Ensdorf

Marktüberblick: Günstige Preise bei überdurchschnittlicher Rendite

Ensdorf weist mit 7,87 €/m² Angebotsmiete und 1.960 €/m² Angebotskaufpreis die niedrigsten Werte in allen verfügbaren Vergleichsmaßstäben auf. Die Angebotsmiete liegt 3,9 % unter dem Kreisdurchschnitt (8,19 €/m²), 11,8 % unter dem deutschen (8,92 €/m²) und 22,2 % unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 20,76 ist der niedrigste in allen Vergleichen – er liegt 14,4 % unter dem Kreiswert (24,25), 20,5 % unter dem bayerischen (26,10) und rund 23 % unter dem deutschen Wert von etwa 27,0.

Die Bruttomietrendite von 4,82 % liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %), bleibt aber unter dem deutschen (5,10 %). Im regionalen Vergleich liegt sie über Rieden (4,35 %), Ebermannsdorf (4,29 %), Schmidmühlen (4,33 %), Kümmersbruck (3,70 %) und Schwandorf (3,74 %), unter Fensterbach (5,08 %) und Hohenburg (6,60 %). Die niedrige Rendite in Kümmersbruck und Schwandorf korrespondiert mit deren deutlich höheren Kaufpreisen (2.975 bzw. 3.192 €/m²), die die Miete überproportional überlagern.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten erzeugt eine über dem bayerischen Durchschnitt liegende Rendite, die jedoch nicht an die deutschen Werte herankommt – ein Muster, das für ländliche Orte in Ostbayern typisch ist.

Preis- und Mietentwicklung: Starker Anstieg mit jüngster Korrektur

Die Angebotsmiete stieg zwischen 2018 (5,00 €/m²) und 2025 (9,17 €/m²) um 83 %, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 9 % entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.391,67 €/m² (2018) auf 2.583,33 €/m² (2026) mit einer jährlichen Wachstumsrate von 8 %. Beide Reihen sind nicht geschätzt.

Zwischen 2021 und 2022 kam es bei der Miete zu einem Rückgang von 6,25 auf 5,42 €/m². Beim Kaufpreis fiel der Wert 2021 auf 1.024,39 €/m² – ein deutlicher Einbruch gegenüber 2019 (1.531,34 €/m²) – und erholte sich 2022 auf 1.750 €/m². Diese Volatilität in den Jahren 2021–2022 ist in der Zeitreihe beider Reihen sichtbar und deutet auf eine marktbedingte Korrektur in diesem Zeitraum hin.

Die aktuellen Marktwerte (7,87 €/m² Miete, 1.960 €/m² Kaufpreis) liegen unter den Zeitreihenwerten von 2025 (Miete 9,17 €/m², Kaufpreis 2.250 €/m²). Die aktuellen Werte sind um etwa 14 % (Miete) bzw. 13 % (Kaufpreis) niedriger als die Zeitreihenwerte für 2025. Die Zeitreihe projiziert für den Kaufpreis 2026 einen Wert von 2.583,33 €/m², der ebenfalls deutlich über dem aktuellen Marktwert liegt. Dies zeigt, dass die aktuellen Inseratepreise unter dem Niveau der Jahresdurchschnittswerte der Zeitreihe liegen.

Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Gemeinde mit Pendler-Überschuss

Die Bevölkerung Ensdorfs ist zwischen 2015 (2.219 Einwohner) und 2024 (2.076 Einwohner) um 6,4 % gesunken. Der Rückgang verlief nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2015–2018 fiel die Einwohnerzahl 2019 um 110 Personen auf 2.066, erholte sich 2020 leicht auf 2.103 und ging dann erneut zurück. Seit 2023 stagniert die Bevölkerung bei 2.076 Einwohnern.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 37 Einwohner je km² – ein typisch ländlicher Wert. Die Gemeinde verfügt über eine Mittelschule und eine Kindertageseinrichtung, aber keine Hochschule.

Aus der Wikipedia-Quelle geht hervor, dass Ensdorf 2017 einen deutlichen Pendler-Überschuss aufwies: 896 Einwohner waren in versicherungspflichtiger Beschäftigung, während vor Ort nur 274 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze bestanden. Das bedeutet, dass 722 Personen mehr auspendelten als einpendelten. 33 Einwohner waren 2017 arbeitslos. Die offizielle Arbeitslosenquote lag 2023 bei 32 ‰ (3,2 %).

Die hohe Auspendlerquote geht einher mit der geringen lokalen Arbeitsplatzdichte und der Lage als Wohngemeinde in der Metropolregion Nürnberg. Die Entfernung zu Amberg als nächster größerer Stadt (12,9 km) bietet Zugang zu einem größeren Arbeitsmarkt, während die stillgelegte Bahnstrecke Amberg–Schmidmühlen keine Schienenanbindung mehr bietet.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit Pendlercharakter

Ensdorf ist eine ländliche Gemeinde mit historischer Prägung – das Benediktinerkloster wurde 1121 gegründet, die Salesianer Don Boscos sind seit 2008 im Ort mit dem Zentrum für Erneuerbare Energien und Nachhaltigkeit vertreten. Die Gemeinde hat 18 Gemeindeteile und eine Fläche von 56,11 km².

Die Standortfaktoren des Landkreises Amberg-Sulzbach zeigen ein gemischtes Bild: Während die soziale Lage mit Rang 99 von rund 400 Kreisen im oberen Drittel liegt und die Demografie mit Rang 132 ebenfalls gut dasteht, erreicht der Arbeitsmarkt mit Rang 301 einen der schwächsten Werte. Der Dynamik-Index mit Rang 280 ist der schwächste Teilindikator. Die Gesamtwertung des Kreises liegt bei Rang 207, also im unteren Mittelfeld.

Die niedrigen Immobilienpreise in Ensdorf gehen einher mit der schwachen Arbeitsmarktposition des Landkreises und dem Bevölkerungsrückgang. Gleichzeitig ermöglicht die Kombination aus moderaten Mieten und niedrigen Kaufpreisen eine über dem bayerischen Durchschnitt liegende Bruttomietrendite von 4,82 %. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Ensdorf mit seinen Preisen im unteren Drittel, was die Lage als Wohngemeinde für Pendler in der Metropolregion Nürnberg widerspiegelt.