Waldmünchen, St

Marktüberblick

Waldmünchen liegt im südlichen Oberpfälzer Wald im Landkreis Cham, 20 Kilometer nördlich der Kreisstadt und 75 Kilometer nordöstlich von Regensburg. Die Stadt mit 6.781 Einwohnern erstreckt sich auf 101,17 Quadratkilometern in 514 Meter Höhe an der Grenze zu Tschechien. Sie gehört zum Naturpark Oberer Bayerischer Wald und gliedert sich in 62 Gemeindeteile auf 15 Gemarkungen.

Der Immobilienmarkt weist mit einer Angebotsmiete von 7,38 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.015 Euro je Quadratmeter ein Preisniveau auf, das deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt liegt (Miete: 10,11 Euro, Kaufpreis: 3.246 Euro). Die Bruttomietrendite beträgt 4,4 Prozent und liegt damit über dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,74 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete mit 7,38 Euro unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.015 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Rendite von 4,4 Prozent liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotspreise zeigen in den letzten Jahren starke Schwankungen. Die Angebotsmiete stieg von 4,31 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,36 Euro im Jahr 2026. Der Anstieg verlief jedoch nicht linear: Nach einem Anstieg auf 6,30 Euro im Jahr 2021 folgte ein Rückgang auf 5,52 Euro im Jahr 2022, bevor die Preise wieder anstiegen.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. Der Angebotskaufpreis fiel von 699 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 318 Euro im Jahr 2019, stieg dann im Jahr 2020 auf einen Spitzenwert von 2.561 Euro, bevor er 2021 auf 1.000 Euro und 2022 auf 580 Euro sank. Seit 2023 zeigt sich ein erneuter Anstieg auf 2.247 Euro im Jahr 2026.

Die extremen Schwankungen in den Kaufpreisen — ein Faktor von rund 8 zwischen Tiefst- und Höchstwert innerhalb von sieben Jahren — entspricht einem Markt mit geringer Transaktionsdichte, bei dem einzelne Angebote das Niveau signifikant beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Waldmünchen liegt mit seiner Angebotsmiete von 7,38 Euro je Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Landkreises Cham (7,83 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Der Kaufpreis von 2.015 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 2.153 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Miete von 7,38 Euro liegt über der von Tiefenbach (6,39 Euro) und Waffenbrunn (6,21 Euro), aber unter der von Gleißenberg (8,73 Euro) und Rötz (8,98 Euro). Der Kaufpreis von 2.015 Euro je Quadratmeter liegt über dem von Furth im Wald (1.704 Euro) und Weiding (1.667 Euro), aber unter dem von Gleißenberg (2.629 Euro) und Treffelstein (2.509 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,4 Prozent liegt über der von Gleißenberg (3,98 Prozent), Schönthal (3,8 Prozent) und Treffelstein (3,56 Prozent), aber unter der von Furth im Wald (4,89 Prozent), Weiding (5,2 Prozent) und Rötz (6,03 Prozent). Waldmünchen liegt mit einem Perzentilrang von 72 im bayerischen Vergleich bei der Rendite im oberen Drittel der 2.056 erfassten Orte.

Die Kaufpreisentwicklung in Waldmünchen war volatiler als in den meisten Nachbarorten, deren Werte stabiler erscheinen. Der extreme Anstieg auf 2.561 Euro im Jahr 2020 und der anschließende Rückgang auf 580 Euro im Jahr 2022 deuten auf einen Markt hin, bei dem einzelne Angebote das Niveau stark beeinflussen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Waldmünchens ist in den letzten Jahren nahezu stabil geblieben. Von 6.768 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2021 auf 6.607 zurück, erholte sich dann wieder auf 6.781 Einwohner im Jahr 2023 und 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 67 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Von 11,5 Prozent im Jahr 2015 stieg sie bis 2023 auf 14,8 Prozent. Der tiefste Wert wurde 2018 mit 9,5 Prozent erreicht. Die steigende Arbeitslosigkeit steht im Widerspruch zur stabilen Bevölkerungsentwicklung.

Der Landkreis Cham, zu dem Waldmünchen gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 183 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Rang liegt mit Platz 124 über dem Gesamtrang, während der Stärke-Rang mit Platz 194 darunter liegt. Das bedeutet, dass der Kreis in puncto Zukunftschancen und Dynamik besser abschneidet als in der aktuellen wirtschaftlichen Stärke. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.