Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Amberg-Sulzbach liegt in der nördlichen Oberpfalz und umfasst 27 Gemeinden auf 1.253 Quadratkilometern. Mit 104.914 Einwohnern (2023) ist er ein mittelgroßer ländlicher Kreis, dessen Bevölkerung seit 2020 leicht von 102.998 auf 104.914 gewachsen ist. Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.371 Euro pro Quadratmeter, der Median bei 2.300 Euro. Damit rangiert der Kreis auf Platz 64 von 82 Kreisen in Bayern – er gehört zu den günstigeren Landkreisen des Freistaats. Der Bayern-Durchschnitt liegt bei 3.246 Euro pro Quadratmeter, der Deutschland-Durchschnitt bei 2.409 Euro. Die durchschnittliche Kaltmiete beträgt 8,19 Euro pro Quadratmeter, die Bruttomietrendite liegt bei 4,41 Prozent.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg: Der Kaufpreis stieg von 1.758 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 2.616 Euro im Jahr 2025. Die Mieten legten von 6,28 Euro auf 8,67 Euro pro Quadratmeter zu. Der Kreis liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 207 von rund 400 Kreisen (Gesamt), in der Dynamik auf Rang 280 und in der Stärke auf Rang 189.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist erheblich. Die teuerste Gemeinde ist Birgland mit 3.683 Euro pro Quadratmeter, die günstigste Hirschbach mit 1.276 Euro – eine fast dreifache Differenz. Die Renditen reichen von 2,27 Prozent in Birgland bis 7,34 Prozent in Königstein.
Die teuersten Gemeinden liegen alle im Süden des Kreises, unmittelbar um die kreisfreie Stadt Amberg herum: Birgland (1.828 Einwohner, 3.683 Euro/m²), Ursensollen (3.843 Einw., 3.493 Euro/m²), Freudenberg (4.123 Einw., 3.456 Euro/m²), Hahnbach (5.028 Einw., 3.208 Euro/m²) und Kümmersbruck (9.861 Einw., 2.975 Euro/m²). Diese Gemeinden bilden ein deutliches Preisgefälle vom Zentrum Amberg nach außen – ein klassisches Umlandmuster. Alle fünf Gemeinden grenzen unmittelbar an die kreisfreie Stadt Amberg.
Im Norden des Kreises liegen die günstigsten Gemeinden: Hirschbach (1.183 Einw., 1.276 Euro/m²), Königstein (1.716 Einw., 1.401 Euro/m²), Hohenburg (1.640 Einw., 1.617 Euro/m²), Etzelwang (1.412 Einw., 1.756 Euro/m²) und Schnaittenbach (4.277 Einw., 1.833 Euro/m²). Diese Gemeinden liegen weiter entfernt von Amberg und Nürnberg, teilweise im Bereich des Truppenübungsplatzes Grafenwöhr oder in ländlicherer Lage.
Die beiden größten Städte des Kreises, Sulzbach-Rosenberg (19.548 Einwohner) und Auerbach in der Oberpfalz (9.127 Einwohner), liegen mit 2.263 bzw. 2.204 Euro pro Quadratmeter nahe dem Kreisdurchschnitt. Vilseck (6.920 Einw., 2.025 Euro/m²) und Hirschau (5.666 Einw., 2.195 Euro/m²) liegen leicht darunter.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Kreises ist geprägt von einer Mischung aus traditioneller Industrie, High-Tech und speziellen Standortfaktoren. Größter Arbeitgeber im Kreisgebiet ist die Siemens AG mit zwei Werken in der kreisfreien Stadt Amberg, die elektromechanische Schaltgeräte herstellt. Amberg ist das Oberzentrum der mittleren Oberpfalz und gehört zur Metropolregion Nürnberg, was die wirtschaftliche Anbindung an den großen Ballungsraum sichert.
In Sulzbach-Rosenberg bestand das Rohrwerk Maxhütte, ein Produzent von nahtlosen Stahlrohren für die Energiebranche. Das 1954 gegründete Werk hatte 2012 rund 439 Mitarbeiter und gehörte ab 2022 zur britischen Mertex-Gruppe. Im September 2025 wurde der Betrieb endgültig eingestellt – ein signifikanter Verlust für den lokalen Arbeitsmarkt.
