Walderbach
Walderbach (PLZ 93194) liegt im Kreis Cham in Bayern. Der Ort zählt 2.397 Einwohner auf 34,9 km², das entspricht 69 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,31 € pro m², der Kaufpreis bei 1.736 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,06 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,8 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Walderbach über dem Renditeniveau von 84 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,09 € auf 6,25 € pro m², im Mittel 0,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -2,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 14,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Cham Rang 183 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 124, Stärkerang 194). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Reichenbach, Wald und Zell an.
Immobilienpreise in Walderbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Walderbach
Walderbach im Landkreis Cham ist eine wachsende ländliche Gemeinde mit unterdurchschnittlichen Immobilienpreisen im bayerischen Vergleich, aber einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 5,06 Prozent. Die Gemeinde verzeichnet ein starkes Bevölkerungswachstum von 14,8 Prozent seit 2015, ist aber Netto-Pendlerabwanderungsgemeinde. Die Mietpreise zeigen hohe Volatilität, während die Kaufpreise seit 2022 leicht rückläufig sind.
Marktüberblick
Walderbach liegt im Oberpfälzer Landkreis Cham, 14 Kilometer südwestlich der Kreisstadt Cham und 28 Kilometer nordöstlich von Regensburg. Die Gemeinde erstreckt sich über 34,92 Quadratkilometer und hat 2.397 Einwohner. Mit 69 Einwohnern je Quadratkilometer ist sie dünn besiedelt. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.736 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,31 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,06 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 19,78. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung in Walderbach zeigt eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die auf die geringe Anzahl von Inseraten in einer kleinen Gemeinde zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete pendelte zwischen 5,22 Euro je Quadratmeter (2024) und 9,50 Euro je Quadratmeter (2022). Der langfristige CAGR liegt bei 0,32 Prozent pro Jahr, also leicht positiv. Im Kaufmarktbereich ist die Datenlage dünner: Der Angebotskaufpreis ist von 1.814 Euro je Quadratmeter (2022) auf 1.697 Euro je Quadratmeter (2025) gefallen, was einem jährlichen Rückgang von 2,19 Prozent entspricht. Dieser Abwärtstrend entspricht der allgemeinen Marktkorrektur im Immobilienbereich seit 2022.
Demografie und Wirtschaft
Walderbach verzeichnet ein deutliches Bevölkerungswachstum: Von 2.088 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.397 im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von 14,8 Prozent. Besonders stark war der Zuzug in den Jahren 2018 bis 2023. Die Arbeitslosigkeit liegt mit 1,49 Prozent deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt und entspricht dem Niveau ländlicher Gemeinden in Ostbayern. Allerdings zeigt die Wirtschaftsstruktur ein klassisches Pendlermuster: 2016 waren 948 Menschen am Wohnort beschäftigt, aber nur 426 am Arbeitsort (258 im produzierenden Gewerbe, 168 im Handel, Gastgewerbe und Verkehr). Die Gemeinde ist somit Netto-Pendlerabwanderungsgemeinde. 49 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.144 Hektar Fläche.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Walderbach bei den Mietpreisen mit 7,31 Euro je Quadratmeter unter dem Landkreisdurchschnitt von 7,83 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Beim Kaufpreis mit 1.736 Euro je Quadratmeter liegt der Ort ebenfalls unter dem Landkreismittel von 2.153 Euro und dem Bayerndurchschnitt von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite von 5,06 Prozent liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent und über dem Kreisdurchschnitt von 4,73 Prozent. Im bayernweiten Perzentilrang belegt Walderbach mit 83,85 Prozent einen Platz im oberen Drittel aller 2.056 betrachteten Orte. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Reichenbach (2,4 km) weist mit 6,38 Prozent eine noch höhere Rendite aus, während Wald (4,4 km) mit 4,43 Prozent unter dem Walderbacher Wert liegt. Der Kaufpreisfaktor von 19,78 ist niedriger als der des Landkreisdurchschnitts von 23,05, was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zum Umland hindeutet.
