Hirschau, St

Marktüberblick

Hirschau ist eine Stadt im Landkreis Amberg-Sulzbach in der Oberpfalz mit rund 5.666 Einwohnern auf 74,96 km². Sie liegt an der B14 Nürnberg–Prag, etwa 70 km östlich von Nürnberg, mittig zwischen Amberg und Weiden. Der Regionalplan Oberpfalz-Nord weist Hirschau als Unterzentrum aus. Das Wirtschaftsleben ist geprägt vom Kaolinabbau — das Revier Hirschau-Schnaittenbach ist das größte Kaolingebiet Deutschlands — und dem Sitz von Conrad Electronic. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.195 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,91 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,33 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 23,12. Diese Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der niedrige Kaufpreisfaktor im Vergleich zu Bayern (26,10) und die über dem Landesdurchschnitt liegende Rendite (4,33 % gegenüber 4,13 %) zeigen, dass Hirschau preislich unter dem bayerischen Durchschnitt liegt — sowohl beim absoluten Preis als auch im Verhältnis zur Miete.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei beiden Miet- und Kaufpreisen ungewöhnlich starke Schwankungen, die über normale Marktbewegungen hinausgehen.

Bei den Kaufpreisen bewegt sich das Angebot zwischen 1.234 Euro je Quadratmeter (2018) und 2.523 Euro (2024). Besonders auffällig ist der Sprung von 1.234 Euro 2018 auf 2.157 Euro 2019, gefolgt von einem Rückgang auf 1.488 Euro 2020 und einem weiteren Anstieg auf 2.379 Euro 2022. 2023 folgte ein Rückgang auf 1.287 Euro, ehe der Preis 2024 mit 2.523 Euro ein neues Hoch erreichte. Die Mietpreise zeigen ein ähnliches Muster mit Werten zwischen 6,30 Euro (2021) und 8,07 Euro (2022).

Diese extremen Schwankungen — ein Faktor von mehr als zwei zwischen Tiefst- und Höchstwert bei den Kaufpreisen innerhalb weniger Jahre — deuten darauf hin, dass die Angebotsdaten aus einem kleinen und heterogenen Inseratbestand stammen. Bei wenigen Transaktionen oder stark unterschiedlichen Wohnungsgrößen im Angebot können solche Preiswechsel zustande kommen, ohne dass der Markt tatsächlich derart volatil ist. Die berechnete jährliche Wachstumsrate von 9,15 Prozent für den Verkauf ist vor diesem Hintergrund nicht als stabiler Markttrend zu interpretieren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Hirschau bei der Angebotsmiete mit 7,91 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,19 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Auch zum Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro besteht ein Abstand von rund einem Euro je Quadratmeter.

Beim Kaufpreis liegt Hirschau mit 2.195 Euro je Quadratmeter ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt (2.371 Euro) und dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro). Der Abstand zum Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro beträgt rund 214 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 23,12 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 24,25 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Eine niedrigere Zahl bedeutet hier einen günstigeren Preis im Verhältnis zur Miete. Die Bruttomietrendite von 4,33 Prozent liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 4,41 Prozent, aber über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang der bayrischen Orte liegt Hirschau bei 70,14 — das bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei etwa 70 Prozent der verglichenen Orte in Bayern.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Schnaittenbach (4,4 km entfernt) weist mit 1.833 Euro je Quadratmeter einen niedrigeren Kaufpreis auf, aber auch eine niedrigere Miete (7,79 Euro) und eine höhere Rendite von 5,1 Prozent. Gebenbach (4,9 km) liegt mit 2.371 Euro knapp über Hirschau, bei ähnlicher Miete und einer Rendite von 4,02 Prozent. Die Stadt Amberg (12,7 km) liegt mit 3.205 Euro und 10,61 Euro deutlich über Hirschau — sowohl beim Preis als auch bei der Miete, bei einer Rendite von 3,97 Prozent.

Hirschau positioniert sich damit als günstigerer Standort im Vergleich zu den größeren Städten der Region, ohne jedoch die günstigsten Preise in der unmittelbaren Nachbarschaft zu bieten.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Hirschau ist seit 2015 um 2,2 Prozent von 5.795 auf 5.666 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief dabei nicht linear: Zwischen 2015 und 2021 ging die Einwohnerzahl kontinuierlich zurück (von 5.795 auf 5.567), ehe sie sich ab 2022 wieder leicht erholte (5.643 im Jahr 2022, 5.666 in 2023 und 2024). Die Bevölkerungsdichte liegt bei 76 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der Landkreis Amberg-Sulzbach belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 207 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt Ranking. Im Einzelranking zeigt sich ein differenziertes Bild: Der Rang im Arbeitsmarkt liegt bei 301, in der Dynamik bei 280, in Wettbewerb und Innovation bei 239. Besser positioniert ist der Kreis in der Demografie (Rang 132) und in Wohlstand und sozialer Lage (Rang 99). Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis, nicht nur für Hirschau.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und einem im Arbeitsmarkt-Ranking unterdurchschnittlichen Platz des Landkreises entspricht dem Muster ländlicher Regionen in der Oberpfalz. Gleichzeitig ist Hirschau durch den Kaolinabbau und den Sitz von Conrad Electronic wirtschaftlich verankert. Das größte Kaolingebiet Deutschlands befindet sich im Stadtgebiet, und die Rohstoffreserven reichen noch für einige Jahrzehnte. Die Stadt liegt an der B14 Nürnberg–Prag und ist damit an das überregionale Straßennetz angebunden.