Willmering

Marktüberblick

Willmering ist eine 10,3 km² große Gemeinde im oberpfälzischen Landkreis Cham, rund drei Kilometer nördlich der Kreisstadt Cham gelegen. Mit 2.081 Einwohnern auf knapp 200 Einwohner je Quadratkilometer handelt es sich um eine dicht besiedelte Landgemeinde, die von sieben Gemeindeteilen geprägt ist. Die Gemeinde profitiert von der unmittelbaren Nachbarschaft zu Cham: Sie liegt an der B 22 und wird im Zweistundentakt von der Regentalbahn (Strecke Cham–Waldmünchen) bedient.

Der Immobilienmarkt spiegelt diese Lage wider: Die Angebotsmiete liegt bei 9,86 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Kreisdurchschnitt von 7,83 Euro als auch den deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.883 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 2.153 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite beträgt 4,1 Prozent und bewegt sich damit knapp unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,37 liegt unter dem bayerischen Mittel von 26,10, aber über dem Kreiswert von 23,05.

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung zeigt eine stark schwankende Preisbewegung, wie sie für kleine Märkte typisch ist. Die Angebotsmiete stieg von 5,38 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,59 Euro im Jahr 2023 – ein Anstieg von über 115 Prozent in fünf Jahren. Seitdem korrigierte sie sich auf 8,41 Euro (2024), um 2025 wieder auf 9,86 Euro anzusteigen.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch schwankungsanfälliger: Nach 2.718 Euro (2020) und einem Höhepunkt von 3.833 Euro (2021) folgte ein Rückgang auf 2.324 Euro (2023). Der Wert von 1.398 Euro im Jahr 2025 stellt einen deutlichen Ausreißer dar, gefolgt von einem Anstieg auf 3.918 Euro im Jahr 2026. Diese extremen Schwankungen entsprechen dem Muster kleiner Märkte, in denen einzelne Inserate das Durchschnittsgewicht stark beeinflussen können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der CAGR für die Miete liegt bei 7,78 Prozent, der für den Kaufpreis bei 6,28 Prozent – beide Werte werden durch die volatile Entwicklung maßgeblich geprägt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Willmering bei der Angebotsmiete mit 9,86 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (7,83 Euro) und deutlich über den Nachbarorten Waffenbrunn (6,21 Euro) und Pemfling (7,69 Euro). Mit Cham als nächster größerer Siedlung (9,51 Euro) liegt Willmering auf ähnlichem Niveau. Beim Kaufpreis übertrifft Willmering (2.883 Euro) die meisten Nachbarorte, liegt aber unter Cham (3.269 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,1 Prozent liegt über der von Waffenbrunn (2,7 %) und Cham (3,49 %), aber unter der von Weiding (5,2 %) und Chamerau (6,34 %). Diese Unterschiede zeigen, dass sich in den Nachbarorten teils deutlich günstigere Kaufpreise bei moderaten Mieten einstellen – ein Muster, das in ländlichen Gemeinden mit geringerer Nachfrage typisch ist.

Im bayerischen Vergleich belegt Willmering bei der Mietrendite das 62. Perzentil, liegt also im oberen Drittel aller bayerischen Orte. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Cham auf Platz 183 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex. Der Dynamik-Index mit Rang 124 ist deutlich besser positioniert als der Stärke-Index mit Rang 194, was auf eine positive Entwicklungsdynamik bei gleichzeitig schwächerer aktueller Wirtschaftsstruktur hindeutet.

Demografie und Infrastruktur

Die Demografie zeigt ein klares Zuzugsmuster: Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Bevölkerung von 1.991 auf 2.081 Einwohner, was einer Zunahme von 4,5 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2019 (1.977) auf 2023 (2.081). Dieser Zuzug geht einher mit der verkehrlichen Anbindung an Cham.

Externe Daten belegen, dass Willmering ein klassischer Pendlerstandort ist: Im Jahr 2017 standen 886 Erwerbstätige nur 463 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Gemeinde gegenüber – ein Auspendlerüberschuss von 423 Personen. 15 landwirtschaftliche Betriebe waren 2016 registriert, was die ländliche Struktur unterstreicht.

Die Gemeinde verfügt über eine Kindertageseinrichtung mit 39 Plätzen. Hochschulen bestehen am Ort nicht. Die verkehrliche Infrastruktur (B 22, Regentalbahn) bleibt der entscheidende Standortfaktor für die Attraktivität als Wohngemeinde.