Im Norden des Kreises prägt der Kaolinabbau das Bild. Das Kaolinrevier Hirschau-Schnaittenbach ist das größte Kaolingebiet Deutschlands, in dem seit 1833 Bergbau betrieben wird. Die Amberger Kaolinwerke Eduard Kick GmbH & Co. KG baut das Material industriell ab. Conrad Electronic, einer der größten europäischen Elektronik-Fachhändler, hat seinen Sitz in Hirschau.
Vilseck ist geprägt durch die Präsenz der US-Armee am Truppenübungsplatz Grafenwöhr. Das 2. US-Kavallerieregiment ist dort stationiert, und die Vilsecker Wirtschaft ist zu hohem Maße von der Anwesenheit der amerikanischen Streitkräfte bestimmt. Viele Unternehmen haben sich auf die amerikanischen Kunden ausgerichtet.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Kreises ist durch zwei Hauptachsen geprägt. Amberg hat einen ICE-Bahnhof und ist an die Bahnstrecke Nürnberg–Regensburg angebunden, was eine direkte Verbindung in beide Richtungen ermöglicht. Sulzbach-Rosenberg liegt an der Bahnstrecke Nürnberg–Irrenlohe, die von Nürnberg über Hersbruck und Neukirchen nach Irrenlohe führt. Vilseck ist an die Bahnstrecke Neukirchen–Weiden angebunden und in den Verkehrsverbund Großraum Nürnberg (VGN) integriert.
Im Straßenverkehr verlaufen die Autobahnen A6 (Amsterdam–Heilbronn) und A93 (Regensburg–Hof) im Umland des Kreises. Hirschau liegt etwa 20 Kilometer nördlich der A6 und 15 Kilometer westlich der A93. Die kreisfreie Stadt Amberg liegt rund 55 Kilometer östlich von Nürnberg und 50 Kilometer nördlich von Regensburg.
Die gute Anbindung an die Metropolregion Nürnberg erklärt auch die Pendlerströme und die Nachfrage nach Wohnraum in den Gemeinden rund um Amberg. Die Gemeinden im Süden des Kreises profitieren von der Nähe zu Amberg und der damit verbundenen Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen in der Metropolregion.
Entwicklung und Ausblick
Bildung und Forschung werden maßgeblich durch die Ostbayerische Technische Hochschule Amberg-Weiden (OTH-AW) geprägt. Die staatliche Fachhochschule wurde 1994 gegründet und hat am Standort Amberg Studierende. Insgesamt zählt die OTH-AW 4.687 Studierende (Stand: Sommersemester 2026) und 498 Mitarbeiter. An den Standorten Amberg und Weiden werden über 50 Bachelor- und Masterstudiengänge angeboten, darunter Ingenieurwissenschaften, Informatik, Medizintechnik und Wirtschaftsingenieurwesen. Die Hochschule stärkt den Standort als Wissensstandort und sichert die Qualifizierung von Fachkräften für die lokale Industrie.
Die Entwicklung des Immobilienmarkts zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Die Kaufpreise stiegen von 1.758 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 2.616 Euro im Jahr 2025. Die Mieten legten von 6,28 Euro auf 8,67 Euro pro Quadratmeter zu. Die Bevölkerung wuchs leicht von 102.998 (2020) auf 104.914 (2023).
Der Strukturwandel bleibt eine Herausforderung: Die Schließung des Rohrwerks Maxhütte im September 2025 hat den lokalen Arbeitsmarkt getroffen. Der Kaolinabbau in Hirschau-Schnaittenbach wird langfristig nachlassen, die Rohstoffreserven reichen noch für einige Jahrzehnte. Die Umgestaltung der Tagebaue in eine Seenlandschaft ist als Nachfolgenutzungskonzept erarbeitet.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 207 von rund 400 Kreisen ein, in der Dynamik auf Rang 280. Die Dynamik des Kreises liegt damit unter dem Durchschnitt – ein Hinweis auf strukturelle Herausforderungen, die durch die Hochschule und die Anbindung an die Metropolregion Nürnberg abgemildert werden.