Gleißenberg

Marktüberblick

Gleißenberg ist eine kleine Gemeinde im Oberpfälzer Landkreis Cham mit rund 860 Einwohnern auf einer Fläche von 15,38 km². Der lokale Immobilienmarkt wird durch stabile Kaufpreise und volatile Mietwerte geprägt.

Die vorliegenden Werte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.629 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,73 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,98 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,1.

Die Kombination aus einem über dem Landkreisdurchschnitt liegenden Kaufpreis und einer ebenfalls erhöhten Miete führt zu einer unterdurchschnittlichen Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 25,1 bedeutet, dass das 25,1-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist – ein Wert, der über dem deutschen Durchschnitt liegt, aber im bayerischen Kontext unter dem Landesdurchschnitt von 26,1 liegt.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete zeigt in der Zeitreihe von 2019 bis 2026 eine starke Schwankung: von 5,41 Euro pro Quadratmeter (2019) über 9,45 Euro (2022) und 6,60 Euro (2023) bis hin zu 11,00 Euro (2026). Der CAGR von 10,67 % über diesen Zeitraum ist ein rechnerischer Wert, der durch die extreme Volatilität verzerrt wird.

Im Gegensatz dazu blieb der Angebotskaufpreis nahezu stabil: 2.609 Euro pro Quadratmeter (2018) und 2.641 Euro (2023). Der jährliche Zuwachs liegt bei nur 0,24 %. Diese Stabilität der Kaufpreise bei schwankenden Mieten führt dazu, dass die Rendite im Zeitverlauf variiert – sie ist höher, wenn die Miete sinkt, und niedriger, wenn die Miete steigt.

Die aktuelle Angebotsmiete von 8,73 Euro liegt damit deutlich über dem langjährigen Niveau von 2019 (5,41 Euro), was die Rendite unter den Landkreisdurchschnitt drückt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Cham liegt die Angebotsmiete von Gleißenberg mit 8,73 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 7,83 Euro. Der Kaufpreis von 2.629 Euro liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt von 2.153 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,98 % liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,73 %, da der Kaufpreis stärker über dem Mittel liegt als die Miete.

Im bayerischen Vergleich schneidet Gleißenberg gemischt ab: Die Miete liegt unter dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis ebenfalls unter 3.246 Euro. Die Rendite von 3,98 % liegt nahe am bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Der Kaufpreisfaktor von 25,1 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1, was auf eine insgesamt moderatere Bewertung im Vergleich zu anderen Teilen Bayerns hindeutet.

Im deutschlandweiten Vergleich liegt die Miete leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis darüber bei 2.409 Euro. Die Rendite von 3,98 % liegt deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Der Perzentilrang von 57,1 im Bundesland bedeutet, dass Gleißenberg bei der Mietrendite im oberen Mittelfeld Bayerns liegt.

Unter den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete von Gleißenberg mit 8,73 Euro über den meisten Nachbarorten, jedoch unter der von Willmering (9,86 Euro). Der nächstgelegene Nachbarort Weiding (6,4 km) liegt mit 7,23 Euro deutlich darunter. Waffenbrunn (8,3 km) hat mit 2.764 Euro einen höheren Kaufpreis bei nur 6,21 Euro Miete und damit die niedrigste Rendite aller Nachbarorte (2,7 %).

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Gleißenberg ist seit 2015 rückläufig: Von 905 Einwohnern (2015) auf 860 (2024), einem Rückgang von rund 5 %. Der Höchststand der jüngeren Reihe lag 2021 bei 919 Einwohnern. Zwischen 1988 und 2018 war die Gemeinde noch gewachsen (von 837 auf 913 Einwohner), was auf eine Umkehr des Trends in den letzten Jahren hindeutet.

Die Bevölkerungsdichte liegt bei 56 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,09 % (12 arbeitslose Personen), was deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. 2017 pendelten 359 Einwohner zu einer auswärtigen Arbeitsstelle, was auf eine starke Auspendlerquote bei gleichzeitig geringem lokalen Arbeitskräfteangebot schließen lässt.

Der Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit ist ein Muster, das auf eine funktionierende, aber schrumpfende Gemeinde hindeutet: Die verbleibende Bevölkerung ist gut beschäftigt, aber der Ort verliert Einwohner durch Abwanderung.

Standortfaktoren

Der Landkreis Cham erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 183 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis mit Rang 124 im oberen Drittel, während er im Teilindex Stärke mit Rang 194 im unteren Mittelfeld liegt. Diese Aufspaltung zeigt einen Kreis, der strukturell schwächer ist, aber dynamische Impulse aus bestimmten Bereichen erhält.

In Gleißenberg bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen aus dem Studentenbereich ausschließt. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Weiding und liegt zwischen den Städten Waldmünchen (7 km) und Furth im Wald (7 km), die als nächstgelegene Zentren mit höherer Infrastruktur dienen.

Die geringe Größe der Gemeinde (15,38 km², vier Gemeindeteile) und die hohe Auspendlerquote deuten auf eine Funktion als Wohngemeinde hin. Das Schullandheim im Ortsteil Ried und die Städtepartnerschaft mit der tschechischen Gemeinde Trhanov (seit 2010) sind weitere strukturelle Merkmale.