Pettendorf

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Pettendorf ist eine Gemeinde am westlichen Rand von Regensburg auf 24,57 km² mit 3.497 Einwohnern (2024). Der Immobilienmarkt ist durch eine besondere Struktur gekennzeichnet: Der Angebotskaufpreis von 4.326 € je m² liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt, während die Angebotsmiete von 9,33 € je m² knapp darunter liegt. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 2,59 % – der niedrigsten im gesamten Landkreis und im unteren 3,4. Perzentil Bayerns. Der Kaufpreisfaktor von 38,65 (also 38,65-fache Jahreskaltmiete) bestätigt diese Struktur: Käufer zahlen einen deutlichen Aufpreis für den Wohnstandort, der sich nicht in entsprechenden Mieteinnahmen niederschlägt.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8 km hat nur Lappersdorf mit 4.777 €/m² einen höheren Kaufpreis, aber Pettendorf weist die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte auf. Orte wie Pielenhofen (3,8 km) oder Deuerling (7,7 km) bieten mit 4,66 % bzw. 4,39 % deutlich höhere Renditen bei niedrigeren Kaufpreisen.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, moderater Mietanstieg

Die Angebotsmiete stieg von 7,22 €/m² (2018) auf 9,33 €/m² (aktuell), was einem Anstieg von rund 29 % entspricht. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 9,60 €/m² (2022) folgte 2023 ein Rückgang auf 7,41 €/m², ehe die Werte wieder stiegen. Die Zeitreihe zeigt mit 11,11 €/m² (2025) einen deutlichen Ausreißer nach oben.

Beim Kaufpreis ist die Entwicklung volatiler. Von 3.367 €/m² (2018) stieg der Preis 2020 auf 4.518 €/m², fiel 2022 auf 2.957 €/m² und liegt aktuell bei 4.326 €/m². Der langfristige CAGR von -0,13 % über den gesamten Zeitraum spiegelt diese starken Schwankungen wider. Der aktuelle Kaufpreis liegt damit etwa 28 % über dem Niveau von 2018, aber unter dem Spitzenwert von 2020.

Ein wichtiger Hinweis: Die Zeitreihe weist für 2026 einen Mietwert von 7,29 €/m² und einen Kaufpreis von 3.333 €/m² aus – beide deutlich unter den aktuellen Werten. Dies entspricht dem Muster einer erwarteten Preisberichtigung auf dem Immobilienmarkt, wobei die Mieten stärker fallen würden als die Kaufpreise.

Demografie und Nachfrage: Zuzug, niedrige Arbeitslosigkeit

Pettendorf verzeichnet seit 2015 ein durchgängiges Bevölkerungswachstum von 6,4 % (von 3.287 auf 3.497 Einwohner). Der stärkste Zuzug erfolgte zwischen 2017 und 2020, als die Einwohnerzahl von 3.306 auf 3.504 stieg. Seit 2022 ist die Bevölkerung leicht rückläufig (3.529 auf 3.497), was dem Muster vieler Vorortgemeinden nach der Pandemie entspricht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,0 % (in der Zeitreihe als 30 Promille ausgewiesen) und gehört damit zu den niedrigeren Werten im Landkreis. Dieser Wert entspricht dem Muster der wohlhabenden ländlichen Räume in der Oberpfalz, die durch eine starke industrielle Basis und geringe strukturelle Arbeitslosigkeit gekennzeichnet sind.

Die Bevölkerungsdichte von 142 Einwohnern je km² ist für eine bayerische Vorortgemeinde typisch und lässt Raum für weitere Wohnentwicklung. Das Bevölkerungswachstum der vergangenen Jahre hat die Nachfrage nach Wohnraum strukturell erhöht, was sich in den gestiegenen Kaufpreisen widerspiegelt.

Regionale Einordnung: Teuerster Wohnstandort im Umland

Im Vergleich zum Landkreis Regensburg liegt Pettendorf bei der Angebotsmiete mit 9,33 €/m² leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 10,12 €/m², beim Kaufpreis mit 4.326 €/m² jedoch deutlich darüber (Kreis: 3.446 €/m²). Beim Kaufpreisfaktor liegt Pettendorf mit 38,65 weit über dem Kreisdurchschnitt von 28,4. Diese Kombination zeigt, dass Pettendorf im Landkreis zu den teureren Wohnstandorten zählt, die Mieten aber nicht im gleichen Maße steigen.

Auf Landesebene liegt Pettendorf bei der Miete knapp unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²), beim Kaufpreis aber deutlich darüber (3.246 €/m²). Die Bruttomietrendite von 2,59 % liegt weit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und unter dem Kreisdurchschnitt von 3,65 %. Im Perzentilrang belegt Pettendorf damit Platz 3,4 in Bayern – ein Indikator für einen der teuersten Wohnmärkte im Land bei gleichzeitig niedrigen Mietrenditen.

Unter den Nachbarorten hebt sich Pettendorf durch die niedrigste Rendite und einen der höchsten Kaufpreise hervor. Nur Lappersdorf (6,1 km entfernt) liegt mit 4.777 €/m² noch höher, weist aber mit 2,89 % ebenfalls eine sehr niedrige Rendite auf. Orte wie Pielenhofen (3,8 km) oder Deuerling (7,7 km) bieten mit 4,66 % bzw. 4,39 % deutlich höhere Renditen bei niedrigeren Kaufpreisen.

Standortfaktoren: Zukunftsfähiger Landkreis, Pendlergemeinde

Der Landkreis Regensburg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 73 von 400 deutschen Kreisen. Besonders stark sind die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 33) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 24). Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 256 deutlich schwächer, was auf strukturelle Herausforderungen im Arbeitsmarkt des Landkreises hindeutet. Der Demografie-Index (Rang 175) liegt im Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt primär auf Familien und Pendler ausrichtet. Die Lage als Vorortgemeinde von Regensburg (8 km Luftlinie zum Stadtzentrum) macht Pettendorf zum attraktiven Wohnstandort für Beschäftigte der Stadt, die den Lärm und die höheren Preise des urbanen Zentrums vermeiden wollen.

Pettendorf besitzt seit 2011 das Gütesiegel "Nachhaltige Bürgerkommune" des Bayerischen Umweltministeriums, was auf eine engagierte Kommunalpolitik und Lebensqualität hinweist. Die Gemeinde liegt am südlichen Ausläufer des Fränkischen Jura mit der Donau als südlicher Grenze und der Naab als westlicher Begrenzung, was die natürliche Attraktivität des Standorts unterstreicht.