Tiefenbach

Marktüberblick

Tiefenbach im Oberpfälzer Landkreis Cham präsentiert sich auf dem aktuellen Immobilienmarkt mit einer Kennzahlenkombination, die sich deutlich vom regionalen und überregionalen Durchschnitt abhebt. Die Angebotsmiete liegt bei 6,39 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.011 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 1,91 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 52,34.

Diese Werte sind nur im Zusammenhang verständlich: Der Kaufpreis liegt mit 4.011 Euro je Quadratmeter um etwa 86 % über dem Durchschnitt des Landkreises Cham (2.153 Euro je Quadratmeter) und übersteigt auch den bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 Euro je Quadratmeter). Die Miete liegt hingegen unter dem Kreis- (7,83 Euro) und Landesdurchschnitt (10,11 Euro). Die extrem niedrige Rendite von 1,91 Prozent ist die direkte Folge dieses Missverhältnisses – sie liegt im unteren Drittel aller bayerischen Orte (Perzentilrang 0,29).

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei allen Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und keinen amtlichen Mietspiegel darstellen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine ungewöhnlich volatile Entwicklung, die auf Datenanomalien hindeutet. Der Kaufpreis verdoppelte sich nahezu zwischen 2022 und 2023 von 2.073 auf 4.313 Euro je Quadratmeter – ein Sprung, der in dieser Größenordnung auf dem deutschen Immobilienmarkt ohne außergewöhnliche lokale Ereignisse nicht erklärbar ist. Seitdem pendelt der Preis zwischen 4.129 und 4.276 Euro je Quadratmeter.

Auch die Mietentwicklung ist unruhig: Nach einem Anstieg von 3,86 Euro (2021) auf 6,29 Euro (2024) folgte 2025 ein Rückgang auf 4,59 Euro, bevor 2026 ein neuer Höchstwert von 7,58 Euro ausgewiesen wird. Diese starken Schwankungen von Jahr zu Jahr – insbesondere der Kaufpreissprung 2023 und der Mietrückgang 2025 – deuten darauf hin, dass die Datenlage für Tiefenbach mit hoher Unsicherheit behaftet ist. Die Werte stammen aus Inseratangeboten und können bei einer kleinen Anzahl von Objekten stark von einzelnen Groß- oder Kleinobjekten verzerrt werden.

Die CAGR-Werte (9,72 % bei Miete, 15,78 % bei Kaufpreis) sind aufgrund dieser Volatilität nur eingeschränkt aussagekräftig.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich ist Tiefenbach ein klarer Ausreißer. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 11,2 Kilometer Entfernung liegt der Kaufpreis in keinem einzigen Ort auch nur annähernd bei 4.011 Euro je Quadratmeter. Der nächstgelegene Ort Treffelstein (2,9 km) weist 2.509 Euro je Quadratmeter aus, Winklarn (7,4 km) 759 Euro, Weiding (5,3 km) sogar nur 579 Euro. Der Kreisdurchschnitt Cham liegt bei 2.153 Euro je Quadratmeter.

Die Angebotsmiete von 6,39 Euro je Quadratmeter liegt im Mittelfeld der Nachbarn: Sie ist niedriger als in Treffelstein (7,45 Euro), Stadlern (7,82 Euro) und Schönsee (7,57 Euro), und leicht unter dem Niveau von Weiding (6,40 Euro). Niedriger liegt sie nur in Winklarn (6,01 Euro).

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und vergleichsweise niedriger Miete führt dazu, dass die Bruttomietrendite von 1,91 Prozent deutlich unter allen Nachbarorten liegt. Treffelstein erreicht 3,56 Prozent, Weiding 13,26 Prozent, Winklarn 9,50 Prozent. Selbst der Kreisdurchschnitt von 4,73 Prozent ist mehr als doppelt so hoch.

Dieses Muster – extrem hoher Kaufpreis bei moderater Miete – ist in keinem der Nachbarorte zu beobachten und unterscheidet Tiefenbach deutlich vom regionalen Immobilienmarkt.

Standortfaktoren und Demografie

Tiefenbach ist eine ländliche Gemeinde im Oberpfälzer Wald mit 45,84 Quadratkilometern Fläche und 1.876 Einwohnern (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 41 Einwohner je Quadratkilometer. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um 4,7 Prozent gesunken – von 1.969 auf 1.876. Dieser Trend ist Teil eines überregionalen demografischen Wandels in der Oberpfalz.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,27 Prozent und damit leicht über dem Niveau von 2015 (1,54 Prozent), bleibt aber in absoluten Zahlen mit 27 arbeitslosen Personen gering. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Cham den Rang 183 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 312, während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 87 besser abschneidet.

Strukturell ist Tiefenbach eine Auspendlergemeinde: 2017 standen 189 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze vor Ort 722 erwerbstätigen Einwohnern gegenüber. Ein Auspendlerüberschuss von 533 Personen bedeutet, dass die lokale Wirtschaft nicht ausreicht, um die heimische Arbeitskraft zu beschäftigen. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über 24 Gemeindeteile und eine Grundschule. Am Silbersee, zwei Kilometer südlich des Ortskerns, befindet sich ein Naherholungsgebiet mit Badestellen und Wassersportmöglichkeiten.