Pösing

Marktüberblick: Untere Mietpreise, überdurchschnittliche Kaufpreise

Pösing ist eine 9,13 km² große Gemeinde im Oberpfälzer Landkreis Cham mit rund 1000 Einwohnern. Der Ort liegt an der Regentalaue, dem größten Naturschutzgebiet der Oberpfalz, und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Stamsried. Die Gemeinde ist eine klassische Auspendler-Gemeinde: Von den 417 in versicherungspflichtiger Beschäftigung stehenden Einwohnern entfielen 2017 nur 224 Arbeitsplätze auf das Gemeindegebiet, sodass ein deutlicher Netto-Auspendlerüberschuss besteht. Die landwirtschaftliche Struktur bleibt mit 13 Betrieben und 466 Hektar genutzter Fläche erhalten.

Der Immobilienmarkt spiegelt diese ländliche Struktur wider: Die Angebotsmiete liegt bei 7,55 Euro je Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 7,83 Euro, dem Bayerndurchschnitt von 10,11 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Im bundesweiten Vergleich der Mietpreise belegt Pösing damit einen Platz im unteren Drittel. Der Angebotskaufpreis von 2.716 Euro je Quadratmeter übersteigt den Kreisdurchschnitt von 2.153 Euro und den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, liegt jedoch unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro.

Preisentwicklung: Volatile Miete, starker Kaufpreisrückgang

Die Mietentwicklung in Pösing war in den letzten Jahren volatil. Nach einem Wert von 5,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2022 auf 8,09 Euro an. In den Folgejahren folgte ein Rückgang auf 7,33 Euro (2023) und 6,46 Euro (2024), ehe die Werte 2026 wieder auf 7,87 Euro anstiegen. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,58 Prozent.

Der Kaufpreismarkt zeigte eine deutlich stärkere Korrektur: Von 3.186 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 fiel der Preis bis 2022 auf 2.245 Euro – ein Rückgang von knapp 30 Prozent in einem einzigen Jahr. Dieser starke Einbruch ist der Grund für den negativen Kaufpreis-CAGR von -29,55 Prozent.

Die Bruttomietrendite liegt bei 3,34 Prozent und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,73 Prozent, dem Bayerndurchschnitt von 4,13 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 29,96 Jahren übersteigt den Kreiswert von 23,05 und den Bayernwert von 26,10. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den Vergleichsräumen – ein Indikator für einen eher käuferorientierten Markt mit niedriger Rendite.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, sehr niedrige Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Pösings entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil. Nach einem leichten Rückgang von 988 Einwohnern (2015) auf 962 (2020) erholte sich die Zahl wieder auf 1006 Einwohner (2023/2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 110 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,48 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich dazu lag sie 2015 noch bei 1,88 Prozent und erreichte 2021 mit 0,83 Prozent einen historischen Tiefstand. Die hohe Beschäftigung bei gleichzeitig wenigen lokalen Arbeitsplätzen (224 sozialversicherungspflichtige Stellen bei 417 Beschäftigten) bestätigt den Charakter als Wohngemeinde mit hohem Auspendleranteil.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerungsentwicklung, sehr niedriger Arbeitslosigkeit und ländlicher Lage macht Pösing zu einer ruhigen Wohngemeinde ohne große wirtschaftliche Dynamik.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur, schwacher Innovationsindex

Der Landkreis Cham, dem Pösing angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 183 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 87 relativ gut ab, während der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 312 die schwächste Position einnimmt. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 124 im oberen Mittelfeld, der Demografie-Index mit Rang 158 im unteren Drittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete Pösings unter allen aufgeführten Nachbarorten außer Waffenbrunn (6,21 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 29,96 ist der höchste unter den Nachbarorten – Neukirchen-Balbini weist mit 12,69 Jahren den niedrigsten Faktor auf, was auf den deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.269 Euro je Quadratmeter zurückzuführen ist.

Die niedrige Bruttomietrendite von 3,34 Prozent ist die niedrigste unter den Nachbarorten mit vergleichbaren Mietpreisen und entspricht dem Muster eines ländlichen Wohnstandorts, bei dem die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete überproportional hoch sind.