Stadlern

Marktüberblick

Stadlern ist eine 10,55 km² große Gemeinde im äußersten Osten des Landkreises Schwandorf, unmittelbar an der tschechischen Grenze gelegen. Mit 521 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 49 pro km² handelt es sich um einen der kleinsten und dünnst besiedelten Orte der Region.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.652 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,82 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter allen verfügbaren Vergleichsebenen: Der Kaufpreis liegt 29 % unter dem Kreisdurchschnitt (2.316 €/m²), 49 % unter dem Bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²) und 31 % unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Die Miete liegt mit 7,82 €/m² unter dem Kreiswert (8,20 €/m²), dem Landeswert (10,11 €/m²) und dem Bundeswert (8,92 €/m²).

Die Bruttomietrendite beträgt 5,68 % und liegt damit über dem Kreiswert (4,92 %), dem Landeswert (4,13 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 17,61 ist der niedrigste unter allen Vergleichswerten (Kreis: 23,17, Bayern: 26,10, Deutschland: 27,0). Im Bundesland liegt Stadlern bei der Rendite auf dem 90. Perzentil – das bedeutet, nur 10 % der 2.056 bayerischen Vergleichsorte weisen eine höhere Rendite auf. Die niedrige Rendite in den größeren Märkten spiegelt die dort deutlich höheren Kaufpreise wider, während die hohe Rendite in Stadlern direkt aus den niedrigen Preisen resultiert.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine dynamische Entwicklung der letzten Jahre. Der Angebotskaufpreis fiel von 1.490 €/m² (2020) auf 915 €/m² (2022), stieg dann aber kontinuierlich an: 1.148 €/m² (2023), 1.528 €/m² (2024) und 2.208 €/m² (2025). Der Wert von 2025 liegt damit mehr als doppelt so hoch wie der Tiefststand von 2022 und 48 % über dem Niveau von 2020. Die Daten sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Miete entwickelte sich von 6,38 €/m² (2023) über 7,71 €/m² (2025) auf 9,38 €/m² (2026). Der Anstieg von 2023 auf 2026 beträgt 47 %. Auch diese Reihe ist nicht geschätzt.

Der gesamte Kaufpreisanstieg von 2020 auf 2025 beträgt 48 %, was einem CAGR von 8,19 % entspricht. Der Mietanstieg über den kürzeren Zeitraum 2023–2026 liegt mit einem CAGR von 13,71 % prozentual höher, was auf eine nachholende Angleichung der Mieten an die gestiegenen Kaufpreise hindeuten könnte. Beide Entwicklungen sind jedoch vor dem Hintergrund der sehr niedrigen Ausgangsniveaus zu sehen: Selbst der aktuelle Kaufpreis von 2.208 €/m² (2025) liegt nur 5 % unter dem Kreisdurchschnitt, und die aktuelle Miete von 9,38 €/m² (2026) liegt 14 % über dem Kreiswert von 8,20 €/m². Die Preise nähern sich also dem regionalen Mittel an – die Miete hat ihn bereits überschritten, der Kaufpreis ist ihm nahe.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 16 km zeigt sich ein heterogenes Bild. Weiding (3,8 km) weist mit 579 €/m² den deutlich niedrigsten Kaufpreis und mit 13,26 % die höchste Rendite auf – ein Muster, das auf extrem niedrige Preise bei moderater Miete hindeutet. Winklarn (12,9 km) folgt mit 759 €/m² und 9,5 % Rendite einem ähnlichen Muster. Schönsee (4,8 km) liegt mit 1.325 €/m² und 6,85 % Rendite näher an Stadlern.

Tiefenbach (7,7 km) fällt mit 4.011 €/m² Kaufpreis und 1,91 % Rendite aus dem Rahmen – hier liegen die Preise mehr als doppelt so hoch wie in Stadlern bei einer deutlich niedrigeren Rendite. Dieses Muster wiederholt sich bei Eslarn (3.063 €/m², 3,01 %) und Treffelstein (2.509 €/m², 3,56 %). Die Nachbargemeinden mit niedrigen Preisen und hohen Renditen (Weiding, Winklarn) liegen ebenfalls am unteren Ende der Preisskala, während die teureren Nachbarn (Tiefenbach, Eslarn) eine entsprechend niedrigere Rendite aufweisen.

Stadlern liegt mit seinem Kaufpreis von 1.652 €/m² im unteren Drittel der Nachbarorte (von 9 Orten auf Platz 4). Die Miete von 7,82 €/m² liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn (Spannweite: 6,01 bis 8,15 €/m²). Das bedeutet, dass die Rendite in Stadlern im regionalen Vergleich nicht außergewöhnlich hoch ist – sie resultiert aus dem Zusammenspiel eines unterdurchschnittlichen Kaufpreises mit einer mittelmäßigen Miete.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Stadlern ist seit 2015 relativ stabil: Von 523 Einwohnern (2015) auf 521 (2024) entspricht das einer Veränderung von minus 0,38 %. Der Trend verläuft wellenförmig ohne klare Richtung, was auf einen ausgeglichenen Zuzug- und Fortzugsausgleich hindeutet.

Die Arbeitslosenquote ist von 1,26 % (2015) auf 3,53 % (2023) gestiegen – ein Anstieg, der sich mehr als verdreifacht hat. Im Jahr 2023 waren 11 Personen arbeitslos gemeldet. Dieser Anstieg korreliert mit der Struktur des Ortes: Nach amtlicher Statistik gab es 2020 am Arbeitsort keine sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im produzierenden Gewerbe und Handel. Die 216 am Wohnort Beschäftigten müssen demnach pendeln. Es bestand nur ein einziger Betrieb im verarbeitenden Gewerbe, daneben neun landwirtschaftliche Betriebe mit 275 ha Nutzfläche. Eine Produktionsstätte der Firma Münchener Medizin Mechanik ist vor Ort angesiedelt.

Der Landkreis Schwandorf erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 155 von rund 400 Kreisen. Besonders schwach ist die Bewertung im Arbeitsmarkt (Rang 218) und in der Demografie (Rang 192). Positiv fällt der Kreis im Wohlstand und der sozialen Lage auf (Rang 53). Die Dynamik liegt mit Rang 113 im oberen Mittelfeld. Keine dieser Bewertungen gilt für die Gemeinde selbst, sondern für den Kreis.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Stadlern ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Schönsee und eingebunden in das Erholungsgebiet Schönseer Land mit Langlaufzentrum und Naturfreibad.