Zeitlarn

Marktüberblick

In Zeitlarn liegen die Angebotspreise für Wohnimmobilien deutlich über dem Landkreis- und Bundesdurchschnitt. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.983 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete 10,92 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite von 3,29 Prozent und der Kaufpreisfaktor von 30,4 spiegeln denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mietniveaus drücken die Rendite und erfordern eine lange Amortisationsdauer.

Der Kaufpreisfaktor von 30,4 bedeutet, dass das 30,4-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Zum Vergleich: Im Landkreis Regensburg beträgt der Faktor 28,4, in Bayern 26,1 und bundesweit 26,1. Zeitlarn liegt damit über dem regionalen und überregionalen Durchschnitt, was auf eine starke Nachfragesituation als Wohngemeinde hindeutet.

Die Angebotsmiete von 10,92 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro, aber deutlich unter dem Wert der Stadt Regensburg selbst (14,92 Euro). Der Kaufpreis von 3.983 Euro pro Quadratmeter übersteigt den Landesdurchschnitt von 3.246 Euro um rund 23 Prozent. Die Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisniveau erklärt die unterdurchschnittliche Rendite: Die Mieten sind im Landesvergleich relativ moderat, während die Kaufpreise stark über dem Mittel liegen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Angebotspreise zeigen für Zeitlarn keine gleichmäßige Entwicklung, sondern starke jährliche Schwankungen. Bei der Angebotsmiete reicht die Spanne von 7,36 Euro im Jahr 2020 bis 14,31 Euro im Jahr 2024. Beim Angebotskaufpreis bewegt sich der Wert zwischen 2.068 Euro im Jahr 2020 und 4.537 Euro im Jahr 2026.

Diese starken Ausschläge sind charakteristisch für Angebotswerte aus Inseraten, die sich deutlich von der tatsächlichen Transaktionspreisentwicklung unterscheiden können. Sie spiegeln weniger eine stabile Marktdynamik wider als vielmehr die Volatilität der angebotenen Objekte und deren Ausstattungsmerkmale in den einzelnen Jahren.

Trotz der jährlichen Schwankungen zeigen die berechneten jährlichen Wachstumsraten (CAGR) einen klaren Trend: Die Angebotsmiete ist seit 2018 um durchschnittlich 2,60 Prozent pro Jahr gestiegen, der Angebotskaufpreis um 3,52 Prozent. Das Kaufpreiswachstum übertrifft damit das Mietwachstum, was den Druck auf die Rendite weiter erhöht.

Regionale Einordnung

Zeitlarn liegt als Wohngemeinde im Norden von Regensburg in einem der wirtschaftsstärksten Landkreise Bayerns. Im Vergleich zu den Nachbargemeinden zeigt sich ein differenziertes Bild: Lappersdorf (3,2 km entfernt) weist mit 4.777 Euro je Quadratmeter einen höheren Kaufpreis und mit 2,89 Prozent eine niedrigere Rendite auf. Regenstauf (5,4 km) liegt mit 3.308 Euro je Quadratmeter und 3,71 Prozent Rendite unter dem Niveau von Zeitlarn. Wenzenbach (6,8 km) liegt mit 4.014 Euro je Quadratmeter nahezu auf demselben Kaufpreisniveau, Pettendorf (7,6 km) mit 4.326 Euro und 2,59 Prozent Rendite deutlich darüber.

Die Stadt Regensburg selbst liegt mit 5.053 Euro je Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 14,92 Euro deutlich über Zeitlarn, bei einer Rendite von 3,54 Prozent. Das Preisgefälle zwischen Regensburg und den umliegenden Gemeinden ist typisch für Stadtrandlagen, die von der Infrastruktur der Großstadt profitieren, aber selbst niedrigere Preise aufweisen.

Im Landkreis Regensburg liegt Zeitlarn mit 3.983 Euro je Quadratmeter über dem Durchschnitt von 3.446 Euro. Die Angebotsmiete von 10,92 Euro liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 10,12 Euro. Die Rendite von 3,29 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,65 Prozent. Zeitlarn gehört damit zu den teureren Gemeinden im Landkreis, was seine Funktion als begehrte Wohngemeinde unterstreicht.

Auf Landesebene liegt die Rendite von 3,29 Prozent im unteren Drittel Bayerns (Perzentilrang 23,2 von 2.056 Orten). Das bedeutet, dass rund 23 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Der Landkreis Regensburg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 73 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 33 sowie im Bereich Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 24. Schwächer ausgeprägt sind die Werte bei der Demografie (Rang 175) und beim Arbeitsmarkt (Rang 256). Die Dynamik liegt mit Rang 105 im unteren mittleren Bereich.

Diese Struktur spiegelt einen wohlhabenden, innovationsstarken Landkreis wider, der jedoch mit demografischen Herausforderungen und einem angespannten Arbeitsmarkt konfrontiert ist. Zeitlarn profitiert als Wohngemeinde von der wirtschaftlichen Stärke des Umlands, ohne selbst über große Arbeitgeber oder eine eigene Hochschule zu verfügen.

Die Verkehrsanbindung ist für eine Stadtrandlage gut ausgeprägt. Die Bundesstraße 15 durchläuft das Gemeindegebiet in Nord-Süd-Richtung. Die Autobahn A 93 verläuft durch das Gemeindegebiet, ein eigener Anschluss besteht nicht, jedoch sind die Anschlüsse Regenstauf im Norden und Regensburg Nord im Süden gut erreichbar. Die Bahnstrecke Regensburg–Weiden durchquert das Gemeindegebiet, die nächsten Bahnhöfe befinden sich in Regensburg und Regenstauf.

Die Gemeinde hat eine Fläche von 16,12 Quadratkilometern und eine Bevölkerungsdichte von 355 Einwohnern je Quadratkilometer. Sie gliedert sich in zehn Gemeindeteile, darunter die Pfarrdörfer Zeitlarn und Regendorf, die durch den Fluss Regen getrennt sind. Die Gemeinde unterhält drei Freiwillige Feuerwehren, eine Grundschule, zwei Kindergärten und verfügt über lokale Versorgungsinfrastruktur mit Supermärkten und Bankfilialen.

Die Einwohnerzahl der Gemeinde ist zwischen 2015 und 2024 um 2,72 Prozent rückläufig, mit einem Tiefpunkt von 5.703 Einwohnern im Jahr 2021. Seit 2023 liegt die Zahl bei 5.721.