Pfeffenhausen, M

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Pfeffenhausen liegt als Markt im niederbayerischen Landkreis Landshut etwa 25 Kilometer nordwestlich der Kreisstadt. Mit 5.234 Einwohnern auf 71,76 km² (73 Einwohner je km²) handelt es sich um eine ländlich strukturierte Gemeinde im Hügelland der östlichen Hallertau. Der Ort ist über die Bundesstraße 299 an das überregionale Straßennetz angebunden und verfügt über 58 Gemeindeteile.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt zeigt sich ein Bild hoher Preise bei vergleichsweise niedriger Rendite. Die Angebotsmiete liegt bei 10,68 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.645 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,52 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,45. Diese Werte sind systematisch als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im Vergleich zum Landkreis Landshut liegt die Miete mit 10,68 Euro knapp über dem Kreisdurchschnitt von 10,60 Euro. Der Kaufpreis von 3.645 Euro liegt über dem Kreiswert von 3.496 Euro. Die Rendite von 3,52 Prozent liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,16 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 28,45 übersteigt den Kreiswert von 27,40. Das bedeutet: Die Preise in Pfeffenhausen sind über dem regionalen Durchschnitt, aber die Mieten steigen nicht im gleichen Maße nach, was die Rendite drückt.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Preisanstieg

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen ungewöhnlich volatilen Markt. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 8,16 Euro (2018) und 11,55 Euro (2024), der Kaufpreis zwischen 1.705 Euro (2018) und 4.153 Euro (2024). Beide Reihen sind nicht geschätzt.

Besonders auffällig ist der Anstieg des Kaufpreises: Von 1.705 Euro im Jahr 2018 stieg er bis 2024 auf 4.153 Euro – das entspricht einem Anstieg um 143 Prozent in sechs Jahren. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 10,48 Prozent. Die Miete stieg im gleichen Zeitraum von 8,16 auf 11,55 Euro, was einem CAGR von 4,27 Prozent entspricht.

Zwischen 2020 und 2022 sind beide Werte zunächst zurückgegangen, bevor sie ab 2022 wieder stark anstiegen. Im Jahr 2025 fiel der Kaufpreis auf 3.025 Euro und die Miete auf 9,70 Euro, ehe sie 2026 wieder auf 3.783 Euro bzw. 11,40 Euro stiegen. Diese starken Schwankungen deuten auf einen kleinen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Der Kaufpreisfaktor von 28,45 liegt über dem Bayerndurchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass Käufer in Pfeffenhausen im Vergleich zum Landesdurchschnitt mehr Jahre der Miete aufbringen müssen, um den Kaufpreis zu finanzieren.

Bevölkerungsentwicklung: Stabiles Wachstum

Die Einwohnerzahl von Pfeffenhausen ist seit 2015 kontinuierlich gestiegen: Von 4.932 im Jahr 2015 auf 5.234 im Jahr 2024. Das entspricht einem Wachstum von 6,1 Prozent in neun Jahren. Besonders stark war der Zuzug zwischen 2021 und 2022, als die Einwohnerzahl von 5.129 auf 5.235 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 5.234.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 100. Im Jahr 2020 waren es 112, 2015 noch 91. Die absoluten Zahlen sind niedrig, was auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet.

Standortfaktoren: Starker Kreis mit schwacher Dynamik

Der Landkreis Landshut, zu dem Pfeffenhausen gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 71 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Dieser Rang ist solide und liegt im oberen Drittel. Besonders gut schneidet der Kreis beim Index Stärke mit Platz 55 ab, was auf eine robuste lokale Wirtschaft hindeutet. Auch Wettbewerb und Innovation liegen mit Platz 66 im oberen Bereich.

Schwächer entwickelt sich der Index Dynamik mit Platz 233. Das bedeutet, dass der Kreis bei Zukunftsfähigkeit und Veränderungsdruck hinter dem Mittelalter liegt. Dieser Widerspruch zwischen starker Gegenwart und schwacher Dynamik prägt die Standortbewertung: Pfeffenhausen profitiert von der wirtschaftlichen Stärke des Umlands, ist aber nicht selbst Motor von Wachstum.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 73 Einwohnern je km² unterstreicht den ländlichen Charakter. Pfeffenhausen hat eine lange Hopfen-Anbautradition: Seit 1878 besteht ein eigenes Hopfensiegelrecht, und 1951 wurde Pfeffenhausener Siegelhopfen auf der Bundeshopfenschau in München mit dem Siegerpreis ausgezeichnet. Diese Tradition ist heute eher historischer als wirtschaftlicher Bedeutung.

Regionale Einordnung: Über dem Durchschnitt, aber kein Ausreißer

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern liegt Pfeffenhausen bei der Angebotsmiete mit 10,68 Euro je Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Höher liegt nur Weihmichl mit 11,23 Euro. Niedriger sind Rottenburg a.d.Laaber (10,28), Furth (10,32), Hohenthann (10,50), Attenhofen (9,43), Volkenschwand (9,38), Obersüßbach (9,02) und Wildenberg (7,22).

Beim Kaufpreis liegt Pfeffenhausen mit 3.645 Euro je Quadratmeter im oberen Bereich. Höher liegen Furth (4.142), Wildenberg (3.774) und Hohenthann (3.822). Niedriger sind Rottenburg (3.041), Attenhofen (2.922), Weihmichl (2.387) und Volkenschwand (2.522). Obersüßbach liegt mit 3.626 Euro nahezu auf demselben Niveau.

Die Bruttomietrendite von 3,52 Prozent liegt im mittleren Bereich der Nachbarn. Höher sind Weihmichl (5,64), Volkenschwand (4,46) und Attenhofen (3,87). Niedriger sind Obersüßbach (2,98), Furth (2,99), Hohenthann (3,30) und Wildenberg (2,30). Pfeffenhausen schneidet also bei der Rendite besser ab als die Orte mit den höchsten Kaufpreisen, aber schlechter als die Orte mit moderaten Preisen.

Das Muster zeigt: Pfeffenhausen ist kein extremer Ausreißer, sondern liegt mit seinen Werten nahe am Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Preise sind über dem Bundesdurchschnitt, aber nicht übermäßig hoch im regionalen Vergleich. Die niedrige Rendite ist typisch für den bayerischen ländlichen Raum, wo Kaufpreise die Mieten übersteigen.