Waffenbrunn
Waffenbrunn (PLZ 93494) liegt im Kreis Cham in Bayern. Der Ort zählt 2.060 Einwohner auf 25,2 km², das entspricht 82 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,21 € pro m², der Kaufpreis bei 2.764 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,70 % und ein Kaufpreisfaktor von 37,1 — rechnerisch sind das 37 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Waffenbrunn über dem Renditeniveau von 5 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,33 € auf 3,33 € pro m², im Mittel -7,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 14,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,7 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Cham Rang 183 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 124, Stärkerang 194). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Willmering, Pemfling und Cham an.
Immobilienpreise in Waffenbrunn im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Waffenbrunn
Waffenbrunn ist eine ländliche Gemeinde im Landkreis Cham mit 2.060 Einwohnern, die durch ein auffälliges Marktgefälle gekennzeichnet ist: Die Angebotsmiete liegt mit 6,21 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt, während der Kaufpreis mit 2.764 €/m² darüber liegt. Dies führt zu einer Bruttomietrendite von nur 2,7 %, die niedrigste im Umkreis, und einem Kaufpreisfaktor von 37,09. Der Kaufpreis ist von 2021 bis 2025 um durchschnittlich 14,5 % pro Jahr gestiegen, während die Miete volatil blieb. Die Gemeinde ist ein Auspendlerort mit sehr niedriger Arbeitslosenquote (2,02 %) und leicht rückläufiger Bevölkerung. Der Landkreis Cham schneidet im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Mittelfeld ab, mit starker Dynamik aber schwacher Innovationskraft.
Marktüberblick
Waffenbrunn liegt im nordostbayerischen Landkreis Cham, fünf Kilometer nördlich der Kreisstadt. Die 25,17 km² große Gemeinde mit 2.060 Einwohnern weist mit 82 Einwohnern je km² eine geringe Bevölkerungsdichte auf und ist in 19 Gemeindeteile gegliedert. Die Gemeinde ist ein klassischer Auspendlerort: 2017 standen 264 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze 925 erwerbstätigen Einwohnern gegenüber, 661 Personen pendelten aus. Land- und Forstwirtschaft prägen die Struktur mit 40 Betrieben auf 716 Hektar Nutzfläche.
Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 6,21 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (7,83 €/m²) und allen Nachbarorten. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.764 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 2.153 €/m². Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,7 %, die unter allen vergleichbaren Nachbarorten liegt. Der Kaufpreisfaktor von 37,09 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 37-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Landkreis Cham beträgt der Faktor 23,05, in Bayern 26,10.
Preis- und Mietentwicklung
Die Zeitreihe zeigt eine starke Scherung zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Der Kaufpreis stieg von 1.908 €/m² (2021) auf 3.281 €/m² (2025) – ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 14,5 %. Die Miete war deutlich volatil: Nach einem Tief von 5,70 €/m² (2020) folgte 2021 mit 8,00 €/m² ein Spitzenwert, 2024 sank sie auf 6,67 €/m². Der Wert von 3,33 €/m² für 2026 ist ein extremer Ausreißer, der nicht in das bisherige Muster passt und wahrscheinlich auf eine einzelne niedrige Inseratpreisbildung zurückzuführen ist.
Der negative CAGR der Miete von -7,7 % steht im starken Kontrast zum Kaufpreisanstieg von +14,5 %. Diese Entwicklung zeigt, dass die Kaufpreise in Waffenbrunn stärker gestiegen sind als die Mieten – was die Rendite weiter unter den regionalen Durchschnitt drückt.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung von Waffenbrunn ging von 2.096 Einwohnern (2015) auf 2.009 (2020) um rund 4 % zurück, erholte sich dann aber leicht auf 2.060 (2024). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,02 % und damit auf einem sehr niedrigen Niveau, was für ländliche Gemeinden in Bayern typisch ist.
Die niedrige Bevölkerungsentwicklung und die hohe Auspendlerquote deuten auf eine Gemeinde hin, deren Bewohner außerhalb arbeiten. Dies wirkt sich auf den Mietmarkt aus: Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist wahrscheinlich begrenzt, während der Kaufmarkt von externen Käufern (Zuzügler, Zweitwohnsitzinteressenten) getragen wird. Dies könnte die Diskrepanz zwischen niedriger Miete und hohem Kaufpreis erklären.
