Frauenau

Marktüberblick

Frauenau liegt im niederbayerischen Landkreis Regen, eingebettet in den Bayerischen Wald am Fuße des Rachel und des Nationalparks Bayerischer Wald. Die 60,1 km² große Gemeinde hat 2.706 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 45 Einwohnern je Quadratkilometer. Der Ort ist über die Bahnstrecke Zwiesel–Grafenau (Stundentakt) und die Staatsstraße 2132 an das überregionale Netz angebunden. Die Bevölkerung ist seit 2015 stabil bei rund 2.700 Einwohnern, mit einem leichten Anstieg von 2.679 (2015) auf 2.706 (2024).

Preisniveau und Rendite

Der Immobilienmarkt in Frauenau ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 7,11 Euro je Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 7,97 Euro, dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.512 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter allen Vergleichswerten – Kreis 2.303 Euro, Bayern 3.246 Euro, Deutschland 2.409 Euro.

Diese niedrigen Preise führen zu einer hohen Bruttomietrendite von 5,64 Prozent. Sie liegt über dem Kreiswert von 4,39 Prozent, dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Landesvergleich belegt Frauenau damit das 90. Perzentil – von 2.056 Orten liegt nur etwa jeder zehnte Ort bei einer noch höheren Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 17,73 ist ebenfalls niedrig: Im Kreis beträgt er durchschnittlich 24,30, in Bayern 26,10.

Unter den Nachbarorten liegt der Angebotskaufpreis in Frauenau mit 1.512 Euro je Quadratmeter knapp über dem von Zwiesel (1.482 Euro) und deutlich unter dem aller anderen Orte. Lindberg liegt mit 1.797 Euro, Kirchdorf im Wald mit 2.088 Euro und Langdorf mit 3.333 Euro deutlich darüber. Die Angebotsmiete von 7,11 Euro liegt im Nachbarvergleich im unteren Drittel, knapp über Kirchdorf im Wald (6,74 Euro) und Eppenschlag (6,67 Euro).

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 4,19 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,74 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg um 85 Prozent in sechs Jahren. Im Jahr 2025 fiel sie auf 6,12 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 7,19 Euro stieg. Der Kaufpreis kletterte von 717 Euro je Quadratmeter (2018) auf 1.606 Euro (2025) – ein Anstieg um 124 Prozent in sieben Jahren. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.

Die Volatilität ist bemerkenswert: Die Miete schwankte zwischen 4,19 und 7,74 Euro, der Kaufpreis zwischen 717 und 1.606 Euro. Der CAGR der Miete beträgt 6,98 Prozent, der des Kaufpreises 12,21 Prozent. Der Kaufpreisanstieg übertraf den Mietanstieg deutlich, was den Kaufpreisfaktor von 17,73 mitbegründet – ein Wert, der trotz des starken Preisanstiegs immer noch unter den Kreis- und Landesdurchschnitten liegt.

Die aktuelle Angebotsmiete von 7,11 Euro liegt unter dem 2024er Wert von 7,74 Euro und dem 2026er Wert von 7,19 Euro, was auf eine gewisse Korrektur oder saisonale Schwankung im aktuellen Angebot hindeutet.

Regionale Einordnung

Frauenau hat den zweittiefsten Angebotskaufpreis aller Nachbarorte im Umkreis von bis zu 13 Kilometern. Bei der Angebotsmiete liegt der Ort im unteren Drittel der Nachbarn. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer der höchsten Bruttomietrenditen im Umland: Mit 5,64 Prozent liegt sie über Lindberg (5,53 Prozent), Spiegelau (5,33 Prozent) und Rinchnach (5,23 Prozent), aber unter Zwiesel (6,34 Prozent). Kirchdorf im Wald und Eppenschlag weisen mit 3,87 bzw. 3,86 Prozent deutlich niedrigere Renditen aus, was auf ihre überdurchschnittlich hohen Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten zurückzuführen ist.

Im Kreis Regen liegt Frauenau mit seiner Rendite über dem Durchschnitt von 4,39 Prozent, was die unterdurchschnittlichen Kaufpreise im Kreiskontext bestätigt. Der Kreis Regen ist insgesamt ein preisgünstigerer Teil Bayerns – sowohl der Kreisdurchschnitt bei der Miete (7,97 Euro) als auch bei den Kaufpreisen (2.303 Euro) liegt unter den jeweiligen Landeswerten.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt keine strukturellen Veränderungen: Zwischen 2015 und 2024 schwankte die Einwohnerzahl zwischen 2.675 und 2.713, die Gesamtentwicklung beträgt rund ein Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,1 Prozent und erreichte 2021 mit 7,4 Prozent einen Höhepunkt, seither ist sie rückläufig. Die stabile Bevölkerung bei niedrigen Immobilienpreisen deutet auf einen eher lokalen, nachfragebegrenzten Markt hin.

Standortfaktoren

Der Landkreis Regen, zu dem Frauenau gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 297 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Gesamtbewertung spiegelt strukturelle Schwächen wider: Im Index Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Platz 354, im Index Arbeitsmarkt auf Platz 307. Beide Werte deuten auf eine geringe wirtschaftliche Dynamik und begrenzte Beschäftigungschancen vor Ort hin.

Besser positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und Soziale Lage mit Platz 110. Dieser Wert korrespondiert mit der stabilen Bevölkerungsentwicklung.

Frauenau selbst verfügt über keine Hochschule. Die einzige Bildungseinrichtung ist eine Volksschule mit 85 Schülern in vier Klassen (Stand 2021). Das Fehlen höherer Bildungseinrichtungen und die geringe Innovationsdynamik des Kreises begrenzen die Nachfrage nach Immobilien durch Zuzügler und Studierende.

Die wirtschaftliche Struktur ist traditionell geprägt: Drei Glashütten (Poschinger, Eisch, Spiegelau Glas bis 2018), Wallfahrtstourismus und der nahe Nationalpark Bayerischer Wald sind die prägenden Faktoren. Im Jahr 2020 waren am Arbeitsort 118 Personen im Handel und Verkehr sowie 113 Personen in sonstigen Wirtschaftsbereichen sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Im verarbeitenden Gewerbe gab es drei Betriebe. Die geringe Zahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter am Wohnort (968) im Vergleich zu den rund 2.700 Einwohnern deutet auf eine gewisse Auspendlerquote hin, was die begrenzte lokale Wirtschaftsdynamik unterstreicht.