Birgland

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Birgland ist eine Gemeinde im Oberpfälzer Landkreis Amberg-Sulzbach mit rund 1.830 Einwohnern auf 62,43 km². Der Immobilienmarkt des Ortes weist ein auffälliges Muster auf: Die Angebotskaufpreise liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt, während die Angebotsmieten unter dem Niveau von Kreis und Nachbarorten bleiben. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 2,27 %, die im untersten knapp 1 % aller 2.056 Orte Bayerns rangiert.

Der Kaufpreis von 3.683 € je m² übertrifft den bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 € je m² um rund 13 %. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 6,97 € je m² um 31 % unter dem bayerischen Mittel von 10,11 € je m² und um 15 % unter dem Kreisdurchschnitt von 8,19 € je m². Der Kaufpreisfaktor von 44,04 ist mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt von 24,3 und der bayerische Mittelwert von 26,1.

Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und niedriger Miete macht Birgland zu einem der teuersten Mietmarkt-Orte in Bayern bei gleichzeitig schwacher kapitalertragender Perspektive für Vermieter.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Verläufe

Die Mietpreise in Birgland zeigen eine starke Volatilität. Von 5,56 € je m² im Jahr 2020 stiegen sie 2021 auf 7,50 €, fielen 2023 auf 4,69 € je m² und erreichten 2024 mit 8,21 € je m² einen neuen Höchstwert der Reihe. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den Zeitraum beträgt 10,23 %, was auf die starken Schwankungen zurückzuführen ist.

Die Kaufpreise entwickelten sich zwischen 2023 und 2025 ebenfalls volatil: Von 3.641 € je m² im Jahr 2023 fiel der Wert 2024 auf 3.329 € je m², bevor er 2025 auf 3.943 € je m² anstieg. Der CAGR von 4,07 % ist moderater als bei den Mieten.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die Daten stammen aus Inseraten und liegen damit systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Nachbarvergleich

Im regionalen Vergleich hebt sich Birgland deutlich von allen acht untersuchten Nachbarorten ab. Mit 3.683 € je m² liegt der Kaufpreis über dem aller Nachbarn – der nächstgelegene Ort, Illschwang (5,1 km), weist mit 2.667 € je m² rund 28 % niedrigere Preise aus. Alfeld (5,3 km) liegt mit 3.482 € je m² am nächsten an Birgland, bleibt aber ebenfalls darunter.

Bei den Mieten kehrt sich das Bild um: Mit 6,97 € je m² liegt Birgland unter allen Nachbarorten. Der niedrigste Nachbarwert liegt bei Kastl mit 7,09 € je m². Die höchsten Mieten weisen Neukirchen b.Sulzbach-Rosenberg (10,13 € je m²) und Lauterhofen (8,83 € je m²) auf.

Die Bruttomietrendite von 2,27 % ist ebenfalls die niedrigste unter allen Nachbarorten. Die nächstgelegene Rendite liegt bei Alfeld mit 2,57 %. Etzelwang weist mit 5,78 % die höchste Rendite auf – bei gleichzeitig deutlich niedrigeren Kaufpreisen von 1.756 € je m².

Birgland ist damit ein klarer Ausreißer im regionalen Markt: hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungswachstum bei hoher Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Birgland wuchs zwischen 2015 (1.777 Einwohner) und 2024 (1.828 Einwohner) um 2,87 %. Der Anstieg war nicht linear: Nach einem Tiefpunkt 2020 mit 1.784 Einwohnern folgte ein Zuzug auf 1.856 im Jahr 2022, bevor sich die Zahl 2023 und 2024 bei 1.828 einpendelte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 29 Einwohner je km².

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich zwischen 2015 und 2023 deutlich negativer: Von 8 % im Jahr 2015 stieg sie auf 18 % im Jahr 2023. Der Anstieg war nicht stetig – zwischen 2016 (21 %) und 2022 (11 %) schwankte die Quote stark, ehe sie 2023 wieder auf 18 % anstieg.

Die hohe Arbeitslosenquote steht im Widerspruch zu einem starken lokalen Arbeitsmarkt und könnte die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell begrenzen, während die Kaufpreise durch andere Faktoren getrieben werden.

Standortfaktoren: Metropolregion und Zukunftsatlas

Birgland liegt in der Metropolregion Nürnberg, etwa 50 km von der Großstadt entfernt. Die Gemeinde ist über die Bundesautobahn 6 an das überregionale Straßennetz angebunden. Diese Lage könnte die Nachfrage nach Eigenheimen erklären, da Birgland als Wohngemeinde für Pendler in Betracht kommt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Amberg-Sulzbach auf Rang 207 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 99 im oberen Drittel, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 301 und der Dynamik-Index mit Rang 280 im unteren Bereich liegen. Der Wettbewerbs- und Innovationsindex rangiert auf Platz 239.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus ruhiger Lage, Nähe zur Metropolregion und relativ niedriger Bevölkerungsdichte spricht für ein attraktives Wohnumfeld, das die Kaufpreise stützen kann, ohne dass dies in höheren Mieten durchschlägt.