Schwarzach b.Nabburg

Marktüberblick

Schwarzach b.Nabburg präsentiert sich als kleiner Marktort der unteren Mittelklasse im Landkreis Schwandorf. Die Angebotsmiete liegt bei 8,30 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.665 € je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den bayerischen Durchschnittswerten von 10,11 € (Miete) bzw. 3.246 € (Kaufpreis). Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,72, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 17-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem deutschen von 23,17 liegt.

Die Bruttomietrendite von 5,98 % ist die zweithöchste unter allen acht verglichenen Nachbarorten und liegt im bayerischen Vergleich im 93. Perzentil. Das Signal ist eindeutig: Schwarzach b.Nabburg ist ein Ort mit niedrigen Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete. Das macht den Ort für renditeorientierte Anleger interessant, setzt aber voraus, dass die niedrigen Kaufpreise nicht auf strukturelle Nachteile des Standorts zurückzuführen sind.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen extreme Schwankungen, die auf eine sehr kleine Datenbasis bei einer Gemeinde mit unter 1.400 Einwohnern hindeuten. Die Angebotsmiete variierte zwischen 4,38 €/m² (2021) und 10,00 €/m² (2024). Der Jahreswachstumstrend (CAGR) von 3,79 % wirkt auf den ersten Blick positiv, ist aber vor dem Hintergrund der starken Jahresschwankungen mit Vorsicht zu betrachten.

Noch auffälliger ist die Kaufpreisentwicklung: Zwischen 2022 (2.000 €/m²) und 2023 (2.500 €/m²) stieg der Preis um 25 %, bevor er 2025 auf 997,5 €/m² einbrach – ein Rückgang von rund 60 % innerhalb von zwei Jahren. Der CAGR von -20,7 % spiegelt diesen Einbruch wider. Diese Volatilität ist typisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen: Ein einzelnes Objekt kann den Jahresdurchschnittswert erheblich nach oben oder unten ziehen.

Die Daten sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich registrierten Transaktionen basieren – wenn auch in geringer Anzahl.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung ist seit 2015 um 3,9 % von 1.449 auf 1.393 Einwohner gesunken. Der Rückgang beschleunigte sich zwischen 2019 und 2021 deutlich (von 1.423 auf 1.386), hat sich seither aber stabilisiert. Die Bevölkerungsdichte beträgt 51 Einwohner je Quadratkilometer – ein typischer Wert für ländliche Gemeinden der Oberpfalz.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,19 %, was deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. Mit elf arbeitslosen Personen ist der lokale Arbeitsmarkt eng. 2020 waren 102 Personen am Arbeitsort sozialversicherungspflichtig beschäftigt, 657 am Wohnort. Das bedeutet, dass Schwarzach b.Nabburg eine deutliche Auspendlergemeinde ist – nur etwa 16 % der erwerbstätigen Wohnbevölkerung arbeitet lokal. Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt von 40 landwirtschaftlichen Betrieben und 73 Beschäftigten im produzierenden Gewerbe, ohne größere Arbeitgeber.

Die niedrige Arbeitslosigkeit und der starke Pendleranteil stehen im Widerspruch zu den niedrigen Immobilienpreisen. Das legt nahe, dass die Preise weniger durch wirtschaftliche Schwäche als durch die geringe Größe des Marktes und die ländliche Lage bestimmt werden.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Schwandorf (Durchschnittsmiete 8,20 €/m², Durchschnittskaufpreis 2.316 €/m²) liegt Schwarzach b.Nabburg bei der Miete leicht über dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis jedoch deutlich darunter (1.665 €/m²). Dieser Unterschied erklärt die überdurchschnittliche Mietrendite: Die Miete ist kreisdurchschnittlich, der Kaufpreis nicht.

Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Schwarzach b.Nabburg mit 5,98 % die zweithöchste Mietrendite auf. Nur Altendorf liegt mit 8,79 % darüber, hat aber mit 1.177 €/m² den niedrigsten Kaufpreis aller Nachbarorte. Nabburg als nächstgrößere Stadt (5,8 km entfernt) weist mit 3.591 €/m² den bei weitem höchsten Kaufpreis und mit 3,30 % die niedrigste Rendite auf – ein klares Signal für den Preisunterschied zwischen kleiner Gemeinde und Stadtzentrum.

Der Preis von 1.665 €/m² in Schwarzach b.Nabburg liegt zwischen Altendorf (1.177 €/m²) und Stulln (2.124 €/m²). Der Ort positioniert sich damit im unteren bis mittleren Segment der Region.

Standortfaktoren

Der Landkreis Schwandorf erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 155 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Platz 53 im Wohlstand ist ein starker Wert, während der Arbeitsmarkt mit Platz 218 und die Demografie mit Platz 192 schwächer abschneiden. Die Dynamik liegt mit Platz 113 im oberen Drittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Schwarzenfeld und liegt in der Region Oberpfalz-Nord. Mit 15 Gemeindeteilen auf 27,36 km² ist die Siedlungsstruktur dezentral geprägt.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis, hoher Mietrendite und dem Standort in einem Kreis mit solidem Wohlstand, aber schwächerer Arbeitsmarktdynamik, beschreibt ein klares Muster: Schwarzach b.Nabburg ist ein ländlicher Erholungs- oder Wohnstandort für Pendler, kein wirtschaftliches Zentrum. Die Attraktivität liegt in den niedrigen Einstandspreisen und der ruhigen Lage, nicht in Wachstumserwartungen.