Tegernheim

Marktüberblick

Tegernheim ist eine selbstständige Gemeinde im Oberpfälzer Landkreis Regensburg mit 11,43 km² Fläche und rund 5.870 Einwohnern. Sie liegt unmittelbar östlich der Stadt Regensburg, nördlich der Donau, und hat sich in den vergangenen Jahren zu einer beliebten Wohngemeinde entwickelt. Die unmittelbare Stadtnähe macht den Ort attraktiv für Pendler, die den Preisvorteil gegenüber der Stadt Regensburg nutzen wollen.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.493 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,05 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,95 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 33,9. Diese Kennzahlen zeigen einen Markt, in dem die Preise im Verhältnis zur Miete hoch sind – ein typisches Muster für begehrte Wohnlagen in der Nähe größerer Städte.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise sind in den vergangenen acht Jahren deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 9,20 Euro je Quadratmeter, beträgt sie 2026 12,09 Euro – ein Anstieg um über 31 Prozent. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 3,47 Prozent.

Auffällig ist die starke Volatilität der Mietpreise im Zeitverlauf: Nach einem Anstieg von 9,20 Euro (2018) auf 10,38 Euro (2019) folgte ein Rückgang auf 9,21 Euro (2020), ein erneuter Anstieg auf 10,47 Euro (2021), ein weiterer Rückgang auf 8,74 Euro (2022), gefolgt von einem Anstieg auf 10,61 Euro (2023). Seitdem sind die Werte mit 10,30 Euro (2024) und 10,18 Euro (2025) leicht gesunken, bevor sie 2026 mit 12,09 Euro einen deutlichen Sprung verzeichnen. Diese Schwankungen deuten auf einen dynamischen, nachfragetreibenden Markt hin.

Die Kaufpreise zeigen ein ähnliches, aber noch ausgeprägteres Muster. Von 3.633 Euro je Quadratmeter (2018) stiegen sie auf 5.065 Euro (2020), fielen dann auf 3.824 Euro (2023) und erholten sich bis 2026 auf 4.926 Euro. Der CAGR liegt bei 3,88 Prozent, leicht über dem der Miete. Das bedeutet, dass die Kaufpreise im Durchschnitt schneller gestiegen sind als die Mieten, was die Rendite unter Druck setzt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Tegernheim deutlich ab. Der Angebotskaufpreis von 4.493 Euro je Quadratmeter liegt 30,4 Prozent über dem Landkreis-Durchschnitt von 3.446 Euro und 38,5 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Auch die Angebotsmiete von 11,05 Euro liegt mit 9,2 Prozent über dem Landkreis-Mittel von 10,12 Euro und 9,3 Prozent über dem Bayern-Durchschnitt von 10,11 Euro.

Die Bruttomietrendite von 2,95 Prozent liegt jedoch deutlich unter dem Landkreis-Durchschnitt von 3,65 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentil-Rang im Bundesland belegt Tegernheim mit 9,73 Prozent einen der untersten Plätze – die Renditen liegen damit im untersten Zehntel aller bayernweiten Vergleichsorte.

Der Kaufpreisfaktor von 33,9 ist ebenfalls deutlich höher als der Landkreis-Durchschnitt von 28,4 und der bayerische Durchschnitt von 26,1. Der Faktor gibt an, wie viele Jahre der Jahreskaltmiete in den Kaufpreis einfließen. Ein Wert von 33,9 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 33,9-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Indikator für einen Käufermarkt mit geringen Renditeerwartungen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Regensburg als Großstadt weist mit 5.053 Euro je Quadratmeter zwar höhere Kaufpreise auf, aber auch eine deutlich höhere Miete von 14,92 Euro und eine bessere Rendite von 3,54 Prozent. Barbing und Neutraubling liegen mit Kaufpreisen von 3.630 bzw. 3.850 Euro deutlich unter Tegernheim, bieten aber mit 4,15 bzw. 4,16 Prozent deutlich höhere Renditen. Donaustauf liegt mit 4.574 Euro und einer Rendite von 2,75 Prozent in einer ähnlichen Position wie Tegernheim, jedoch mit niedrigerer Miete. Wenzenbach liegt mit 4.014 Euro und 3,12 Prozent Rendite näher am Tegernheimer Niveau.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Tegernheims ist in den vergangenen Jahren deutlich gewachsen. Von 5.370 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 5.868 im Jahr 2023 – ein Wachstum von 9,3 Prozent. Besonders dynamisch war der Anstieg von 2021 auf 2023, als die Einwohnerzahl von 5.554 auf 5.868 stieg, also innerhalb von zwei Jahren um 314 Personen.

Mit 513 Einwohnern je Quadratkilometer liegt die Bevölkerungsdichte über dem ländlichen Durchschnitt, was der Lage als Stadtrandgemeinde geschuldet ist. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Tegernheim korreliert mit dem Bevölkerungswachstum und erklärt die gestiegenen Immobilienpreise.

Auf Ebene des Landkreises Regensburg schneidet dieser im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamt-Rang 73 von rund 400 deutschen Kreisen sehr gut ab. Besonders stark ist der Landkreis bei Wettbewerb und Innovation (Rang 33) sowie Wohlstand und sozialer Lage (Rang 24). Schwächer sind die Werte bei Demografie (Rang 175) und Arbeitsmarkt (Rang 256). Diese Struktur spiegelt sich in Tegernheim wider: Der Ort profitiert von der starken Wirtschaftsregion Regensburg, muss aber mit den demografischen Herausforderungen des Landkreises umgehen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt primär auf Familien und Pendler ausrichtet.