Standortfaktoren
Der Landkreis Cham, dem Walderbach angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 183 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet der Kreis beim Indikator Wohlstand und soziale Lage (Rang 87) ab, während die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 312) und Demografie (Rang 158) schwächer abschneiden. Die Dynamik liegt mit Rang 124 im oberen Mittelfeld. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Walderbach verfügt über eine Grund- und Mittelschule (Franz-Xaver-Witt-Schule) und einen Kindergarten mit 80 Plätzen. Die Gemeinde bildet mit Reichenbach eine Verwaltungsgemeinschaft, deren Sitz sich in Walderbach befindet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Walderbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Walderbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,09 €/m² |
| 2021 | 6,45 €/m² |
| 2022 | 9,50 €/m² |
| 2023 | 7,37 €/m² |
| 2024 | 5,22 €/m² |
| 2025 | 8,85 €/m² |
| 2026 | 6,25 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Walderbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 1.814 €/m² |
| 2025 | 1.697 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Walderbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 6,29 % |
| 2025 | 6,26 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Walderbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.088 Einwohner |
| 2016 | 2.136 Einwohner |
| 2017 | 2.138 Einwohner |
| 2018 | 2.223 Einwohner |
| 2019 | 2.253 Einwohner |
| 2020 | 2.294 Einwohner |
| 2021 | 2.306 Einwohner |
| 2022 | 2.334 Einwohner |
| 2023 | 2.397 Einwohner |
| 2024 | 2.397 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Walderbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,88 % |
| 2016 | 0,59 % |
| 2017 | 0,58 % |
| 2018 | 1,09 % |
| 2019 | 1,21 % |
| 2020 | 1,84 % |
| 2021 | 1,45 % |
| 2022 | 1,30 % |
| 2023 | 1,49 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 183 Rang |
| Dynamik | 124 Rang |
| Stärke | 194 Rang |
| Demografie | 158 Rang |
| Arbeitsmarkt | 142 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 312 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 87,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Walderbach liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Walderbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Walderbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Walderbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Walderbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Altenthann | 11,86 €/m² |
| Wald | 9,35 €/m² |
| Roding | 9,33 €/m² |
| Nittenau | 9,06 €/m² |
| Bodenwöhr | 8,56 €/m² |
| Bruck i.d.OPf. | 8,27 €/m² |
| Reichenbach | 7,55 €/m² |
| Zell | 7,53 €/m² |
| Walderbach | 7,31 €/m² |
| Neukirchen-Balbini | 7,10 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Walderbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Walderbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Neukirchen-Balbini | 6,72 % |
| Reichenbach | 6,38 % |
| Walderbach | 5,06 % |
| Bruck i.d.OPf. | 4,98 % |
| Zell | 4,59 % |
| Wald | 4,43 % |
| Roding | 3,81 % |
| Altenthann | 3,41 % |
| Nittenau | 3,13 % |
| Bodenwöhr | 3,02 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Reichenbach | 2,4 km | 93189 | 7,55 € | 1.419 € | 6,38 % |
| Wald | 4,4 km | 93192 | 9,35 € | 2.536 € | 4,43 % |
| Zell | 5,3 km | 93199 | 7,53 € | 1.971 € | 4,59 % |
| Nittenau, St | 8,1 km | 93149 | 9,06 € | 3.472 € | 3,13 % |
| Bruck i.d.OPf., M | 8,9 km | 92436 | 8,27 € | 1.995 € | 4,98 % |
| Roding, St | 10,1 km | 93426 | 9,33 € | 2.943 € | 3,81 % |
| Bodenwöhr | 10,9 km | 92439 | 8,56 € | 3.405 € | 3,02 % |
| Altenthann | 11,7 km | 93177 | 11,86 € | 4.172 € | 3,41 % |
| Neukirchen-Balbini, M | 12,4 km | 92445 | 7,10 € | 1.269 € | 6,72 % |
Wo liegt Walderbach?
Lage
Walderbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Walderbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,31 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.736 € |
| Bruttomietrendite | 5,06 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,8 |
| Einwohner | 2.397 |
| Einwohner je km² | 69 |
| Fläche (km²) | 34,9 |
| Arbeitslosenquote | 1,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #183 |
| Prognos Dynamikrang | #124 |
| Prognos Stärkerang | #194 |
| Koordinaten | 49,1853, 12,3793 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Walderbach
Was kostet eine Wohnung in Walderbach?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 7,31 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 1.736 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Landkreises Cham (7,83 Euro/m² bei der Miete, 2.153 Euro/m² beim Kaufpreis) und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Walderbach entwickelt?
Die Angebotskaufpreise sind von 1.814 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 1.697 Euro im Jahr 2025 gefallen, was einer jährlichen Veränderung von rund -2,2 Prozent entspricht. Die Angebotsmieten zeigen in diesem Zeitraum stärkere Schwankungen: Sie lagen 2018 bei 6,09 Euro, stiegen 2022 auf 9,50 Euro, fielen 2024 auf 5,22 Euro und lagen 2026 bei 6,25 Euro. Der langfristige Trend bei den Mieten ist mit 0,32 Prozent pro Jahr kaum positiv.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Walderbach?
Die Bruttomietrendite beträgt 5,06 Prozent und liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang bedeutet das: Rund 84 Prozent der Orte in Bayern haben eine niedrigere Rendite, Walderbach liegt also im oberen Viertel. Der Kaufpreisfaktor von 19,78 ist deutlich niedriger als der bayerische Durchschnitt von 26,10, was ein günstigeres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie hat sich die Bevölkerung in Walderbach entwickelt?
Die Einwohnerzahl ist von 2.088 im Jahr 2015 auf 2.397 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 14,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 69 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Zahl blieb 2023 und 2024 mit 2.397 konstant.
Wie verhält sich Walderbach zu den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Walderbach ein gemischtes Bild. Der Nachbarort Reichenbach (2,4 km entfernt) hat mit 6,38 Prozent eine deutlich höhere Bruttomietrendite und mit 1.419 Euro/m² einen niedrigeren Kaufpreis. Wald (4,4 km) liegt mit 9,35 Euro/m² bei der Miete und 2.536 Euro/m² beim Kaufpreis deutlich über Walderbach. Nittenau (8,1 km) weist mit 3,13 Prozent die niedrigste Rendite und mit 3.472 Euro/m² den höchsten Kaufpreis auf.
Woher stammen die Daten zu Walderbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Walderbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Walderbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Cham
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Miltach | 93468 | 8,94 € | 1.041 € | 10,31 % |
| Blaibach | 93476 | 8,05 € | 1.305 € | 7,40 % |
| Reichenbach | 93189 | 7,55 € | 1.419 € | 6,38 % |
| Chamerau | 93466 | 7,63 € | 1.446 € | 6,34 % |
| Rimbach | 93485 | 7,51 € | 1.448 € | 6,23 % |
| Rötz, St | 92444 | 8,98 € | 1.788 € | 6,03 % |
| Eschlkam, M | 93458 | 7,08 € | 1.412 € | 6,02 % |
| Arrach | 93474 | 7,22 € | 1.451 € | 5,97 % |