Standortfaktoren
Der Landkreis Cham erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 183 von rund 400 deutschen Kreisen. Positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 124 und der Wohlstands-Index mit Rang 87 aus. Schwach ist der Wettbewerb-und-Innovation-Index mit Rang 312, was die strukturelle Schwäche der Region widerspiegelt. Der Demografie-Index (Rang 158) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 142) liegen im unteren Mittelfeld.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Infrastruktur ist geprägt von der Lage an der Bundesstraße 22 und einem Bedarfshalt an der Bahnstrecke Cham–Waldmünchen. Die Gemeinde ist über die Staatsstraße 2146 mit der Kreisstadt Cham verbunden.
Die Kombination aus niedriger Dynamik im Umland, fehlenden lokalen Arbeitsplätzen und der Nähe zur Kreisstadt Cham erklärt, warum Waffenbrunn als Wohnstandort vor allem für Pendler attraktiv ist, nicht aber als Wirtschaftsstandort.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Waffenbrunn entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Waffenbrunn
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,33 €/m² |
| 2020 | 5,70 €/m² |
| 2021 | 8,00 €/m² |
| 2022 | 6,92 €/m² |
| 2023 | 7,50 €/m² |
| 2024 | 6,67 €/m² |
| 2025 | 7,56 €/m² |
| 2026 | 3,33 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Waffenbrunn
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.908 €/m² |
| 2022 | 3.101 €/m² |
| 2023 | 3.144 €/m² |
| 2024 | 2.609 €/m² |
| 2025 | 3.281 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Waffenbrunn
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 5,03 % |
| 2022 | 2,68 % |
| 2023 | 2,86 % |
| 2024 | 3,07 % |
| 2025 | 2,77 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Waffenbrunn
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.096 Einwohner |
| 2016 | 2.079 Einwohner |
| 2017 | 2.053 Einwohner |
| 2018 | 2.023 Einwohner |
| 2019 | 2.015 Einwohner |
| 2020 | 2.009 Einwohner |
| 2021 | 2.035 Einwohner |
| 2022 | 2.042 Einwohner |
| 2023 | 2.060 Einwohner |
| 2024 | 2.060 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Waffenbrunn
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,90 % |
| 2016 | 1,88 % |
| 2017 | 1,11 % |
| 2018 | 1,53 % |
| 2019 | 1,37 % |
| 2020 | 2,21 % |
| 2021 | 2,16 % |
| 2022 | 1,95 % |
| 2023 | 2,02 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 183 Rang |
| Dynamik | 124 Rang |
| Stärke | 194 Rang |
| Demografie | 158 Rang |
| Arbeitsmarkt | 142 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 312 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 87,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Waffenbrunn liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Waffenbrunn im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Waffenbrunn ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Waffenbrunn ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Waffenbrunn
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Willmering | 9,86 €/m² |
| Cham | 9,51 €/m² |
| Gleißenberg | 8,73 €/m² |
| Stamsried | 8,21 €/m² |
| Pemfling | 7,69 €/m² |
| Chamerau | 7,63 €/m² |
| Pösing | 7,55 €/m² |
| Weiding | 7,23 €/m² |
| Runding | 7,18 €/m² |
| Waffenbrunn | 6,21 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Waffenbrunn ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Waffenbrunn
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Chamerau | 6,34 % |
| Weiding | 5,20 % |
| Runding | 4,64 % |
| Willmering | 4,10 % |
| Stamsried | 4,07 % |
| Pemfling | 3,99 % |
| Gleißenberg | 3,98 % |
| Cham | 3,49 % |
| Pösing | 3,34 % |
| Waffenbrunn | 2,70 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Willmering | 1,7 km | 93497 | 9,86 € | 2.883 € | 4,10 % |
| Pemfling | 3,9 km | 93482 | 7,69 € | 2.314 € | 3,99 % |
| Cham, St | 4,6 km | 93413 | 9,51 € | 3.269 € | 3,49 % |
| Weiding | 7,1 km | 93495 | 7,23 € | 1.667 € | 5,20 % |
| Gleißenberg | 8,3 km | 93477 | 8,73 € | 2.629 € | 3,98 % |
| Runding | 8,8 km | 93486 | 7,18 € | 1.858 € | 4,64 % |
| Pösing | 9,1 km | 93483 | 7,55 € | 2.716 € | 3,34 % |
| Chamerau | 9,3 km | 93466 | 7,63 € | 1.446 € | 6,34 % |
| Stamsried, M | 9,8 km | 93491 | 8,21 € | 2.421 € | 4,07 % |
Wo liegt Waffenbrunn?
