Schmidgaden

Marktüberblick

Schmidgaden liegt 17 Kilometer nördlich von Schwandorf in der Oberpfalz-Nord und umfasst 18 Gemeindeteile auf 41,24 Quadratkilometern. Die Gemeinde hat 3.128 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 76 Einwohnern je Quadratkilometer. Der Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 9,01 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 2.951 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite von 3,67 Prozent ist deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,92 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 27,28 liegt über dem bayerischen Mittel von 26,10 und dem Kreisdurchschnitt von 23,17. Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zu den Mieten hoch, was die Rendite drückt.

Im bundeslandweiten Vergleich liegt Schmidgaden mit einer Rendite von 3,67 Prozent auf dem 43. Perzentil – der Markt gehört damit zur unteren Hälfte der 2.056 bewerteten Orte in Bayern in Bezug auf die Mietrendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Schmidgaden eine ausgeprägte Volatilität, die auf das kleine Marktvolumen der Gemeinde zurückzuführen ist. Einzelne Transaktionen können die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Bei den Mieten entwickelte sich der Wert von 6,96 Euro je Quadratmeter (2018) über 9,17 Euro (2021) auf einen Tiefststand von 5,75 Euro (2023), bevor er 2025 mit 9,02 Euro wieder auf das Niveau von 2021 zurückkehrte. Der aktuelle Wert von 9,01 Euro entspricht damit wieder dem Vor-Corona-Niveau von 2021.

Der Kaufpreismarkt zeigt noch größere Ausschläge: Von 1.983 Euro je Quadratmeter (2019) stieg der Wert 2020 auf 2.117 Euro, fiel dann 2021 auf nur 1.040 Euro – ein Rückgang um mehr als die Hälfte – und stieg 2022 sprunghaft auf 3.607 Euro. In den Folgejahren stabilisierte er sich bei rund 3.500 Euro (2024) und 3.575 Euro (2025). Der aktuelle Wert von 2.951 Euro liegt zwischen dem 2023er und dem 2024er Wert. Diese starken Schwankungen deuten darauf hin, dass sich der Durchschnitt stark nach der Zusammensetzung des angebotenen Immobilienbestands richtet – etwa nach dem Anteil von Einfamilienhäusern gegenüber größeren Grundstücken oder umgekehrt.

Der CAGR der Miete liegt bei 4,16 Prozent, der des Kaufpreises bei 10,32 Prozent. Beide Werte sind über den gesamten Zeitraum berechnet und werden durch die extremen Ausreißer 2021 und 2022 verzerrt. Sie geben daher nur bedingt Aufschluss über die tatsächliche Entwicklung.

Regionale Einordnung

Schmidgaden liegt in der Oberpfalz, einem ländlich geprägten Teil Bayerns. Im direkten Vergleich zeigt sich ein gemischtes Bild.

Die Angebotsmiete von 9,01 Euro je Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 8,20 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 2.951 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreis- (2.316 Euro) und Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), aber unter dem bayerischen Mittel (3.246 Euro). Die Kaufpreise folgen also dem Muster der Mieten: über dem lokalen und bundesweiten, aber unter dem landesweiten Durchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Schmidgaden eine mittlere Position. Die Miete liegt über der von Stulln (8,42 Euro) und Fensterbach (8,83 Euro), aber unter der von Schwarzenfeld (9,74 Euro) und Nabburg (9,88 Euro). Beim Kaufpreis liegt Schmidgaden mit 2.951 Euro über Stulln (2.124 Euro), Fensterbach (2.085 Euro), Schwarzenfeld (2.892 Euro), Schwarzach (1.665 Euro) und Pfreimd (2.461 Euro). Drei Nachbarorte sind jedoch teurer: Nabburg (3.591 Euro), Freudenberg (3.456 Euro) und Schwandorf (3.192 Euro).

Bei der Bruttomietrendite liegt Schmidgaden mit 3,67 Prozent über Freudenberg (2,69 %) und Nabburg (3,30 %), aber unter allen anderen Nachbarorten. Schwarzach (5,98 %) und Fensterbach (5,08 %) bieten deutlich höhere Renditen. Dies bestätigt, dass der Kaufpreis in Schmidgaden im Verhältnis zur Miete überproportional hoch ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Schwandorf mit dem Gesamtrang 155 von rund 400 deutschen Kreisen – eine mittlere Position. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Wohlstand (Rang 53), während der Arbeitsmarkt (Rang 218) und die Demografie (Rang 192) schwächer dastehen. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die Gemeinde Schmidgaden allein.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Schmidgaden verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 8,6 Prozent – von 2.879 auf 3.128 Einwohner. Dieser Zuzug ist für eine ländliche Gemeinde in der Oberpfalz bemerkenswert und deutet auf eine strukturelle Nachfrage nach Wohnraum hin.

Die Infrastruktur der Gemeinde ist für ihre Größe gut ausgestattet: Es bestehen eine Grundschule mit 46 Schülern und eine Mittelschule mit 63 Schülern, was für eine Gemeinde dieser Größe im Landkreis Schwandorf ungewöhnlich ist. Zudem gibt es 107 Kindergartenplätze. Das Bürgermeisteramt wurde ab 2020 hauptamtlich gestellt – ein Novum für eine Gemeinde dieser Größe im Landkreis.

Verkehrstechnisch liegt Schmidgaden mit der Ausfahrt 68 direkt an der A6 (Nürnberg–Prag). Die A93 verläuft acht Kilometer im Osten. Regensburg ist 57 Straßenkilometer entfernt, Nürnberg 89 Kilometer.

Ein Sonderlandeplatz für Helikopter, Motorsegler und Segelflugzeuge (ICAO: EDPQ) ergänzt die Infrastruktur. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Nach der amtlichen Statistik von 2014 gab es 377 Beschäftigte am Arbeitsort, davon 272 im produzierenden Gewerbe. 1.236 Personen waren am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt – das Verhältnis von 1:3,3 zeigt, dass die Mehrheit der Erwerbstätigen außerhalb pendelt. Die Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 32 Personen, was einer Quote von 2,5 Prozent entspricht und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt lag. Die Zeitreihe der absoluten Arbeitslosenzahlen zeigt einen Rückgang von 32 (2015) auf 26 (2023), mit einem Zwischenhoch von 31 (2020).