Fensterbach

Marktüberblick: Gegenläufige Entwicklungen bei Miete und Kaufpreis

Das aktuelle Angebot in Fensterbach zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt bei 8,83 Euro pro Quadratmeter, während der Angebotskaufpreis bei 2.085 Euro pro Quadratmeter notiert. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,08 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 19,67. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel — sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 19,67 bedeutet, dass der Kaufpreis knapp zwanzig Jahresmieten entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 23,17 und der bayerische bei über 26. Fensterbach gehört damit zu den preismäßigen Standorten in Bayern. Die Bruttomietrendite von 5,08 Prozent liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, knapp unter dem deutschen Niveau von 5,10 Prozent. Sie ist die direkte mathematische Folge des niedrigen Kaufpreisniveaus bei gleichzeitig gestiegenen Mieten.

Preis- und Mietentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis fällt

Die Zeitreihe der letzten Jahre offenbart eine klare Trennung der Trends. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 2018 (7,09 Euro) und 2024 stark, bevor sie 2024 mit 11 Euro und 2026 mit 11,43 Euro ein neues Niveau erreichte — ein Anstieg von über 60 Prozent gegenüber 2018. Der Kaufpreis hingegen ist von 2.500 Euro im Jahr 2018 auf 1.987,60 Euro im Jahr 2024 gefallen, ein Rückgang von rund 20 Prozent.

Diese gegenläufige Entwicklung ist der bestimmende Faktor für den aktuellen Markt in Fensterbach. Während die Mieten stark angezogen haben, sind die Kaufpreise gesunken. Das hat die Bruttomietrendite von einem niedrigeren Niveau auf die aktuellen 5,08 Prozent getrieben. Der Kaufpreisfaktor von 19,67 ist die direkte Konsequenz: Hohe Mieten bei niedrigen Kaufpreisen ergeben einen niedrigen Faktor.

Regionale Einordnung: Unter dem bayerischen Durchschnitt, über dem Kreis

Im regionalen Vergleich positioniert sich Fensterbach als erschwinglicher Standort. Die Angebotsmiete von 8,83 Euro liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, übertrifft aber den Kreisdurchschnitt von 8,20 Euro im Landkreis Schwandorf. Der Kaufpreis von 2.085 Euro liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem deutschen von 2.409 Euro, und auch der Kreisdurchschnitt von 2.316 Euro wird unterschritten.

Die Bruttomietrendite von 5,08 Prozent liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und entspricht nahezu dem deutschen Niveau von 5,10 Prozent. Im bundeslandweiten Perzentilrang belegt Fensterbach damit Platz 84 von 100 — die Rendite liegt höher als bei 84 Prozent der verglichenen bayerischen Orte. Der Kaufpreisfaktor von 19,67 liegt unter dem Kreiswert von 23,17 und dem bayerischen Wert von 26,1.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden zeigt sich ein gemischtes Bild. Schmidgaden (3,8 km) weist mit 9,01 Euro eine leicht höhere Miete aus, bei einem deutlich höheren Kaufpreis von 2.951 Euro und einer niedrigeren Rendite von 3,67 Prozent. Freudenberg (8,8 km) hat mit 2,69 Prozent die niedrigste Rendite im Umkreis bei einem Kaufpreis von 3.456 Euro. Ensdorf (10,9 km) liegt mit 4,82 Prozent und einem Kaufpreis von 1.960 Euro am nächsten an Fensterbach.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, niedrige Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Fensterbach hat sich zwischen 2015 und 2024 von 2.366 auf 2.430 Personen entwickelt — ein Wachstum von 2,7 Prozent. Nach einem leichten Rückgang bis 2018 auf 2.347 Einwohner folgte ein Anstieg bis 2022 auf 2.446, seither stabilisiert sich die Zahl bei 2.430. Die Bevölkerungsdichte beträgt 91 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,42 Prozent. Von den 2.430 Einwohnern waren 22 arbeitslos. Die Statistik des Bayerischen Landesamts für Statistik weist für 2021 489 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im produzierenden Gewerbe und 148 im Handel und Verkehr am Arbeitsort aus. Am Wohnort waren es 1.149 Personen. Das Verhältnis von 1.149 Wohnortbeschäftigten zu 637 Arbeitsortbeschäftigten im produzierenden Gewerbe und Handel deutet auf eine gewisse Pendlerquote hin — viele Einwohner arbeiten außerhalb der Gemeinde.

Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen 2021 rund 3,05 Millionen Euro, davon 1,08 Millionen Euro Gewerbesteuereinnahmen. 30 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.323 Hektar Nutzfläche. Die wirtschaftliche Struktur ist damit geprägt von einem stabilen, aber kleinen lokalen Arbeitsmarkt mit Bedeutung der Landwirtschaft und des produzierenden Gewerbes.

Standortfaktoren und Infrastruktur: Bahnanschluss und Autobahnnähe

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Schwandorf auf Rang 155 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Der Dynamik-Index liegt auf Rang 113, der Stärke-Index auf Rang 169. Der Wohlstands-Index erreicht mit Rang 53 einen der besseren Werte, während Arbeitsmarkt (Rang 218) und Demografie (Rang 192) schwächer abschneiden. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Fensterbach allein.

Verkehrlich ist Fensterbach durch die Staatsstraße 2151 angebunden, die die A 93 bei Schwarzenfeld mit der B 85 und der A 6 bei Amberg verbindet. Im Gemeindeteil Freihöls befindet sich ein Bahnhof an der Bahnstrecke Nürnberg–Schwandorf, der werktags dreimal und am Wochenende einmal von Regionalexpress-Zügen angefahren wird. Diese Anbindung an das Schienennetz ist ein relevanter Standortvorteil für Pendler nach Nürnberg, Schwandorf oder Amberg.

Vor Ort bestehen eine Grundschule mit sieben Lehrerkräften und 134 Schülerinnen und Schülern sowie eine Kindertageseinrichtung mit 87 Betreuungsplätzen für 93 Kinder. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde gliedert sich in zwölf Gemeindeteile, darunter Dürnsricht, Wolfring, Högling und Jeding. Das Gemeindegebiet von 26,85 Quadratkilometern liegt auf 390 Metern Höhe ü. NHN im Oberpfälzischen Hügelland.