von der Nähe zu den Wachstumsregionen Ingolstadt und Regensburg, was sich auch im Bevölkerungswachstum des Kreises widerspiegelt: Von 1988 bis 2018 stieg die Einwohnerzahl von 91.274 auf 122.258, ein Zuwachs von 34 %.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grund- und Mittelschule sowie eine Musikschule.