Ebermannsdorf

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Ebermannsdorf bewegt sich preislich zwischen dem deutschen und dem bayerischen Durchschnitt. Die Angebotsmiete liegt bei 8,93 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit den bundesweiten Mittelwert von 8,92 Euro, liegt aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.497 Euro pro Quadratmeter folgt demselben Muster: knapp über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro, aber rund 23 % unter dem bayerischen Niveau von 3.246 Euro.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,3 und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 24,3 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Landkreis Amberg-Sulzbach überdurchschnittlich hoch sind. Die Bruttomietrendite von 4,29 % liegt zwar über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %, aber deutlich unter dem deutschen Niveau von 5,10 %. Dieser Befund ist konsistent: Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Rendite beschreibt denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven – die Mieten sind im Verhältnis zum Kaufpreis attraktiv.

Die aktuellen Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine starke Volatilität, die typisch für Angebotswerte in kleineren Märkten ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,00 Euro (2018) und 8,80 Euro (2023), bevor sie 2026 mit 7,14 Euro wieder etwas sank. Der Jahresdurchschnittswert von 8,92 Euro im aktuellen Jahr liegt nahe dem historischen Maximum.

Beim Kaufpreis ist die Schwankungsbreite noch größer: Von 1.920 Euro (2020) stieg der Wert 2021 auf 2.706 Euro, fiel 2023 auf 1.337 Euro und erreichte 2024 mit 3.013 Euro einen neuen Höchststand, bevor er 2025 auf 2.686 Euro und 2026 auf 2.895 Euro korrigierte. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 7,1 % für Kaufpreise und 4,6 % für Mieten – beide Werte sind positiv, aber die starken jährlichen Ausschläge deuten auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Der Kaufpreis von 2.497 Euro im aktuellen Angebot liegt damit zwischen dem historischen Tief (1.337 Euro, 2023) und dem Hoch (3.013 Euro, 2024). Die aktuelle Marktlage ist schwer aus den Angebotswerten abzuleiten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Amberg-Sulzbach liegt Ebermannsdorf bei der Angebotsmiete mit 8,93 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 8,19 Euro, beim Kaufpreis mit 2.497 Euro ebenfalls darüber (Kreis: 2.371 Euro). Die Rendite von 4,29 % liegt leicht unter dem Kreiswert von 4,41 %, was konsistent ist: Höhere Mieten bei noch stärker gestiegenen Kaufpreisen drücken die Rendite.

Im bayerischen Vergleich belegt Ebermannsdorf bei der Rendite das 69. Perzentil – von 2.056 betrachteten Orten liegt der Wert besser als 69 % der bayrischen Gemeinden. Das spiegelt wider, dass ländliche Gemeinden im Landkreis tendenziell günstigere Kaufpreise und damit höhere Renditen aufweisen als die großen Städte.

Im direkten Umfeld zeigt sich ein breites Spektrum: Amberg, 8,5 Kilometer entfernt, weist mit 10,61 Euro Miete und 3.205 Euro Kaufpreis deutlich höhere Werte aus, die Rendite liegt bei nur 3,97 %. Fensterbach (7,6 km) liegt mit 8,83 Euro Miete und 2.085 Euro Kaufpreis näher an Ebermannsdorf, die Rendite beträgt dort 5,08 %. Ensdorf (5,6 km) zeigt mit 7,87 Euro Miete und 1.960 Euro Kaufpreis die niedrigsten Werte im Umkreis, die Rendite liegt bei 4,82 %. Ebermannsdorf positioniert sich damit preislich im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Amberg-Sulzbach auf Rang 207 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking ein. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage erreicht er mit Rang 99 ein gutes Ergebnis, während der Arbeitsmarkt mit Rang 301 und die Dynamik mit Rang 280 schwächer abschneiden. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Standortfaktoren

Ebermannsdorf liegt strategisch günstig am Schnittpunkt der Bundesstraße 85 und der Bundesautobahn 6. Die Anschlussstellen 66 (Amberg-Süd) und 67 (Amberg-Ost) liegen in unmittelbarer Nähe. Vom Bahnhof Amberg bestehen stündliche Zugverbindungen nach Nürnberg (60 km) und Regensburg (50 km). Der Flughafen Nürnberg ist 60 km entfernt. Diese Anbindung macht die Gemeinde für Pendler attraktiv.

Das Gewerbegebiet Schafhof im Gemeindeteil Schafhof hat sich in den vergangenen Jahren zu einem wichtigen Wirtschaftsfaktor entwickelt. Auf einer Fläche von etwa 400.000 Quadratmetern sind über 600 neue Arbeitsplätze entstanden, darunter Standorte der Grammer AG und von Nowy Styl. 2017 gab es 891 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Gemeinde, während 1.035 Einwohner in einem versicherungspflichtigen Beschäftigungsverhältnis standen. Die Zahl der Auspendler überstieg damit die der Einpendler um 146 Personen. Die Gemeinde ist also Netto-Auspendlergemeinde, profitiert aber von der Ansiedlung von Unternehmen im Gewerbegebiet.

Die Bevölkerung ist seit 2015 um 3,7 % von 2.453 auf 2.363 Einwohner gesunken. Dieser Rückgang entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in Bayern, die trotz guter Anbindung Bevölkerung an größere Städte verlieren. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,0 % (40 Promille in der Zeitreihe), was im typischen Bereich für ländliche bayrische Landkreise liegt.

Die Gemeinde verfügt über keine Hochschule. Die Grundschule befindet sich im Ort, weiterführende Schulen müssen in Kümmersbruck oder Amberg besucht werden.