Bad Kötzting, St

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Bad Kötzting liegt im nördlichen Oberpfälzer Landkreis Cham am Weißen Regen und vereint städtische Struktur mit ländlichem Umfeld. Die 7.493 Einwohner verteilten sich 2024 auf 62,15 km², was einer Bevölkerungsdichte von 121 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Stadt ist staatlich anerkanntes Kneippheilbad (seit 2005) und Luftkurort (seit 1986). Als Mittelzentrum im oberen Bayerischen Wald erfüllt sie Funktionen für die umliegenden Gemeinden.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,96 Euro je Quadratmeter knapp über dem Landkreisdurchschnitt von 7,83 Euro, deutlich aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.909 Euro je Quadratmeter übersteigt den Kreiswert von 2.153 Euro um mehr als 35 Prozent. Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,28 Prozent – die niedrigste unter allen acht Nachbarorten und unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 30,45 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, stabile Miete

Die Zeitreihe der Angebotskaufpreise zeigt außergewöhnlich starke Schwankungen. Von 2.638 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 fiel der Wert 2019 auf 2.395 Euro, stieg 2020 auf 2.750 Euro, fiel 2021 wieder auf 2.369 Euro und erreichte 2024 mit 3.190 Euro einen neuen Höhepunkt. Der Wert für 2025 von 1.755 Euro und der Wert für 2026 von 3.426 Euro weichen stark voneinander ab und deuten auf methodische Unsicherheiten in der Berechnung hin – möglicherweise aufgrund sehr geringer Transaktionszahlen in diesen Jahren.

Die Mieten entwickelten sich stabiler, mit einem Anstieg von 6,20 Euro im Jahr 2018 auf 7,96 Euro aktuell. Der jährliche Wachstumsfaktor liegt bei 2,37 Prozent für Mieten und 3,32 Prozent für Kaufpreise. Die Kaufpreisentwicklung ist jedoch aufgrund der starken jährlichen Schwankungen schwer einzuordnen; sie folgt keinem klaren Trend, sondern zeigt ein wellenförmiges Muster mit mehreren lokalen Hoch- und Tiefpunkten.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, niedrige Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Bad Kötztings entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil. Von 7.301 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 7.493 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 2,6 Prozent entspricht. Der Anstieg ist jedoch nicht linear: Zwischen 2018 und 2021 ging die Einwohnerzahl um 152 Personen zurück, bevor sie ab 2022 wieder leicht zunahm.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,28 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt. Sie erreichte 2019 mit 2,73 Prozent ihren niedrigsten Wert und stieg während der Pandemie 2020 auf 3,38 Prozent an. Die aktuelle Quote liegt nahe dem Niveau von 2015 (3,34 Prozent) und zeigt eine stabile Arbeitsmarktlage.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Im bundesweiten Vergleich schneidet Bad Kötzting im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im mittleren Bereich ab. Der Kreis Cham belegt Rang 183 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Indexbereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 312, während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 87 zu den besseren Dritteln gehört. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 124 im oberen Mittelfeld.

Diese Struktur – starke soziale Lage bei schwacher Innovationsdynamik – entspricht dem Profil einer ländlichen Mittelstadt ohne große Wirtschaftszentren. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Im regionalen Vergleich sticht Bad Kötzting durch den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte hervor. Blaibach (3,6 km entfernt) bietet mit 1.305 Euro je Quadratmeter den günstigsten Kaufpreis, Miltach (6,4 km) den höchsten Mietpreis von 8,94 Euro bei nur 1.041 Euro Kaufpreis. Bad Kötzting liegt mit seinem Kaufpreis in einer eigenen Preisklasse, was seiner Funktion als zentraler Ort entsprechen könnte.