Kohlberg, M

Marktüberblick: Niedrigste Miete, höchster Kaufpreis im Umland

Kohlberg im Oberpfälzer Landkreis Neustadt an der Waldnaab weist einen ungewöhnlichen Immobilienmarkt auf, der durch ein extremes Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis gekennzeichnet ist. Die Angebotsmiete liegt bei 6,43 Euro pro Quadratmeter und ist damit die niedrigste aller acht Nachbarorte im Umkreis. Sie liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,87 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro.

Der Angebotskaufpreis von 2.956 Euro pro Quadratmeter ist hingegen der höchste aller Nachbarorte. Er übertrifft den Kreiswert von 2.210 Euro und liegt nahe am bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Die Bruttomietrendite von 2,61 Prozent ist die niedrigste im gesamten Umland und liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,66 Prozent sowie dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 38,29 Jahren ist der höchste im Vergleich — das bedeutet, dass die jährliche Miete fast 38 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken. Im Kreis beträgt der Faktor 23,77, in Bayern 26,10.

Diese Diskrepanz zwischen der niedrigsten Miete und dem höchsten Kaufpreis im Umland macht Kohlberg zu einem der teuersten Märkte im Verhältnis zur Miete in der Region. Der Markt ist strukturell durch einen deutlichen Auspendlerüberschuss geprägt: Von den 1.200 Einwohnern sind 472 sozialversicherungspflichtig am Wohnort beschäftigt, aber nur 103 am Arbeitsort. Die Gemeinde verfügt über 13 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.088 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche.

Preisentwicklung: Volatile Mieten bei stabiler Kaufpreislage

Die Angebotsmiete in Kohlberg zeigt in der Zeitreihe von 2018 bis 2026 extreme Schwankungen, die auf einen kleinen, volatil reagierenden Markt hindeuten. Von 4,39 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2022 auf 8,17 Euro — ein Anstieg um 86 Prozent in vier Jahren. Im Jahr 2023 brach sie auf 5,05 Euro ein, stieg 2024 auf 6,21 Euro und 2025 auf 7,00 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 6,15 Euro sank. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,30 Prozent.

Der Kaufpreis ist nur für das Jahr 2023 mit 2.957 Euro pro Quadratmeter dokumentiert. Eine längere Kaufpreiszeitreihe steht nicht zur Verfügung. Die starke Volatilität der Mietwerte bei gleichzeitig stabiler Kaufpreisentwicklung lässt auf ein Marktumfeld schließen, in dem das Angebot an Mietwohnungen gering ist und bereits kleine Nachfrageschwankungen zu großen Preissprüngen führen.

Die Bevölkerung ist in diesem Zeitraum leicht rückläufig: Von 1.213 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.200 im Jahr 2024, einem Rückgang von 1,07 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,93 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt, was auf eine stabile lokale Arbeitsmarktlage trotz des Auspendlerüberschusses hindeutet.

Regionale Einordnung: Teuerster Markt im Umland bei niedrigster Miete

Im regionalen Vergleich sticht Kohlberg durch ein extremes Preisprofil heraus. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 11,4 Kilometern weist Kohlberg die niedrigste Angebotsmiete (6,43 Euro pro Quadratmeter) bei gleichzeitig dem höchsten Kaufpreis (2.956 Euro) und der niedrigsten Bruttomietrendite (2,61 Prozent) auf.

Die nächsten Nachbarorte liegen preislich deutlich anders aufgestellt: Schnaittenbach (5 km) bietet Mieten von 7,79 Euro bei einem Kaufpreis von 1.833 Euro und einer Rendite von 5,1 Prozent. Luhe-Wildenau (7,9 km) liegt mit 7,58 Euro Miete und 1.779 Euro Kaufpreis noch günstiger, bei einer Rendite von 5,12 Prozent. Pirk (11,4 km) zeigt mit 1.626 Euro Kaufpreis und 6,34 Prozent Rendite den günstigsten Markt im Vergleich.

Der Kaufpreisfaktor von 38,29 liegt weit über dem Kreisdurchschnitt von 23,77 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Selbst Freihung, der nächstgelegene Ort mit vergleichsweise hohem Kaufpreis (2.475 Euro), weist mit 3,56 Prozent eine deutlich höhere Rendite auf. Kohlberg ist damit der Ort mit der stärksten Preisdiskrepanz zwischen Miete und Kaufwert im gesamten Umland.

Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt Kohlberg mit 3,55 Prozent auf einem sehr niedrigen Niveau — die Rendite liegt unter 96,5 Prozent aller 2.056 untersuchten bayerischen Orte.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit stabiler Demografie

Der Markt Kohlberg liegt im Landkreis Neustadt an der Waldnaab, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 193 von rund 400 deutschen Kreisen erreicht. Damit befindet sich der Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Demografie-Index liegt mit Rang 89 im oberen Drittel, was auf eine relativ stabile Bevölkerungsstruktur hindeutet. Der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 319 liegt hingegen im unteren Quartil — ein Indikator für strukturelle Schwächen am lokalen Arbeitsmarkt, die mit dem hohen Auspendlerüberschuss korrespondieren.

Der Dynamik-Index (Rang 151) und der Wettbewerbs- und Innovationsindex (Rang 188) liegen ebenfalls im unteren Mittelfeld. Der Wohlstands- und Sozialindex mit Rang 124 gehört zu den besseren Werten des Kreises.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 36 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Weiherhammer und verfügt über 13 Gemeindeteile, darunter vier Dörfer (Artesgrün, Hannersgrün, Röthenbach, Weißenbrunn), drei Weiler und Siedlungen sowie sechs Einöden.

Verkehrstechnisch ist Kohlberg über die Staatsstraße 2238 angebunden, die Amberg mit Weiden verbindet. Der nächstgelegene Bahnhaltepunkt befindet sich in Röthenbach an der Strecke Nürnberg–Neustadt (Waldnaab) und wird fünfmal täglich bedient. Diese Infrastruktur bietet eine grundlegende Anbindung, ohne den Ort in den Pendlerstrom größerer Städte zu integrieren.