Arnschwang

Marktüberblick

Arnschwang ist eine Gemeinde im Landkreis Cham in der Oberpfalz mit 2.048 Einwohnern auf 28,32 km² Fläche. Der lokale Immobilienmarkt ist klein und von geringem Transaktionsvolumen geprägt, was sich in den extrem schwankenden Zeitreihen widerspiegelt. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 7,27 €/m², der Angebotskaufpreis bei 1.852 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,71 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,23.

Der Kaufpreisfaktor von 21,23 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 21,23-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im bayerischen Vergleich liegt dieser Wert unter dem Landesdurchschnitt von 26,10, was auf moderatere Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hindeutet. Die Bruttomietrendite von 4,71 % liegt im oberen Drittel aller bayerischen Standorte (Perzentilrang 78,5), was bei den niedrigen Kaufpreisen konsistent ist.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen für Arnschwang eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die auf das kleine Marktumfeld zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,87 €/m² (2021) und 11,43 €/m² (2024) – eine Spanne, die bei einem größeren Markt undenkbar wäre. Der CAGR der Miete liegt bei 2,47 %.

Noch ausgeprägter ist die Schwankung bei den Kaufpreisen: Von 1.000 €/m² (2019) stiegen sie auf 3.491 €/m² (2022), um 2024 auf 1.342 €/m² zu fallen. Der CAGR der Kaufpreise liegt bei -4,48 %. Diese extremen Ausschläge deuten darauf hin, dass einzelne Transaktionen den Marktdurchschnitt stark verzerren können. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.852 €/m² liegt zwischen dem Tiefst- und Höchstwert der Reihe.

Die hohe Volatilität erfordert bei der Einordnung der aktuellen Preise Vorsicht: Sie spiegelt möglicherweise nicht einen stabilen Marktwiderstand wider, sondern die begrenzte Anzahl verfügbarer Objekte.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Cham liegt Arnschwang mit 7,27 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 7,83 €/m² bei der Miete und mit 1.852 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 2.153 €/m² beim Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor von 21,23 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 23,05. Im bayerischen Vergleich ist Arnschwang mit 7,27 €/m² deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 10,11 €/m² angesiedelt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Arnschwang liegt mit seiner Angebotsmiete nahe an Weiding (7,23 €/m², 4 km entfernt) und Furth im Wald (6,94 €/m², 4,3 km entfernt). Der Kaufpreis von 1.852 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden, die von 1.412 €/m² (Eschlkam) bis 2.629 €/m² (Gleißenberg) reichen.

Die Bruttomietrendite von 4,71 % liegt knapp unter der des Landkreises (4,73 %) und deutlich über der Bayerns (4,13 %), was die niedrigeren Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten bestätigt. Rimbach (6,23 %) und Eschlkam (6,02 %) weisen deutlich höhere Renditen auf, was auf noch niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten hindeutet.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Arnschwangs wuchs von 1.946 (2015) auf 2.048 (2024) um 5,2 %. Dieser Zuwachs ist im ländlichen Raum der Oberpfalz bemerkenswert und deutet auf eine stabile bis positive Entwicklung hin. Die Bevölkerungsdichte beträgt 72 Einw./km², was unter dem Kreisdurchschnitt von 84 Einw./km² liegt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,29 % (31 Arbeitslose). Im Vergleich zur Zeitreihe von 2015 bis 2023 schwankte die Quote zwischen 0,96 % (2017) und 2,29 % (2023). Die aktuelle Quote liegt damit am oberen Ende des beobachteten Zeitraums, bleibt aber auf einem niedrigen Niveau.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Cham auf Rang 183 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage erreicht Cham mit Rang 87 ein deutlich besseres Ergebnis, während der Index für Dynamik (Rang 124) und Stärke (Rang 194) schwächer abschneidet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und einem im Wohlstands-Index gut platzierten Kreis bildet die Grundlage für einen stabilen, wenn auch kleinen lokalen Immobilienmarkt.