Ammerthal

Ort und Marktüberblick

Ammerthal ist eine 8,14 km² große Gemeinde im Oberpfälzer Landkreis Amberg-Sulzbach, sieben Kilometer westlich der Kreisstadt Amberg. Mit 2.065 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 254 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Gemeinde gehört zur Metropolregion Nürnberg und liegt am Osthang des Fränkischen Jura. Sie umfasst fünf Gemeindeteile: das Pfarrdorf Ammerthal, die Dörfer Fichtenhof und Viehberg sowie die beiden Einöden Finkenmühle und Hirnmühle.

Der lokale Immobilienmarkt wird durch ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 7,63 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.396 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,82 Prozent, der Kaufpreisfaktor 26,19.

Preis- und Mietentwicklung

Die Entwicklung der letzten Jahre ist bemerkenswert: Zwischen 2018 und 2026 ist die Angebotsmiete von 5,71 auf 10,00 Euro je Quadratmeter gestiegen — das entspricht einem Anstieg von rund 75 Prozent. Der Kaufpreis verhielt sich dagegen deutlich ruhiger: Er lag 2018 bei 2.077 Euro je Quadratmeter und betrug 2025 rund 2.190 Euro — ein Anstieg von etwa 5,5 Prozent.

Diese Schere zwischen stark steigenden Mieten und nahezu stagnierenden Kaufpreisen hat die aktuelle Rendite von 3,82 Prozent mitbestimmt. In den Jahren davor war die Rendite deutlich niedriger, da die Mieten noch weit unter dem heutigen Niveau lagen.

Der Kaufpreisfaktor von 26,19 — also das 26,19-Fache der Jahreskaltmiete — ist im regionalen Vergleich hoch. Ein hoher Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete groß ist. In Ammerthal ist dies darauf zurückzuführen, dass der Kaufpreis absolut betrachtet über dem Kreisdurchschnitt liegt, während die Miete darunter liegt.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt zudem eine deutliche Volatilität: Nach einem Höhepunkt von 2.682 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 fiel der Preis 2024 auf 1.910 Euro, bevor er 2025 wieder auf 2.190 Euro anstieg. Die Mietzeitreihe weist Lücken auf (keine Daten für 2021), die Kaufpreiszeitreihe fehlt für 2020 und 2026. Beide Reihen sind jedoch nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Ammerthal in fast allen Kennzahlen unter dem bayerischen und dem Kreisdurchschnitt — mit einer wichtigen Ausnahme.

Die Angebotsmiete von 7,63 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 8,19 Euro, unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.396 Euro je Quadratmeter liegt dagegen knapp über dem Kreisdurchschnitt von 2.371 Euro, aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und leicht unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,82 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,41 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im bayerischen Perzentilrang belegt Ammerthal mit 49,6 Prozent einen mittleren Platz — die Hälfte der bayerischen Orte hat eine höhere, die andere Hälfte eine niedrigere Rendite.

Der Kaufpreisfaktor von 26,19 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 24,25 und leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Ursensollen (4,3 km entfernt) weist mit 3.493 Euro je Quadratmeter einen deutlich höheren Kaufpreis aus, bei einer Miete von 9,03 Euro — was zu einer niedrigeren Rendite von 3,1 Prozent führt. Poppenricht (5,1 km) liegt mit 2.367 Euro je Quadratmeter fast auf Ammerthaler Niveau, hat aber mit 9,08 Euro eine deutlich höhere Miete und damit eine Rendite von 4,6 Prozent. Amberg (7 km) liegt mit 10,61 Euro Miete und 3.205 Euro Kaufpreis deutlich über Ammerthal, die Rendite beträgt dort 3,97 Prozent.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung Ammerthals folgt dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in der Oberpfalz. Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Gemeinde von 1.585 auf 2.091 Einwohner — ein Zuwachs von 31,9 Prozent. Seit 2021 ist die Bevölkerung jedoch rückläufig: Von 2.104 Einwohnern im Jahr 2021 auf 2.065 im Jahr 2024. Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Beginn der Zeitreihe 2015 (2.098 Einwohner) um 1,6 Prozent unter dem damaligen Wert.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,24 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Allerdings ist Ammerthal eine reine Auspendler-Gemeinde: Im Jahr 2017 gab es vor Ort 174 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze, während 876 Einwohner in versicherungspflichtiger Beschäftigung standen. Das bedeutet, dass 702 Personen mehr auspendelten als einpendelten — die Bewohner arbeiten vorwiegend in Amberg, Sulzbach-Rosenberg oder anderen Nachbarstädten.

Der Landkreis Amberg-Sulzbach belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 207 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist der Wert im Dynamik-Index mit Rang 280, während der Wohlstands-Index mit Rang 99 zu den besseren Werten gehört. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Ammerthal allein. Am Ort bestehen keine Hochschulen.