Lage
Waffenbrunn auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Waffenbrunn
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,21 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.764 € |
| Bruttomietrendite | 2,70 % |
| Kaufpreisfaktor | 37,1 |
| Einwohner | 2.060 |
| Einwohner je km² | 82 |
| Fläche (km²) | 25,2 |
| Arbeitslosenquote | 2,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #183 |
| Prognos Dynamikrang | #124 |
| Prognos Stärkerang | #194 |
| Koordinaten | 49,2608, 12,6655 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Waffenbrunn
Was kostet eine Wohnung in Waffenbrunn?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Waffenbrunn liegt bei 6,21 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.764 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Cham (7,83 Euro) und des Freistaats Bayern (10,11 Euro). Der Kaufpreis übersteigt den Kreisdurchschnitt von 2.153 Euro, liegt aber nahe am bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Waffenbrunn entwickelt?
Die Mietpreise in Waffenbrunn waren in den letzten Jahren volatil und sind von 6,33 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3,33 Euro im Jahr 2026 gefallen. Der jährliche Rückgang beträgt durchschnittlich 7,72 Prozent. Die Kaufpreise stiegen dagegen von 1.908 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 3.281 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Anstieg von 14,51 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Waffenbrunn?
Die Bruttomietrendite liegt bei Waffenbrunn bei 2,7 Prozent und damit deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Cham (4,73 Prozent) und des Freistaats Bayern (4,13 Prozent). Der Kaufpreisfaktor beträgt 37,09 Jahre, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 37-jährigen Mietzins entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 23,05 Jahren und der bayerische bei 26,10 Jahren. Der Perzentilrang von 4,67 im Bundesland zeigt, dass rund 95 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Rendite aufweisen.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Waffenbrunn?
Die Arbeitslosenquote lag im Jahr 2023 bei 27 Prozent, was auf eine herausfordernde lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Cham, zu dem Waffenbrunn gehört, den Platz 183 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 312.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Waffenbrunn?
Waffenbrunn hat aktuell 2.060 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 82 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 1,72 Prozent von 2.096 auf 2.060 zurückgegangen. Der Rückgang war besonders ausgeprägt zwischen 2015 und 2020, als die Einwohnerzahl von 2.096 auf 2.009 sank. Seit 2021 zeigt sich eine leichte Erholung auf 2.060.
Wie stehen die Immobilienpreise in Waffenbrunn im Vergleich zum Umland?
Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten weist Waffenbrunn mit 6,21 Euro pro Quadratmeter die niedrigste Angebotsmiete auf. Willmering (1,7 Kilometer entfernt) liegt mit 9,86 Euro deutlich darüber, Pemfling (3,9 Kilometer) mit 7,69 Euro ebenfalls. Beim Kaufpreis liegt Waffenbrunn mit 2.764 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn. Cham Stadt (4,6 Kilometer) weist mit 3.269 Euro den höchsten Kaufpreis auf, während Runding (8,8 Kilometer) mit 1.858 Euro deutlich unter Waffenbrunn liegt.
Woher stammen die Daten zu Waffenbrunn?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Waffenbrunn sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Waffenbrunn führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Cham
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Miltach | 93468 | 8,94 € | 1.041 € | 10,31 % |
| Blaibach | 93476 | 8,05 € | 1.305 € | 7,40 % |
| Reichenbach | 93189 | 7,55 € | 1.419 € | 6,38 % |
| Chamerau | 93466 | 7,63 € | 1.446 € | 6,34 % |
| Rimbach | 93485 | 7,51 € | 1.448 € | 6,23 % |
| Rötz, St | 92444 | 8,98 € | 1.788 € | 6,03 % |
| Eschlkam, M | 93458 | 7,08 € | 1.412 € | 6,02 % |
| Arrach | 93474 | 7,22 € | 1.451 € | 5,97 % |