Vilseck, St

Marktüberblick: Preisniveau und Rendite

Vilseck liegt mit einem Angebotskaufpreis von 2.025 €/m² und einer Angebotsmiete von 7,89 €/m² deutlich unter den Durchschnittswerten Bayerns (3.246 €/m² bzw. 10,11 €/m²) und auch unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m² bzw. 8,92 €/m²). Die Bruttomietrendite beträgt 4,67 % und liegt damit über dem bayerischen Mittel von 4,13 %, aber unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Im bayernweiten Perzentilrang erreicht Vilseck mit 78 einen guten Wert – das bedeutet, dass 78 % der bayrischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 21,4 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 24,25 und dem Landesdurchschnitt von 26,10, was auf ein verhältnismäßig niedriges Preisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Die niedrigeren absoluten Preisniveaus im Vergleich zu anderen Teilen Bayerns entsprechen der ländlichen Lage im Landkreis Amberg-Sulzbach. Die über dem Landesdurchschnitt liegende Rendite resultiert daraus, dass die Kaufpreise stärker unter dem Landesmittel zurückbleiben als die Mieten.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Kaufpreise, stabile Miete

Die Kaufpreiszeitreihe von Vilseck zeigt eine außergewöhnliche Volatilität: Von 611 €/m² (2019) stieg der Preis auf 1.508 €/m² (2020), erreichte mit 2.885 €/m² (2021) einen extremen Höchstwert, fiel dann auf 1.587 €/m² (2022) und 795 €/m² (2023), bevor er sich bei 1.552 €/m² (2024) und 2.011 €/m² (2025) erholte. Diese Schwankungen von über 260 % zwischen Tiefst- und Höchstwert sind für Angebotswerte aus Inseraten charakteristisch, da sie stark von der Zusammensetzung des aktuellen Angebots abhängen – verschiedene Objektgrößen, Lagen und Bauzustände können einzelne Inserate deutlich nach oben oder unten ziehen.

Die Miete verläuft deutlich stabiler: Sie stieg von 6,27 €/m² (2018) auf 8,12 €/m² (2026), was einem jährlichen Wachstum von durchschnittlich 3,3 % entspricht. Diese Stabilität steht im Kontrast zur Kaufpreisvolatilität und deutet darauf hin, dass das Mietangebot konsistenter ist und weniger von einzelnen Ausreißern verzerrt wird.

Bevölkerung und Nachfrage: Wachstum durch US-Garnison

Die Einwohnerzahl Vilsecks wuchs von 5.893 (2015) auf 6.920 (2023/2024) – ein Anstieg von 17,4 % in neun Jahren. Dieses Wachstum ist für eine deutsche Gemeinde dieser Größe außergewöhnlich und steht im deutlichen Gegensatz zum Bevölkerungsrückgang, den viele ländliche Regionen erfahren.

Ein struktureller Treiber ist die US-Army-Garnison Rose Barracks, die seit 2006 rund 4.500 Soldaten des 2nd Cavalry Regiment beherbergt. Die Garnison ist Teil der USAG Bavaria und umfasst insgesamt etwa 38.600 Personen (Militärangehörige, Zivilisten und Familienangehörige) in zwölf bayerischen Landkreisen. Die stationierten Soldaten und ihre Familien stellen eine konstante Nachfrage nach Wohnraum dar, die sich direkt in der Bevölkerungsentwicklung niederschlägt.

Die Arbeitslosigkeit liegt mit 13,4 % (134 ‰) über dem Bundesdurchschnitt und spiegelt sich im Prognos-Arbeitsmarkt-Rang von 301 von rund 400 Kreisen wider. Das Wohlstands-Indizes des Kreises Amberg-Sulzbach erreicht mit Rang 99 jedoch einen guten Wert, was auf eine solide wirtschaftliche Basis trotz der hohen Arbeitslosigkeit hindeutet.

Regionale Einordnung: Vergleich mit Nachbarn und Kreis

Im regionalen Vergleich liegt Vilsecks Angebotsmiete von 7,89 €/m² im unteren Drittel der Nachbarorte. Höhere Mieten weisen Freihung (7,34 €/m²) und Gebenbach (7,93 €/m²) auf, während Sulzbach-Rosenberg mit 9,09 €/m² und Grafenwöhr mit 9,02 €/m² die höchsten Mietpreise im Umkreis aufweisen. Der Kaufpreis von 2.025 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 2.371 €/m² und deutlich unter dem der Nachbarn Hahnbach (3.208 €/m²) und Edelsfeld (2.300 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,67 % liegt im oberen Bereich der Nachbargemeinden. Nur Sulzbach-Rosenberg (4,82 %) und Grafenwöhr (4,75 %) übertreffen Vilseck. Königstein fällt mit 7,34 % deutlich auf, was auf den extrem niedrigen Kaufpreis von 1.401 €/m² bei vergleichsweise hoher Miete zurückzuführen ist.

Vilseck positioniert sich damit als Ort mit moderaten Kaufpreisen und einer überdurchschnittlichen Rendite im regionalen Kontext.

Standortfaktoren: Prognos-Zukunftsatlas

Der Landkreis Amberg-Sulzbach erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 207 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Demografie-Index liegt mit Rang 132 im oberen Drittel, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 301 das untere Quartil belegt. Der Index für Wohlstand und soziale Lage (Rang 99) gehört zu den besten Dritteln, die Dynamik (Rang 280) hingegen schwächelt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus starkem Bevölkerungswachstum, guter Wohlstandslage und schwachem Arbeitsmarkt deutet auf eine Struktur hin, die maßgeblich von externen Arbeitgebern – vor allem der US-Garnison – getragen wird, während die lokale Wirtschaftsstruktur weniger dynamisch ist.