Niedermurach

Ländliche Gemeinde mit Pendlercharakter

Niedermurach liegt im nordoberpfälzischen Landkreis Schwandorf und vereint auf 29,97 km² Fläche 1.248 Einwohner in 18 Gemeindeteilen. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Oberviechtach und weist mit 42 Einwohnern pro Quadratkilometer eine deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt liegende Bevölkerungsdichte auf. Der Ort ist geprägt durch eine ländliche Struktur: 61 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.675 Hektar, im verarbeitenden Gewerbe steht lediglich ein Betrieb. Die wirtschaftliche Bedeutung des Ortes ist begrenzt — 2020 waren 123 Personen am Arbeitsort sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während 468 Einwohner am Wohnort beschäftigt waren. Das bedeutet, dass etwa drei Viertel der erwerbstätigen Bevölkerung zur Arbeit pendelt, vor allem in die Nachbarorte Oberviechtach (3 km) oder nach Schwandorf.

Diese Pendlerstruktur prägt auch den Immobilienmarkt: Die Nachfrage nach Wohneigentum und Mietwohnungen wird maßgeblich von externen Einkommensbezieherinnen und -bezieher bestimmt, nicht von der lokalen Wirtschaftskraft.

Kaufpreise und Mieten unter dem Landesdurchschnitt, Rendite darüber

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.468 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,53 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Kreis- und Landesdurchschnitten. Im gesamten Landkreis Schwandorf beträgt der durchschnittliche Angebotskaufpreis 2.316 Euro je Quadratmeter, in Bayern 3.246 Euro. Die Angebotsmiete liegt im Kreis bei 8,20 Euro, in Bayern bei 10,11 Euro.

Die Bruttomietrendite von 5,34 Prozent liegt damit über dem Kreisdurchschnitt (4,92 %) und dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Im Perzentilrang aller bayerischen Orte belegt Niedermurach mit 87,6 % eine Position im oberen Drittel — die Renditen sind hier höher als in den meisten anderen Orten des Landes. Der Kaufpreisfaktor von 18,73 liegt unter dem Kreiswert von 23,17 und dem bayerischen Wert von 26,10.

Die hohe Rendite ist keine Folge überhöhter Mieten, sondern resultiert aus den niedrigen Kaufpreisen. Der Kaufpreis liegt mit dem 18,73-Fachen der Jahreskaltmiete deutlich unter dem Kreis- und Landesmittel, während die Miete mit dem 0,65-Fachen des bayerischen Durchschnitts nur moderat unter dem Landeswert liegt. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist günstiger als in den meisten anderen bayerischen Gemeinden.

Extreme Preisschwankungen und Kaufpreisrückgang

Die zeitliche Entwicklung der Immobilienpreise in Niedermurach ist durch extreme Schwankungen gekennzeichnet. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2019 und 2025 in einem weiten Korridor: von 5,00 Euro im Jahr 2019 über einen Höchstwert von 9,33 Euro im Jahr 2021, einem Tief von 5,96 Euro im Jahr 2023 bis hin zu 8,46 Euro im Jahr 2025. Diese Volatilität ist für eine Gemeinde dieser Größe typisch, da bereits wenige Inserate den Durchschnitt stark beeinflussen können.

Noch markanter ist die Entwicklung beim Kaufpreis. Zwischen 2021 und 2024 fiel der Angebotskaufpreis von 2.472,60 Euro pro Quadratmeter auf 966,67 Euro — ein Rückgang von rund 61 Prozent. Dieser starke Preisverfall entspricht dem bundesweiten Trend einer Korrektur nach der Phase steigender Immobilienpreise, ist in dieser Größenordnung aber außergewöhnlich. Der aktuelle Wert von 1.468 Euro liegt zwar über dem Tiefststand von 2024, bleibt aber weit unter dem Niveau von 2021.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief in diesem Zeitraum stabil bis leicht rückläufig. Von 1.254 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 1.248 im Jahr 2024 zurück — ein Rückgang von weniger als einem Prozent. Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 1,06 Prozent (2022) und 1,93 Prozent (2020) und lag 2023 mit 1,45 Prozent auf sehr niedrigem Niveau.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich liegt Niedermurach bei den Mietpreisen im unteren Drittel der Nachbarorte. Die Angebotsmiete von 6,53 Euro liegt unter der von Oberviechtach (8,15 Euro), Teunz (7,23 Euro) und Dieterskirchen (6,93 Euro), aber über der von Winklarn (6,01 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt der Wert von 1.468 Euro deutlich unter Oberviechtach (2.706 Euro) und Dieterskirchen (2.125 Euro), ist aber höher als in Gleiritsch (1.208 Euro) und Altendorf (1.177 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,34 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Sie ist höher als in Oberviechtach (3,62 %) und Dieterskirchen (3,92 %), aber niedriger als in Gleiritsch (6,77 %), Altendorf (8,79 %) und Winklarn (9,5 %). Das Muster zeigt: In den Nachbarorten mit niedrigeren Kaufpreisen sind die Renditen höher, während in Oberviechtach und Dieterskirchen die Kaufpreise die Mieten überproportional übertreffen.

Für den Landkreis Schwandof belegt der Ort im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 155 von 400 Kreisen insgesamt. Besonders gut abschneidet der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 53), während die Bereiche Arbeitsmarkt (Rang 218) und Demografie (Rang 192) schwächer bewertet sind. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Am Ort selbst gibt es keine Hochschule; die nächste Bildungseinrichtung ist die örtliche Volksschule mit 47 Schülerinnen und Schülern.