Viechtach, St

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Viechtach präsentiert sich als kleiner Immobilienmarkt mit Angebotsmieten von 8,23 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreisen von 2.595 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,81 Prozent, was sie unter den Kreisdurchschnitt von 4,39 Prozent im Landkreis Regen und unter den bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent sinken lässt. Der Kaufpreisfaktor von 26,29 liegt knapp über dem bayerischen Mittel von 26,10 und deutlich über dem Kreiswert von 24,30.

Diese Kombination aus überdurchschnittlichen Kaufpreisen bei gleichzeitig unterdurchschnittlichen Mietrenditen kennzeichnet einen Markt, in dem die Preise stärker gestiegen sind als die Mieten. Viechtach liegt mit einem Rendite-Perzentil von 49,3 im Bayern-Vergleich knapp unter dem Median aller 2.056 betrachteten Orte – die Renditechancen sind also durchschnittlich, nicht herausragend.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen und aktueller Rückgang in der Zeitreihe

Die historischen Zeitreihen zeigen eine bemerkenswerte Volatilität, die für einen kleinen lokalen Markt typisch ist. Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.393 Euro pro Quadratmeter (2019) und 2.472 Euro (2022) – eine Spanne von fast 78 Prozent. Auch die Mieten bewegten sich zwischen 6,52 Euro (2018) und 8,14 Euro (2023).

Diese starken jährlichen Ausschläge – etwa ein Sprung des Kaufpreises von 1.393 Euro (2019) auf 2.275 Euro (2020) und ein Rückfall auf 1.690 Euro (2021) – deuten auf einen Markt mit geringer Transaktionszahl hin, bei dem einzelne Verkäufe den Durchschnittswert stark beeinflussen können.

Die aktuellen Werte von 2.595 Euro pro Quadratmeter (Kauf) und 8,23 Euro (Miete) liegen auf einem der höchsten Punkte der beobachteten Reihe. Interessanterweise zeigt die Zeitreihe für 2026 mit 1.904 Euro (Kauf) und 6,98 Euro (Miete) deutlich niedrigere Werte als die aktuellen Angebotswerte. Dieser Unterschied zwischen den aktuellen Inseratwerten und der Zeitreihe könnte auf eine Marktberuhigung oder einen methodischen Unterschied in der Datenerhebung hindeuten.

Der langfristige Anstieg ist dennoch erkennbar: Der Kaufpreis-CAGR liegt bei 3,63 Prozent pro Jahr, während die Mieten mit 0,86 Prozent deutlich langsamer steigen. Der Kaufpreisfaktor von 26,29 spiegelt wider, dass die Preise die Mieten überproportional überholt haben.

Regionale Einordnung: Teuer im Kreis, günstig im Land

Im direkten Vergleich zeigt sich ein zweigeteiltes Bild. Gegenüber dem Landkreis Regen liegt Viechtach bei allen drei Kennzahlen über dem Mittel: Die Miete ist mit 8,23 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 7,97 Euro, der Kaufpreis mit 2.595 Euro über 2.303 Euro und die Rendite mit 3,81 Prozent unter 4,39 Prozent. Viechtach gehört damit zu den teureren Orten im Kreis.

Im bayerischen Vergleich rutscht Viechtach dagegen in eine mittlere Position. Mit 2.595 Euro pro Quadratmeter liegt der Kaufpreis rund 20 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 8,23 Euro liegt 19 Prozent unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 26,29 liegt fast genau auf dem Landesdurchschnitt von 26,10.

Im Umkreis von zehn Kilometern zeigt sich ein starkes Preisgefälle. Die Nachbarorte bewegen sich zwischen 1.365 Euro (Rattenberg) und 3.102 Euro (Drachselsried) pro Quadratmeter. Viechtach liegt mit 2.595 Euro im oberen Mittelfeld dieser Nachbarschaft. Die höchste Rendite im Umkreis weist Sankt Englmar mit 6,94 Prozent auf, die niedrigste Drachselsried mit 2,96 Prozent. Viechtach liegt mit 3,81 Prozent im unteren Drittel der Nachbarrenditen.

Standortfaktoren: Tourismus und ländliche Lage

Viechtach ist eine Stadt mit 8.544 Einwohnern auf 62,47 Quadratkilometern (137 Einwohner pro Quadratkilometer) und staatlich anerkannter Luftkurort im Bayerischen Wald. Die Bevölkerung ist seit 2015 um sechs Prozent von 8.060 auf 8.544 gewachsen – ein moderater Zuzug, der mit der attraktiven Lage im Naturpark einhergeht.

Die wirtschaftliche Struktur zeigt sich in den Gemeindesteuereinnahmen von 6.527 T€ (2011), wovon 2.799 T€ auf die Gewerbesteuer entfielen. Die Stadt verfügt über touristische Infrastruktur wie das Kristallmuseum, das Nostalgiemuseum und die Gläserne Scheune. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Standortfaktoren des Landkreises Regen im Prognos-Zukunftsatlas 2025 fallen unterschiedlich aus: Mit Rang 110 von rund 400 Kreisen liegt der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage im oberen Drittel. Im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 354) und Arbeitsmarkt (Rang 307) dagegen im unteren Drittel. Die Dynamik liegt mit Rang 325 ebenfalls im unteren Bereich. Diese Mischung aus stabiler sozialer Lage bei schwacher wirtschaftlicher Dynamik entspricht dem Muster ländlicher Räume in Bayern.

Fazit: Kleiner Markt mit Kurort-Charakter

Viechtach bietet einen kleinen, schwankungsanfälligen Immobilienmarkt mit Preisen, die über dem Kreis-, aber unter dem bayerischen Durchschnitt liegen. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,81 Prozent resultiert aus den vergleichsweise hohen Kaufpreisen bei moderaten Mietniveaus. Die starken jährlichen Preisschwankungen in der Zeitreihe deuten auf einen Markt mit geringer Transaktionszahl hin.

Die Bevölkerungsentwicklung mit einem Wachstum von sechs Prozent seit 2015 und der Status als staatlich anerkannter Luftkurort sprechen für eine stabile Nachfrage nach Wohnimmobilien. Für Investoren bedeutet die niedrige Rendite im regionalen Vergleich, dass Viechtach eher ein Wertanlage- als ein Renditeobjekt darstellt.