Freudenberg

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, niedrige Mieten, geringe Rendite

Freudenberg im Landkreis Amberg-Sulzbach weist einen ungewöhnlichen Immobilienmarkt auf: Die Angebotskaufpreise liegen mit 3.456 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.371 Euro, über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und sogar über dem Nachbarort Amberg (3.205 Euro, 9,9 km entfernt). Die Angebotsmiete von 7,74 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt (8,19 Euro) und dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 2,69 Prozent – einem der niedrigsten Werte in Bayern. Der Ort liegt damit auf dem 4,62. Perzentil von rund 2.056 bayernweiten Vergleichsorten, was bedeutet, dass die Rendite in Freudenberg niedriger ist als in über 95 Prozent der bayernweiten Orte.

Der Kaufpreisfaktor von 37,23 ist ebenfalls außergewöhnlich hoch. Er gibt an, wie viel Jahresentgelte der Kaufpreis kostet; ein Faktor von 37 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 37-fachen der jährlichen Bruttomiete entspricht. Zum Vergleich: Der Bundesdurchschnitt liegt bei rund 19,6, der bayerische bei 26,1. Der hohe Faktor in Freudenberg resultiert nicht aus überdurchschnittlichen Mieten, sondern aus den überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen bei gleichzeitig unterdurchschnittlichen Mieten.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Angebotswerte, Diskrepanz zwischen Zeitreihe und aktuellen Werten

Die Zeitreihen der Angebotswerte zeigen starke Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,98 Euro (2020) und 10,00 Euro (2022) pro Quadratmeter. Der CAGR von 3,88 Prozent über den gesamten Zeitraum (2018–2026) maskiert diese Volatilität.

Noch ausgeprägter ist die Dynamik bei den Kaufpreisen: Sie stiegen von 3.637 Euro (2020) auf 5.328 Euro (2022), fielen dann auf 4.946 Euro (2024) und liegen in den jüngsten Zeitreihenwerten bei 2.363 Euro (2026). Der CAGR von -6,94 Prozent über den Zeitraum 2020–2026 spiegelt diesen deutlichen Rückfall wider.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktdaten (3.456 €/m²) und dem jüngsten Zeitreihenwert (2.363 €/m², 2026). Dieser Unterschied von rund 46 Prozent kann nicht aus den vorliegenden Daten erklärt werden. Mögliche Ursachen sind unterschiedliche Erhebungszeitpunkte, unterschiedliche Methodik oder eine schnelle Erholung der Angebotswerte nach dem Zeitreihenendpunkt. Die Zeitreihenwerte und die aktuellen Marktdaten sind daher nicht direkt vergleichbar.

Regionale Einordnung: Kaufpreis-Ausreißer im Landkreis

Im regionalen Vergleich hebt sich Freudenberg vor allem durch seine Kaufpreise ab. Mit 3.456 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort über dem Kreisdurchschnitt von 2.371 Euro, über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und sogar über dem Nachbarort Amberg (3.205 Euro, 9,9 km entfernt). Die Angebotsmiete von 7,74 Euro liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt (8,19 Euro) und dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro).

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 10 Kilometer zeigt sich ein ähnliches Bild: Hirschau (7,7 km) weist eine ähnliche Miete von 7,91 Euro auf, aber einen deutlich niedrigeren Kaufpreis von 2.195 Euro und eine höhere Rendite von 4,33 Prozent. Schnaittenbach (7,7 km) liegt mit 1.833 Euro Kaufpreis und 5,1 Prozent Rendite noch weiter unten. Amberg als nächstgrößere Stadt liegt mit 3.205 Euro Kaufpreis und 10,61 Euro Miete näher an Freudenberg, bietet aber ebenfalls eine höhere Rendite (3,97 Prozent).

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und niedrigen Mieten in Freudenberg ist im regionalen Vergleich ein Ausreißer. Sie geht einher mit einer Bruttomietrendite, die niedriger ist als in allen aufgeführten Nachbarorten.

Standortfaktoren: Ländliche Pendlergemeinde mit demografischem Druck

Freudenberg ist eine ländliche Gemeinde mit 4.123 Einwohnern auf 82 Quadratkilometern (50 Einwohner pro Quadratkilometer). Die Bevölkerung ist seit 2015 leicht rückläufig (von 4.195 auf 4.123 Einwohner, -1,7 Prozent). Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 4,1 Prozent und stieg bis 2023 auf 5,0 Prozent – ein moderater Anstieg.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Amberg-Sulzbach mit einem Gesamt-Rang von 207 von rund 400 deutschen Kreisen als mittelmäßig. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt-Index (Rang 301), während der Wohlstands-Index mit Rang 99 zu den besseren Werten gehört. Der Demografie-Index (Rang 132) spiegelt die alternde Bevölkerung und den leichten Bevölkerungsrückgang wider.

Wirtschaftlich ist Freudenberg eine Pendlergemeinde: Der Großteil der Bevölkerung pendelt nach Amberg, Hirschau, Wernberg oder Weiden. Neben Bau-, Brau- und Kleingewerbe spielen Tourismus und Holzwirtschaft eine Rolle. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die 34 Gemeindeteile verteilen sich über das Gemeindegebiet und unterstreichen den ländlichen Charakter.