Rieden, M

Marktüberblick: Preisniveau unter dem regionalen Durchschnitt

Rieden bietet Immobilien zu Angebotspreisen, die deutlich unter den Vergleichswerten liegen. Die Angebotsmiete liegt bei 7,34 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.025 Euro je Quadratmeter. Damit liegt die Miete rund 10 % unter dem Kreisdurchschnitt von 8,19 Euro und etwa 27 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis liegt mit 2.025 Euro je Quadratmeter rund 15 % unter dem Kreiswert von 2.371 Euro und etwa 38 % unter dem Landesmittel von 3.246 Euro.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,98, was unter dem Kreisdurchschnitt von 24,25 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 liegt. Die Bruttomietrendite von 4,35 % liegt leicht unter dem Kreiswert von 4,41 %, aber über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Rieden befindet sich im bayerischen Perzentilrang von etwa 71 %, was bedeutet, dass rund 71 % der bayernweiten Standorte eine niedrigere Rendite aufweisen.

Das Preisniveau in Rieden entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde am Rand der Metropolregion Nürnberg: Die Preise liegen unter dem regionalen und überregionalen Durchschnitt, die Renditen sind leicht über dem Landesmittel. In den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild — Ensdorf (2,1 km entfernt) weist mit 7,87 Euro je Quadratmeter eine höhere Miete und mit 4,82 % eine höhere Rendite auf, während Schmidmühlen (6,4 km) mit 7,71 Euro und 4,33 % nahe an Rieden liegt.

Preisentwicklung: Starker Mietanstieg, volatile Kaufpreise

Die Mietpreise in Rieden haben zwischen 2019 und 2026 ein starkes Wachstum verzeichnet. Lag die Angebotsmiete 2019 noch bei 5,42 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2025 auf 9,99 Euro an — ein Anstieg von rund 84 %. Im Jahr 2026 korrigierte sich der Wert auf 9,11 Euro je Quadratmeter zurück. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) der Miete liegt bei 7,70 %.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine andere Dynamik. Von 2020 bis 2023 stieg der Kaufpreis von 1.723 Euro je Quadratmeter auf 2.788 Euro, was einem Anstieg von über 60 % entspricht. Im Jahr 2024 folgte ein deutlicher Einbruch auf 1.217 Euro je Quadratmeter, bevor der Preis 2026 wieder auf 2.063 Euro je Quadratmeter anstieg. Der CAGR der Kaufpreise liegt bei 3,04 %. Die starke Volatilität in der Kaufpreisreihe, insbesondere der Einbruch 2024, deutet auf eine geringe Markttiefe hin, bei der einzelne Transaktionen das Durchschnittsniveau stark beeinflussen können.

Sowohl die Miete als auch der Kaufpreis in Rieden liegen jeweils unter dem deutschen Bundesdurchschnitt (Miete: 8,92 Euro, Kaufpreis: 2.409 Euro je Quadratmeter). Der Kaufpreisfaktor von 22,98 liegt ebenfalls unter dem Bundesdurchschnitt von 26,10. Damit ist Rieden im bundesweiten Vergleich ein günstiger Standort, bei dem die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis etwas günstiger ist als im Bundesdurchschnitt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang bei gutem Wohlstandsranking

Die Einwohnerzahl Riedens ist seit 2015 rückläufig. Von 2.735 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 2.648 im Jahr 2024, ein Verlust von rund 3,2 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 82 Einwohner je Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 32,3 km². Nach der Wikipedia-Quelle zählte Rieden zum 31. Dezember 2025 rund 2.619 Einwohner, was den Rückgangstrend bestätigt.

Interessanterweise wuchs die Gemeinde zwischen 1988 und 2018 noch von 2.379 auf 2.688 Einwohner (+13 %). Der aktuelle Rückgang seit 2015 geht einher mit dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in der Oberpfalz.

Rieden ist eine reine Auspendler-Gemeinde: 2017 standen 376 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Gemeinde 1.162 erwerbstätigen Einwohnern gegenüber. Damit pendelten 786 Personen mehr aus, als einpendelten. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 41 (in der Zeitreihe ohne Prozentzeichen). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Amberg-Sulzbach im Teilindex Arbeitsmarkt den Rang 301 von rund 400 deutschen Kreisen — ein schwacher Wert. Demgegenüber liegt der Rang im Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit 99 deutlich besser, was auf ein solides wirtschaftliches Fundament trotz struktureller Arbeitsmarktschwächen hindeutet.

Die Gemeinde verfügt über keine Hochschulen. Es gibt eine Grundschule und eine Kindertageseinrichtung mit 79 Plätzen. Für Mittelschüler ist die Sprengelschule in Ensdorf zuständig. 22 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.063 Hektar Gemeindefläche.

Standortfaktoren: Ländliche Lage mit Metropolregion-Anbindung

Rieden liegt am Unterlauf der nördlichen Vils in der Oberpfalz, etwa 18 Kilometer vor deren Mündung in die Naab bei Kallmünz. Die Staatsstraße 2165 verbindet den Hauptort mit den umliegenden Gemeinden. Die Bahnstrecke Amberg–Schmidmühlen ist stillgelegt, was die individuelle Mobilität erforderlich macht. Der Truppenübungsplatz Hohenfels beginnt etwa 1,5 Kilometer von der südwestlichen Gemeindegrenze entfernt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Amberg-Sulzbach im Gesamtranking auf Rang 207 von rund 400 Kreisen ein. Der Teilindex Dynamik liegt mit Rang 280 im unteren Bereich, der Index Stärke mit Rang 189 im unteren Mittelfeld. Der Teilindex Demografie erreicht mit Rang 132 ein besseres Ergebnis.

Das Preisniveau in Rieden ist im regionalen Vergleich moderat. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 15 Kilometer liegt Rieden bei der Angebotsmiete mit 7,34 Euro je Quadratmeter auf dem niedrigsten Niveau. Hohenburg (10,9 km) weist mit 1.617 Euro je Quadratmeter zwar einen niedrigeren Kaufpreis auf, aber eine deutlich höhere Rendite von 6,6 %. Kümmersbruck (11,7 km) und Schwandorf (12,1 km) liegen mit Kaufpreisen von 2.975 bzw. 3.192 Euro je Quadratmeter deutlich über Rieden, bei gleichzeitig niedrigeren Renditen von 3,7 % bzw. 3,74 %.

Die Gewerbesteuereinnahmen betrugen 2017 netto 358.000 Euro bei insgesamt 2,082 Millionen Euro Gemeindesteuereinnahmen. Das Verhältnis von Gewerbesteuer zu Gesamteinnahmen von rund 17 % unterstreicht den landwirtschaftlich geprägten Charakter der Gemeinde mit geringem gewerblichen Aufkommen.