Zell

Der Ort

Zell liegt im Oberpfälzer Landkreis Cham im Falkensteiner Vorwald und zählt zur Verwaltungsgemeinschaft Wald. Die Gemeinde hat sich in den letzten Jahren durch ausgewiesene Baugebiete zu einer Wohngemeinde entwickelt, die vor allem von Auspendlern geprägt ist: 2017 standen 137 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze 826 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte gegenüber – die Zahl der Auspendler lag um 689 Personen über der der Einpendler. Das Gemeindegebiet von 32,95 Quadratkilometern umfasst 51 Gemeindeteile, die Bevölkerungsdichte liegt bei 57 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Lage im Naturpark Oberer Bayerischer Wald und die Nähe zum Goldsteig-Wanderweg machen Zell auch für den Tourismus attraktiv, der vor allem auf Urlaub auf dem Bauernhof ausgerichtet ist.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.971 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,53 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,59 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,8. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die historische Entwicklung zeigt einen deutlichen Preisanstieg: Die Angebotsmiete stieg von 4,90 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 auf 6,60 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg von rund 35 Prozent in sechs Jahren. Der Kaufpreis ist in der verfügbaren Zeitreihe von 1.108 Euro je Quadratmeter (2024) auf 3.371 Euro je Quadratmeter (2026) gestiegen. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.971 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Zeitreihenwert von 2026, was auf eine Differenz zwischen den aggregierten Jahreswerten und dem aktuellen Inseratangebot hindeutet. Die Miete liegt mit 7,53 Euro je Quadratmeter über dem letzten Zeitreihenwert von 6,60 Euro (2026), was auf weiter steigende Inseratepreise schließen lässt.

Regionale Einordnung

Zell liegt mit 7,53 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete unter dem Durchschnitt des Landkreises Cham (7,83 Euro) und deutlich unter dem Bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Auch beim Kaufpreis mit 1.971 Euro je Quadratmeter liegt Zell unter dem Kreisdurchschnitt (2.153 Euro) und dem bayerischen Mittel (3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,8 ist niedriger als im Kreis (23,0) und in Bayern (26,1).

Die Bruttomietrendite von 4,59 Prozent liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und erreicht das 76. Perzentil in Bayern – Zell gehört damit zu den Orten mit den höheren Renditen im Freistaat. Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Reichenbach weist mit 6,38 Prozent eine deutlich höhere Rendite aus, während Altenthann mit 3,41 Prozent unter Zell liegt. Die Nachbarmärkte sind insgesamt heterogen, was auf unterschiedliche lokale Nachfragestrukturen hindeutet.

Sowohl der Kaufpreis (82 % des Bundesdurchschnitts) als auch die Miete (84 % des Bundesdurchschnitts) liegen unter dem deutschen Mittel. Die Rendite von 4,59 Prozent liegt damit über dem bundesweiten Durchschnitt von 5,10 Prozent nicht – sie liegt darunter. Die höhere Rendite im bayernweiten Vergleich ergibt sich daraus, dass Zell im bayerischen Kontext besonders niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten aufweist.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Zells ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 1.831 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.865 im Jahr 2024, was einer Zunahme von rund 1,9 Prozent entspricht. Nach einem leichten Rückgang in den Jahren 2017 bis 2020 hat der Zuzug seit 2021 wieder zugelegt. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 14 Prozent und bewegt sich damit auf einem ähnlichen Niveau wie 2015 (16 Prozent), mit deutlichen Schwankungen dazwischen (Höhepunkt 2020 mit 20 Prozent).

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Cham, auf den sich die Ränge beziehen, Platz 183 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Dynamik-Index liegt Cham mit Platz 124 deutlich besser, während der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Platz 312 schwächer abschneidet. Der Wohlstands-Index mit Platz 87 gehört zu den stärksten Teilindizes. Diese Mischung aus guter Dynamik und Wohlstand bei gleichzeitig schwacher Innovationskraft charakterisiert die wirtschaftliche Struktur des Landkreises.

Zell selbst verfügt über keine Hochschule. Die wirtschaftliche Struktur ist durch Landwirtschaft (41 Betriebe im Jahr 2016) und einen starken Auspendlercharakter geprägt. Ein neu angelegtes Gewerbegebiet steht für Betriebsansiedlungen zur Verfügung, was auf gezielte Bemühungen um lokale Arbeitsplätze hindeutet.